El muro invisible que Airbnb ha levantado en Madrid: reduce la llegada de nuevos vecinos a los barrios y bloquea a quienes no tienen un título universitario

La imagen mental que todos tenemos de la turistificación suele ser fija. La de un vecino de toda la vida, con las maletas en la puerta, expulsado de su barrio por un propietario que pretende especular con la vivienda y ha decidido reconvertir su bloque en pisos turísticos. Y plataformas como Airbnb fomentan este tipo de situaciones, pero no son las únicas que ocurren. Porque, además de echar a los de siempre, también están empezando a impedir que otros lleguen a los barrios.

Así lo revela el estudio El efecto de los alquileres a corto plazo sobre los precios de la vivienda y la movilidad residencial: datos de Madrid, que analiza el impacto de la plataforma en 128 barrios de la capital entre 2010 y 2018, la época de mayor expansión y menor regulación de este fenómeno. Sus conclusiones reescriben el panorama de la gentrificación, porque señalan que Airbnb actúa como un muro de contención demográfico y con un claro sesgo de clase.

Y el hallazgo más paradójico de la investigación, elaborada por el economista Cayrua Chaves-Fonseca, es que el auge de los alquileres turísticos no genera, en realidad, que aumenten las salidas de los residentes actuales de un barrio. Sino que la verdadera alteración se produce en el flujo de entrada. Según el informe, por cada 100 anuncios de viviendas completas en Airbnb que se instalan en un barrio madrileño, dejan de mudarse a él unas 50 personas al año. Una cifra que representa una caída del 2% respecto a la media de nuevos residentes que habitualmente recibe la zona.

Por qué los vecinos no huyen

Pero, ¿por qué no se registra una huida masiva de los vecinos de toda la vida? El estudio apunta a varias razones. Por un lado, muchos pisos que se convierten en alojamientos turísticos provienen de viviendas que ya estaban vacías o de inmuebles cuyos propietarios han fallecido, por lo que su cambio de uso reduce la oferta disponible sin desplazar a nadie físicamente.

Y, por otro, si un vecino es desplazado pero logra mudarse a otra calle dentro del mismo barrio, las estadísticas municipales no lo contabilizan como una salida. Además, quienes se mudan dentro de la misma ciudad tienen menos incentivos para actualizar rápidamente su dirección en el padrón municipal, lo que retrasa el reflejo estadístico de estos movimientos.

El título universitario como filtro invisible

Aunque este muro de contención no afecta a todo el mundo por igual. El estudio demuestra que el descenso en la llegada de nuevos residentes se concentra de manera casi exclusiva entre las personas que no poseen un título universitario.

Según el estudio —que ha desglosado a los nuevos inquilinos por su nivel educativo, utilizándolo como un indicador aproximado de su nivel de ingresos—, los profesionales cualificados no se ven presionados ni disuadidos a la hora de mudarse a un barrio lleno de turistas. Sino que son las rentas más bajas, generalmente asociadas a menores niveles educativos, las que chocan contra el muro. De este modo, la plataforma moldea activamente la demografía de la ciudad y acelera la gentrificación, lo que altera el tejido social para dar paso a una población con rentas más altas.

El precio de la vivienda expulsa al vecino

La manera en la que una aplicación móvil logra seleccionar qué tipo de personas pueden vivir en un barrio es puramente económica. El análisis aplica un modelo estadístico de “mediación causal” para demostrar que esta criba de vecinos se produce fundamentalmente a través del encarecimiento de la vivienda.

El proceso, conocido como “efecto de reasignación”, es muy simple. Al final, los turistas están dispuestos a pagar mucho más por estancias cortas que un inquilino por un alquiler tradicional, especialmente en zonas cercanas a atracciones turísticas. Atraídos por esa rentabilidad, los propietarios retiran sus viviendas del mercado residencial para introducirlas en el mercado turístico. Una reducción de la oferta que dispara los precios. De hecho, el informe constata una sustitución casi exacta, y detalla que cada nuevo piso de Airbnb supone la pérdida de, aproximadamente, 1,2 hogares tradicionales en el barrio.

En términos de costes, el estudio calcula que añadir 100 anuncios de viviendas completas en la plataforma encarece el precio de la vivienda un 2,2%. Para un barrio madrileño promedio, que en 2018 tenía unos 94 anuncios, el impacto es moderado. Sin embargo, en la “zona cero” de la turistificación, la situación sí es dramática. En el 10% de los barrios con mayor penetración de Airbnb, donde se superaban los 700 anuncios, la plataforma llegó a inflar los precios más de un 12%, lo que explica por sí solo una cuarta parte de la brutal subida inmobiliaria que sufrieron estas áreas entre 2014 y 2018.

“Las plataformas de alquiler a corto plazo moldean la dinámica de los barrios”

Para asegurar que estos datos no son fruto de modas pasajeras de los barrios, la investigación cruza la evolución de las búsquedas mundiales en Google de Airbnb Madrid con la distancia de cada barrio a los tres grandes imanes del turismo de la capital: el Museo del Prado, el Palacio Real y el estadio Santiago Bernabéu. Este cruce confirma que es la presión turística real la que altera el mercado.

Y a esto se suma que la transformación del barrio tampoco ofrece compensaciones para los residentes. Aunque la proliferación de Airbnb dispara la apertura de nuevos restaurantes —unos cuatro por cada 100 pisos turísticos—, las reseñas en Tripadvisor de los propios madrileños revelan que la calidad de estos locales, ajustada a su precio, no mejora la satisfacción de los vecinos.

Como concluye el propio autor de la investigación, “las plataformas de alquiler a corto plazo moldean la dinámica de los barrios no solo a través de los precios de la vivienda, sino también afectando a los patrones de movilidad residencial”.