¿Alquilar un piso entero o por habitaciones? Cuál es la mejor estrategia para que los caseros ganen hasta un 10% de rentabilidad

El mercado del alquiler sigue consolidándose como una de las inversiones favoritas de los pequeños propietarios en España. En un contexto de incertidumbre económica y con la vivienda convertida en uno de los activos más demandados, cada vez más inversores buscan fórmulas para maximizar la rentabilidad de sus inmuebles.

Según un estudio elaborado por pisos.com con datos de mayo de 2026, alquilar una vivienda por habitaciones ofrece una rentabilidad media del 7,77%, superior al 7,23% que genera el alquiler tradicional de un piso completo de 90 metros cuadrados. La diferencia puede parecer modesta, pero en determinadas ciudades supone varios puntos porcentuales adicionales de beneficio para los propietarios.

Esta tendencia está impulsando un cambio de estrategia entre muchos dueños de viviendas, que optan por dividir sus inmuebles y alquilar cada estancia por separado para incrementar ingresos y reducir riesgos.

El alquiler por habitaciones gana terreno

La principal ventaja del alquiler por habitaciones es la diversificación del riesgo. Si uno de los inquilinos abandona el inmueble, el propietario continúa recibiendo ingresos del resto de ocupantes, algo que no ocurre cuando toda la vivienda está alquilada a una única persona o familia.

Según explica Ferran Font, director de Estudios de pisos.com, esta flexibilidad se ha convertido en uno de los principales atractivos de esta modalidad. Además, permite adaptar mejor los precios a la demanda existente en cada mercado local.

Los datos muestran que, en términos generales, la estrategia funciona. La rentabilidad media nacional es superior cuando se alquilan habitaciones, aunque existen importantes diferencias entre ciudades.

Tarragona y Sevilla, las más rentables en alquiler tradicional

Si se analiza el alquiler convencional, las ciudades más rentables para invertir son Tarragona, con una rentabilidad del 7,97%, seguida de Sevilla (7,80%), Jaén (7,45%), Huesca (7,36%) y Ávila (7,33%).

También destacan Castellón de la Plana, Segovia, Barcelona, Murcia y Córdoba, todas ellas con retornos cercanos o superiores al 7%. Estas cifras sitúan a estas capitales entre las más atractivas para quienes buscan ingresos estables mediante el alquiler residencial tradicional.

En el lado opuesto aparecen algunas de las ciudades más tensionadas del mercado inmobiliario español. Donostia-San Sebastián ofrece una rentabilidad del 3,85%, seguida de Girona (4,37%), Palma de Mallorca (4,40%), Cádiz (4,56%) y Pamplona (4,61%). Málaga, Bilbao o A Coruña tampoco logran superar el 5%.

Huelva y Lugo rozan el 10% de rentabilidad por habitaciones

El panorama cambia radicalmente cuando el inmueble se alquila por habitaciones. En este caso, varias ciudades se acercan a una rentabilidad de dos dígitos. Huelva lidera el ranking nacional con un retorno del 9,80%, seguida muy de cerca por Lugo (9,73%), Lleida (9,40%) y Ávila (9,02%). También destacan Santa Cruz de Tenerife, Tarragona, Castellón de la Plana, Almería, Jaén y Huesca.

Estas ciudades presentan una combinación especialmente favorable para los propietarios: precios de compra relativamente moderados y una fuerte demanda de habitaciones por parte de estudiantes, trabajadores temporales y jóvenes que no pueden acceder a una vivienda completa.

La situación contrasta con la de grandes mercados como Madrid o Barcelona, donde el elevado precio de adquisición reduce considerablemente la rentabilidad final.

Barcelona y Madrid, entre las habitaciones más caras de España

Más allá de la rentabilidad, el informe refleja enormes diferencias en los precios del alquiler entre unas ciudades y otras. Barcelona se sitúa como la capital más cara para alquilar una habitación, con un precio medio de 646 euros mensuales. Le siguen Madrid (622 euros), Palma de Mallorca (617 euros), Valencia (616 euros) y Donostia-San Sebastián (547 euros).

Por el contrario, las habitaciones más económicas se encuentran en Badajoz, donde el precio medio apenas alcanza los 211 euros al mes. Cáceres, Burgos, Palencia y Córdoba completan la lista de las ciudades más asequibles.

La brecha es tan grande que, según Ferrán Font, “alquilar el piso compartido completo en Barcelona supone un desembolso de 23.256 euros al año. En Palencia, Huelva o Zamora, alquilar una vivienda entera para una sola persona cuesta menos de 8.000 euros anuales, de modo que con lo que se paga en un único año en la capital catalana se cubrirían casi tres años de alquiler de un piso completo en cualquiera de esas tres ciudades”.

Cuando alquilar el piso entero sale más rentable

Aunque la tendencia general favorece al alquiler por habitaciones, existen excepciones significativas. En varias capitales españolas la rentabilidad del alquiler tradicional supera claramente a la del alquiler compartido. Es el caso de Sevilla, donde el alquiler convencional genera un retorno del 7,80% frente al 5,38% del alquiler por habitaciones.

La misma situación se repite en Barcelona, Madrid, Burgos, Segovia o Las Palmas de Gran Canaria. En estos mercados, los elevados costes de gestión y la estructura de la demanda hacen que alquilar la vivienda completa siga siendo una opción más rentable para muchos propietarios.

Esto demuestra que no existe una fórmula universal y que la estrategia óptima depende en gran medida de las características de cada mercado local.

No todo es rentabilidad

Los expertos advierten de que el porcentaje de rentabilidad no debe ser el único criterio a la hora de invertir. “La rentabilidad sobre el papel no lo es todo. Un piso compartido implica más rotación de inquilinos, más mantenimiento y una gestión mucho más intensa que la de un alquiler tradicional, y ese esfuerzo también debe entrar en la cuenta antes de decidir dónde y cómo invertir”, advierte Ferran Font.

A pesar de ello, los datos confirman que el alquiler por habitaciones se ha convertido en una de las fórmulas más rentables del mercado inmobiliario español y en una alternativa cada vez más utilizada por quienes buscan maximizar el rendimiento de sus inversiones en vivienda.