El precedente de Reino Unido que explica por qué las ayudas de 500 millones de euros para vivienda en Cataluña podrían beneficiar más a propietarios y promotores que a jóvenes

El anuncio del presidente de la Generalitat, Salvador Illa, de poner en marcha un programa de préstamos públicos por valor de 500 millones de euros en cinco años para que los jóvenes accedan a su primera vivienda ha desatado un intenso debate. Si bien la medida, que cubre hasta un 20% del precio de compra y se devolvería tras saldar la hipoteca pretende facilitar la entrada al mercado inmobiliario a un sector especialmente afectado por las barreras de acceso, distintas voces críticas cuestionan su efectividad real, especialmente en zonas con fuerte presión inmobiliaria como Barcelona.

Ante el anuncio, algunos expertos han señalado los antecedentes de políticas similares aplicadas en otros países de Europa para analizar las consecuencias reales de este tipo de ayudas frente a una acuciante crisis de vivienda. Uno de los ejemplos más destacados es el programa Help to Buy (HtB) de Reino Unido, cuyo objetivo principal ha sido facilitar la entrada al mercado inmobiliario mediante la reducción de los pagos iniciales requeridos. Sin embargo, su impacto real ha resultado muy distinto según el contexto local, según se desprende de un informe publicado al respecto por los economistas de la Escuela de Economía de Londres Felipe Carozzi, Christian A.L. Hilber y Xiaolun Yu.

Al igual que la iniciativa de la Generalitat, el programa HtB nació en 2013 con la intención de superar la mayor barrera de acceso a la vivienda: el elevado desembolso inicial que exigen las hipotecas tradicionales. Este paquete de ayudas facilita la firma de préstamos públicos que permiten cubrir un porcentaje significativo del precio, para así reducir el ahorro exigido a jóvenes y familias sin patrimonio previo. La aspiración declarada es social: rebajar los precios del mercado inmobiliario y promover la construcción de nueva vivienda.

Los datos demuestran que la eficacia de medias como esta depende en gran medida de la situación en la que se encuentre el mercado inmobiliario local. En zonas como Londres, donde la oferta de suelo y la construcción de nuevas viviendas están severamente restringidas por normativas y escasez de terreno, el programa generó un aumento de demanda que no se tradujo en más construcciones. Como resultado, el estudio indica que los precios subieron cerca de un 6%, ampliando las dificultades de acceso y favoreciendo sobre todo a promotores inmobiliarios y propietarios.

Esta dinámica provocó efectos sociales adversos: lejos de facilitar el acceso a jóvenes con menos recursos, la medida reforzó la posición de quienes ya controlaban la oferta. Además, las viviendas nuevas construidas en el marco del programa resultaron de menor tamaño en promedio, limitando la calidad de vida de las familias beneficiadas.

En la frontera entre Inglaterra y Gales, donde existe mayor disponibilidad de suelo y menos restricciones urbanísticas, la situación fue distinta. Allí, las ayudas para el pago de la entrada de una vivienda sí lograron incentivar la construcción de vivienda nueva, registrándose un aumento del 6-7% en la oferta, sin tener como resultado incrementos significativos en los precios. En estos entornos, el impacto social fue claramente más positivo y el programa estuvo más alineado con sus objetivos originales.

Una consecuencia llamativa del programa fue la concentración de ventas de viviendas justo por debajo del precio máximo de compra del inmueble para poder acceder a los préstamos subvencionados, que fue de 600.000 libras. Esta concentración revela que los promotores adaptaron su estrategia para mantenerse dentro del umbral e incrementar su volumen de ventas gracias a la ayuda pública. Así, el sector privado captura los incentivos de la ayuda social y resta eficacia a la medida si no se acompaña de una expansión real de la oferta.

Los datos oficiales muestran una amplia disparidad en la presión sobre el acceso a la vivienda según la zona geográfica de Cataluña. Según la declaración de zonas tensionadas recogida en el Índice de Referencia de Precios de Alquiler del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, el área metropolitana de Barcelona concentra los mayores niveles de tensión residencial, tanto por la limitación del suelo disponible como por la rigidez normativa. Municipios como Barcelona, L’Hospitalet de Llobregat, Badalona, Sant Adrià de Besòs o Santa Coloma de Gramenet presentan precios medios de vivienda significativamente por encima del promedio catalán y una oferta limitada de nuevos inmuebles.

En contraste, en numerosas localidades del interior, como en parte de las comarcas de Lleida, Tarragona o Girona, el Índice de Referencia sitúa la tensión en niveles notablemente inferiores y existen mayores posibilidades de expansión urbana y desarrollo de nueva oferta residencial.

La experiencia de programas similares en entornos de alta presión sugiere que, en ausencia de políticas paralelas que incrementen la oferta de vivienda, las ayudas a la compra pueden incidir principalmente en un aumento de precios, beneficiando de manera prioritaria a promotores y propietarios de suelo, aunque, en áreas con mayor elasticidad de oferta este tipo de medidas puede resultar más efectiva en favorecer la construcción de vivienda nueva y ampliar el acceso de jóvenes y familias.