El mercado de alquileres del Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA) atraviesa un nuevo ciclo de aumentos. Según el relevamiento elaborado por Mercado Libre y la Universidad de San Andrés (UdeSA), los valores de renta de las propiedades subieron en promedio más de 30% en los últimos doce meses, con picos superiores al 50% en determinadas zonas del conurbano bonaerense.
Los datos del informe señalan que, durante octubre, los precios de los departamentos en alquiler aumentaron 2,1% mensual, mientras que los de las casas avanzaron 4,4%. En la comparación interanual, las subas fueron mucho más pronunciadas: 34,7% en CABA, 34,4% en el GBA Norte, 48,6% en el GBA Oeste y 42,1% en el GBA Sur.
En el caso de las casas, las alzas fueron todavía más significativos. En los últimos doce meses, los precios se incrementaron 46,6% en el GBA Norte, 56,6% en el GBA Sur, 55% en el GBA Oeste y 44,3% en la Ciudad de Buenos Aires. De esta forma, el mercado de viviendas familiares lideró los ajustes de precio en dólares y en pesos corrientes.
CABA: cuánto cuesta alquilar un 2 ambientes
El informe de Zonaprop coincide en registrar un incremento sostenido de los valores. En octubre, el alquiler promedio de un departamento de dos ambientes en la Ciudad de Buenos Aires se ubicó en $714.430 mensuales, tras un aumento de 2,4% en relación con el mes anterior.
Durante 2025, el precio acumuló una suba de 29,8%, lo que implica un incremento real de 5,4% por encima de la inflación del período. En la comparación interanual, el aumento fue de 36,1%, superior al índice de precios minoristas (30,8%) pero inferior al ajuste del Índice para Contratos de Locación (ICL), que se ubicó en 47,1%.
Según el mismo reporte, el monoambiente medio de 40 m² se alquila por $612.785 al mes, mientras que un departamento de tres ambientes y 70 m² alcanza los $961.992 mensuales. Los precios más altos corresponden al Corredor Norte, donde los alquileres promedio superan los $760.000, mientras que las zonas más económicas continúan siendo el Sur y el Oeste porteño.
Los barrios más caros y los más accesibles
Dentro de la Ciudad, Puerto Madero encabeza el ranking de los barrios más caros, con un valor promedio de $1.196.336 por mes, seguido por Palermo, Núñez y Belgrano, con cifras superiores a los $700.000. En el otro extremo, los alquileres más bajos se registran en Lugano, con un promedio de $551.986 mensuales, junto con Constitución, La Boca y Villa Soldati.
La dispersión de precios refleja la fuerte heterogeneidad del mercado: en algunos barrios del norte y centro de la ciudad los valores ya se acercan al millón de pesos, mientras que en las zonas periféricas aún se mantienen por debajo del promedio general.
Subas más marcadas en el conurbano
En el Gran Buenos Aires, las variaciones fueron todavía más amplias. Los datos de Mercado Libre-UdeSA muestran que los departamentos del GBA Oeste y Sur lideraron las subas interanuales, con incrementos del 48,6% y 42,1%, respectivamente. El GBA Norte, en tanto, registró un aumento del 34,4%, mientras que en la Ciudad de Buenos Aires el alza fue de 34,7%.
Para las casas, la tendencia fue similar: el GBA Sur mostró los mayores aumentos con 56,6%, seguido por el GBA Oeste (55%), GBA Norte (46,6%) y CABA (44,3%). Las mayores variaciones se concentraron en Esteban Echeverría, con una suba mensual del 21,4%, y en Tigre, donde los valores de departamentos treparon 7,4%.
La oferta se amplía tras meses de caída
El informe de Zonaprop también destaca un cambio en la dinámica de la oferta. Desde la derogación de la anterior Ley de Alquileres, la cantidad de propiedades disponibles para renta tradicional creció de forma sostenida. Según el relevamiento, la oferta actual es 3,1 veces superior a la de febrero de 2023, cuando se había alcanzado un mínimo histórico. Solo en octubre, el número de publicaciones activas aumentó 1,5% frente al mes anterior.
Este incremento de la oferta contribuyó a moderar las subas mensuales, que en la primera mitad del año habían sido mucho más pronunciadas. Aun así, la demanda se mantiene firme, especialmente en los barrios con mejor conectividad y acceso a transporte público.
Rentas más bajas y retorno en descenso
A pesar del aumento de los precios, la rentabilidad bruta anual para los propietarios volvió a retroceder y se ubicó en 4,8% promedio, según el índice de Zonaprop. Esto significa que se necesitan 20,5 años de alquiler para recuperar la inversión, una cifra similar a la del año pasado.
Los barrios con mejor retorno son Lugano y Nueva Pompeya, donde la rentabilidad alcanza entre 7% y 8% anual, mientras que en zonas premium como Puerto Madero o Palermo los rendimientos son sensiblemente menores.
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