Barrio por barrio: cuánto sale alquilar un departamento de dos ambientes en CABA

El mercado de alquileres en la Ciudad de Buenos Aires (CABA) continúa mostrando diferencias marcadas entre zonas, en un contexto de subas de precios y cambios en la oferta disponible. El precio promedio de publicación de un departamento de dos ambientes alcanzó los $721.267 durante el primer trimestre de 2026, de acuerdo con un informe elaborado por el Instituto de Estadística y Censos porteño (Idecba) sobre la base de avisos publicados en Argenprop.

El relevamiento mostró diferencias importantes entre barrios, con valores que superaron los $800.000 en algunas zonas del corredor norte y otros que quedaron cerca de los 600.000 pesos. La brecha entre el barrio más caro y el más accesible para este tipo de unidades fue de más de 227.000 pesos.

Además, el informe señaló que los alquileres publicados para departamentos usados de dos ambientes registraron una suba interanual de 33,6%, por encima de la inflación porteña del período, que fue de 32,1 por ciento.

Los barrios con los alquileres más altos

Núñez encabezó el ranking de los barrios con los alquileres más caros para departamentos de dos ambientes. Allí, el valor promedio publicado llegó a $834.798 durante el primer trimestre del año.

Detrás aparecieron Belgrano, con un promedio de $808.484; Palermo, con $804.543; y Chacarita, con 803.958 pesos. También se ubicaron por encima de los $790.000 Saavedra, con $791.276, y Villa Urquiza, con 767.175 pesos.

Otro grupo de barrios mostró precios promedio superiores a los 750.000 pesos. En ese segmento quedaron Colegiales, con $778.504; Villa Crespo, con $750.500; y Villa Pueyrredón, con 750.246 pesos. Recoleta también se mantuvo entre los valores más altos, con un promedio de 739.911 pesos.

Los datos reflejaron una concentración de los alquileres más elevados en el norte de la ciudad y en barrios con fuerte demanda residencial y buena conectividad. El informe también destacó que en varias de esas zonas creció la proporción de publicaciones en dólares, especialmente en Palermo.

Las zonas con precios más bajos

En el otro extremo, Barracas registró el valor promedio más bajo para alquilar un dos ambientes: $606.953. Le siguieron San Cristóbal, con $617.667; Liniers, con $618.347; Boedo, con $627.580; San Nicolás, con $627.789; y Constitución, con 628.051 pesos.

También quedaron por debajo de los $650.000 barrios como Floresta, con $641.077; Balvanera, con $649.101; y Montserrat, con 649.907 pesos.

En tanto, Parque Chacabuco mostró un promedio de $654.724, mientras que Flores alcanzó los $658.757 y San Telmo los 664.248 pesos.

Los valores publicados dejaron en evidencia diferencias marcadas dentro del mercado porteño. Mientras que en Núñez el alquiler promedio superó los $830.000, en Barracas quedó apenas por encima de los 600.000 pesos.

El promedio de la Ciudad y la evolución de los precios

Según Idecba, el alquiler promedio de un dos ambientes usado en la ciudad se ubicó en $721.267 durante el primer trimestre de 2026. El cálculo se realizó sobre una unidad base de 43 metros cuadrados.

Además del incremento interanual de 33,6%, el informe indicó que las subas trimestrales se movieron entre 8% y 11%, por encima de los aumentos observados en los últimos meses de 2025.

De acuerdo con el estudio, los alquileres publicados en pesos acumularon así un segundo trimestre consecutivo con aumentos superiores a la inflación de la Ciudad. El organismo señaló que la valorización fue “mínima”, aunque marcó una diferencia respecto del comportamiento que se había observado anteriormente.

El precio promedio por metro cuadrado para los departamentos de dos ambientes llegó a 16.774 pesos. A su vez, la antigüedad promedio de las unidades ofertadas fue de 34 años.

Menos oferta en pesos y más publicaciones en dólares

El informe también mostró cambios en la composición de la oferta. Durante el primer trimestre de 2026, el stock de publicaciones de alquiler en pesos cayó cerca de 15% respecto del cierre de 2025.

Pese a esa baja, Idecba indicó que el volumen de avisos alcanzó un récord para un primer trimestre, que suele ser el período con menor cantidad de publicaciones por una cuestión estacional.

Otro de los fenómenos destacados fue el crecimiento de los avisos publicados en dólares. Según el relevamiento, el 72,4% de la oferta total de alquileres estuvo nominada en pesos, el nivel más bajo de los últimos seis trimestres.

En barrios del corredor norte y zonas de alta demanda, el avance de las publicaciones en moneda extranjera fue más marcado. El informe precisó que en las áreas que incluyen Palermo, Belgrano, Recoleta y Retiro, el 40% de los departamentos ofrecidos en alquiler fueron publicados en dólares. En Palermo, ese porcentaje llegó al 45 por ciento.

Cómo se distribuye la oferta de departamentos

El estudio indicó además que los departamentos de uno y dos ambientes concentraron cerca de tres cuartas partes de las publicaciones de alquiler en la ciudad durante el primer trimestre del año.

Los dos ambientes representaron el 41,5% del total de avisos, lo que los convirtió en el segmento con mayor participación dentro del mercado porteño. Los monoambientes explicaron otro 33% de la oferta.

En cambio, los departamentos más grandes tuvieron una presencia menor. Las unidades de tres ambientes representaron el 19,6% de los avisos, mientras que los de cuatro y cinco ambientes apenas concentraron el 5,9 por ciento.

El informe también detectó una menor concentración geográfica de la oferta. Las cinco zonas con mayor cantidad de publicaciones representaron el 52,4% de los avisos, una participación inferior a la registrada un año atrás.

Según Idecba, parte de esa modificación estuvo vinculada al crecimiento de los alquileres publicados en dólares en barrios del norte porteño, donde la oferta en pesos perdió participación relativa frente a las unidades ofertadas en moneda extranjera.