La paradoja del boom logístico: crece la vacancia de grandes espacios pese al avance de la demanda en Buenos Aires

El mercado logístico e industrial de Buenos Aires atraviesa un escenario inusual. Aunque aumentó la cantidad de depósitos vacíos, la demanda para alquilarlos también creció de forma significativa.

Así lo indica el último informe de la consultora Colliers Argentina, que relevó los movimientos del primer semestre de 2025. El inventario de centros logísticos premium creció un 2% y alcanzó los 2.428.620 metros cuadrados. Esta expansión fue impulsada exclusivamente por nuevos desarrollos en el submercado Norte del Gran Buenos Aires, el único que sumó superficie en ese período.

Pese a esa dinámica de crecimiento, la tasa de vacancia trepó al 6,47%, frente al 5,96% registrado en el semestre anterior. Se trata de una suba atribuida al ingreso de nuevos espacios aún no ocupados, en un contexto donde otros submercados, como el Sur del GBA y la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, se mantienen con ocupación plena.

La aparente contradicción surge al observar el comportamiento de la demanda: la absorción neta del período fue de 34.676 metros cuadrados, más del doble de los 12.172 metros registrados en el semestre anterior.

Esta mejora alcanzó tanto a los centros logísticos de clase A, que sumaron 10.976 m², como a los de clase B, que registraron 23.700 m², reportó NA. A pesar del aumento de metros disponibles, la ocupación efectiva también se aceleró.

Por tipo de inmueble, los depósitos clase A mostraron una vacancia del 7,68%, mientras que en la clase B fue apenas del 2,10%. En total, se ofrecieron en alquiler 157.200 metros cuadrados.

“El mercado logístico sigue mostrando señales de crecimiento moderado, con nuevas superficies ingresando y una demanda que se mantiene activa, especialmente en inmuebles de clase A y depósitos de última milla”, señaló Alejandro Bartra, broker de Colliers especializado en el segmento industrial.

En cuanto a los valores de alquiler, se mantuvieron prácticamente estables. El precio promedio se ubicó en 7,25 dólares por metro cuadrado, con un alza de apenas 1,26% respecto del semestre anterior. Los depósitos clase A cotizaron en 7,73 dólares/m² y los de clase B en 6 dólares/m².

El fenómeno marca una paradoja en el sector: la vacancia crece no por falta de demanda, sino por el ritmo de incorporación de nuevos espacios. El aumento de superficie disponible convive con una recuperación tangible en la ocupación, lo que deja entrever un mercado en expansión, pero con desajustes temporales entre oferta y demanda. Una señal de que el sector logístico aún está ajustando sus tiempos al nuevo mapa de necesidades del comercio, la producción y la distribución.

El crecimiento del comercio electrónico y las compras a través de plataformas digitales impulsó la demanda de entregas a domicilio, conocidas como de “última milla”, que abarcan desde que el usuario realiza el pedido hasta que recibe el paquete en su hogar. Este fenómeno generó una fuerte necesidad de metros cuadrados destinados a centros logísticos.

Las empresas buscan responder a las nuevas exigencias de consumo mediante espacios de almacenamiento más amplios y mejor ubicados, que faciliten la distribución ágil de productos. En este contexto, el mercado inmobiliario logístico mostró un crecimiento sostenido, con una expansión constante en la construcción de centros de almacenamiento y distribución.

Un informe de Cushman & Wakefield, había revelado que el submercado más activo es el Triángulo San Eduardo en zona norte del GBA, seguido por zona sur y zona oeste.

“Entre las áreas más demandadas para la instalación de centros logísticos destacan Campana, Zárate, el Parque Industrial de Pilar y Luján. Estas localidades se encuentran estratégicamente situadas cerca de importantes arterias de transporte, lo que facilita la distribución de mercancías. Además, ofrecen grandes extensiones de terreno a costos competitivos en comparación con zonas más urbanizadas,” había señalado Gabriel García, director de Operaciones de Celsur Logística.