El repunte del mercado eleva el valor del metro cuadrado: qué considerar antes de comprar una vivienda

El mercado inmobiliario mostró signos de recuperación luego de varios años de caída en los precios y en el volumen de las operaciones (en diciembre último se registraron 7.667 escrituras, el mejor desempeño en 7 años).

El sector experimentó un repunte de actividad tras la caída de precios que se extendió hasta fines de 2023. En la mayoría de los barrios, distintos portales y análisis, como Cabaprop, Zonaprop y el informe de Mercado Libre Inmuebles junto con la Universidad de San Andrés, señalaron que los valores de compraventa de los departamentos en general aumentaron hasta 8% interanual en promedio.

Según lo reportado por Century 21 Levi, el valor promedio del metro cuadrado en el último trimestre de 2024 se ubicó en USD 1.700 en valores de cierres de operaciones. Sin embargo, según la zona, “los precios pueden variar significativamente: para viviendas usadas, rondan entre USD 2.000 y USD 2.200 por metro cuadrado”, dijo a Infobae Brian Levi.

En los departamentos a estrenar, los precios reflejan un cambio asociado al aumento y consolidación del costo de construcción, que oscila entre USD 1.400 y USD 1.500 por metro cuadrado.

Levi agregó: “Hoy es difícil encontrar valores por debajo de USD 2.500 en pozo, mientras que en las zonas más demandadas pueden alcanzar los USD 4.000 al igual que en pozo″.

Fluctuaciones según el tipo de inmueble

José Rozados, de Reporte Inmobiliario, precisó que “el precio promedio de cierre para departamentos usados de 1 a 3 ambientes fue de USD 1.975 por m2, con precios focalizados entre USD 1.600 y USD 2.600 según el barrio, excepto Puerto Madero”.

El costo del m² varía según la ubicación. En Puerto Madero, el barrio más joven de CABA, los valores son los más altos, con un promedio de USD 5.819 para unidades usadas y USD 6.697 para las a estrenar. En contraste, los precios más bajos se encuentran en Villa Lugano y Villa Riachuelo, donde los usados no perforan los USD 1.000 y las unidades a estrenar apenas superan los USD 1.550 por metro cuadrado.

Un análisis de Reporte Inmobiliario junto con Re/Max Argentina y la Universidad del Centro de Estudios Macroeconómicos de Argentina (Ucema) reveló que 2024 cerró con un incremento anual acumulado de entre 12% y 13%; en comparación con el año anterior.

Por tipo de unidad, el precio de cierre fue de USD 2.248 por m2 para monoambientes, USD 2.086 para departamentos de dos ambientes y USD 1.916 para los de tres ambientes.

Barrios y oportunidades para inversión

Los barrios más demandados para la compra de propiedades no solo se limitan a las zonas tradicionalmente más costosas.

Según Sebastián Cantero, CEO de TBSA Toro Brokers, zonas como Palermo, Belgrano, Villa Urquiza y Caballito destacan por su conectividad y calidad de vida, mientras que núcleos emergentes como Villa Crespo y Colegiales representan opciones con un enorme potencial de crecimiento.

“Actualmente, toda la ciudad en general es una oportunidad por precio”, afirmó Rozados, quien resaltó que aún persiste un escenario atractivo para inversores.

Villa Urquiza, por ejemplo, creció notablemente gracias a la incorporación de nuevas construcciones, mientras que Caballito se mantiene como una elección frecuente por su ubicación céntrica y accesibilidad en transporte público.

“Barrios residenciales como Villa Devoto mantienen su encanto gracias a su tranquilidad y baja densidad poblacional”, amplió Cantero.

La oferta en CABA

A pesar de la revalorización general del metro cuadrado, la oferta de unidades sigue siendo alta. Según Cantero, “se estima que hay alrededor de 137.000 propiedades en venta en la Ciudad de Buenos Aires”. Esta cifra incluye departamentos (cerca de 71.000), casas, PH, oficinas y estudios, entre otras construcciones.

Factores como el aumento en los costos de construcción, la estabilidad cambiaria y la mayor disponibilidad de créditos hipotecarios impactaron en estas cifras, explicó.

Variaciones en la apreciación de los inmuebles

En cuanto a la apreciación de las propiedades, las tipologías de vivienda también sufren cambios en su valorización.

José Rozados explicó que “los departamentos de 4 ambientes mostraron la mayor apreciación durante el año, y alcanzaron un incremento cercano al 10%, principalmente debido a la escasa oferta disponible de calidad frente al resto de opciones”.

Por otro lado, según Brian Levi, las unidades de tres ambientes lideraron el crecimiento porcentual con 19,67%, mientras que los monoambientes registraron un aumento del 9,61% interanual.

“La mayor cantidad de unidades vendidas correspondió a departamentos de dos ambientes, seguidos de los de tres”, añadió Levi, y destacó que estas propiedades son las preferidas por el público”, sobre todo por la preferencia hacia departamentos funcionales en usuarios finales como inversores que una vez que las adquieren las destinan en alquiler.

Qué se espera para los próximos meses

Rozados destacó que “la revalorización dependerá, en gran parte, de la ubicación de la vivienda, y los barrios de mayor demanda histórica los que probablemente lideren el crecimiento”.

Además, la reactivación económica, combinada con políticas de incentivo como el blanqueo de capitales y la eliminación de ciertos impuestos, son factores que impulsan la recuperación del mercado.

Invertir en el mercado inmobiliario requiere analizar diversos factores más allá del precio. Rozados de Reporte Inmobiliario subrayó que “todo depende del objetivo de compra y del capital disponible. Sin duda, la ubicación es el factor principal, junto con la calidad y el estado de mantenimiento del edificio”.

Por su parte, Levi mencionó que también es relevante evaluar los servicios y amenities disponibles, la conectividad, y el potencial de revalorización de la propiedad.

Un segmento que ganó interés entre inversores son los departamentos pequeños. Según Levi, “las unidades de 1 y 2 ambientes son especialmente demandadas, tanto por jóvenes profesionales como por estudiantes, convirtiéndolas en opciones ideales para inversiones orientadas al alquiler”.

Créditos hipotecarios en primer plano

Se espera que las operaciones con créditos hipotecarios se tripliquen en 2025, así lo informó Infobae.

Agustín Walger, director de Lepore Propiedades, señaló que el mercado reaccionó de manera gradual. “Al principio, muchos compradores esperaron mejores condiciones bancarias y mayor oferta. Con el tiempo la mejora en tasas, plazos y requisitos permitió concretar más operaciones”.

Lo mismo ocurrió con el blanqueo de capitales, que generó expectativas en el sector y permitió cerrar muchas ventas en el último trimestre de 2024.

“Las perspectivas para 2025 son alcistas”, afirmó Walger y concluyó que la demanda de unidades a estrenar es fuerte y que el crecimiento de algunos barrios, como Núñez y Chacarita, impulsado por nuevos desarrollos y mejoras en infraestructura, marcarán oportunidades para quienes buscan invertir en el mercado inmobiliario.