El impacto del blanqueo en el mercado inmobiliario: qué tipo de inmuebles son los más demandados

El mercado inmobiliario argentino atraviesa una etapa de transformación, en buena parte por la implementación del Régimen de Regularización de Activos, más conocido como “blanqueo”. Este programa, instaurado en el marco de la Ley 27.743, generó un auge en la demanda de inmuebles y mayor liquidez en el sector.

Como había anticipado Infobae, más de 42.000 inmuebles en la Argentina y el exterior fueron declarados en el blanqueo, informó el Gobierno a fin de 2024.

Eso tiene una clara corroboración en el mercado. “Durante el último año, el mercado inmobiliario recuperó dinamismo, y eso impactó favorablemente en el fortalecimiento de la confianza de los inversores”, dijo Julieta Ginevra, directora de GNV Group.

El blanqueo esta vez funcionó como un catalizador clave en las operaciones inmobiliarias informaron desde el segmento constructor y desarrollador de viviendas, con varias de las transacciones centradas en inmuebles pequeños, como monoambientes.

Iván Briones, gerente comercial de Estudio Kohon, explicó que “la mayoría de la gente blanqueó hasta USD 100.000, con lo cual después lo utilizan básicamente para comprar monoambientes”.

Este fenómeno, además, permitió movilizar dinero que antes estaba fuera del sistema formal. Sin embargo, Briones destacó que el impacto se limita a operaciones individuales y sugirió que instrumentos como los créditos hipotecarios podrían ejercer un efecto multiplicador más sostenible en el tiempo, sobre todo si se aceitan las hipotecas divisibles que permitirán la compra en pozo.

Desafíos

A pesar del panorama alentador a corto plazo, el mercado enfrenta importantes desafíos vinculados al incremento de los costos de construcción y su impacto en los precios finales.

Ginevra puntualizó que “los costos subieron en un 60% aproximadamente (medidos en dólares) durante 2024, mientras que el ajuste en los precios de las propiedades fue en algunos casos de solo el 20% como máximo”.

Esto redujo significativamente los márgenes de rentabilidad para los desarrolladores, quienes ahora enfrentan la necesidad de optimizar procesos y explorar alternativas, como la importación de materiales de construcción, para mitigar las subas.

Por otro lado, algunos sectores del mercado, como el de propiedades premium, registraron costos de construcción que superan los USD 2.000 por metro cuadrado, mientras que el precio promedio en CABA parte desde los USD 1.500 por m2 para unidades estándar, según estimaciones del sector.

Estas cifras resaltan las presiones inflacionarias de arrastre que afectan al rubro, aunque en los últimos cuatro meses los precios de materiales de construcción comenzaron a desacelerarse y corren con aumentos por debajo de la inflación.

Briones afirmó que, si bien esta situación representa un desafío, la combinación entre el blanqueo de capitales y medidas económicas como la estabilidad del dólar y la reducción de la inflación serán fundamentales para sostener el crecimiento del segmento en 2025.

Monoambientes, logística y locales

En términos de inversión, los desarrolladores comenzaron a priorizar proyectos que atiendan a las necesidades generadas por el blanqueo. Briones comentó que “la fuerte demanda por monoambientes refleja que se está atendiendo a inversores pequeños que luego buscarán destinarlos en alquiler una vez concluidos”, aunque también se observó interés por unidades de dos y tres ambientes.

En paralelo, sectores como el logístico y los locales comerciales muestran señales de reactivación tras años de caída durante la pandemia.

Ginevra sostuvo que “las políticas de estabilización económica, como la reducción de la inflación y la seguridad jurídica, podrían contribuir a un desarrollo sostenido del mercado inmobiliario”.

Además, destacó la necesidad de implementar incentivos como financiamiento a largo plazo para aquellos interesados en construir.

Ginevra destacó que es un momento clave para que los desarrolladores mantengan disciplina y control en los gastos, desde el diseño del edificio hasta las compras en obra. “Optimizar los costos, requiere explorar precios internacionales, analizar nuevos métodos de construcción y asumir más roles en los proyectos”, dijo.

Esto se alinea con los intereses de desarrolladores e inversores que buscan diversificación y competitividad.

Alejandro Bennazar, ex presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina y actual presidente global del Instituto de Negocios, Innovación y Tecnología Inmobiliaria (Rebiti), indicó: “Con más de 50.000 viviendas actualmente en construcción en áreas clave como Palermo, Núñez, Belgrano, Villa Urquiza, Caballito, entre otros barrios, se anticipa que el crecimiento del mercado se extenderá a nivel nacional”.

Asimismo, Bennazar subrayó que este cambio podría fomentar una democratización gradual de los precios y colocar al sector en un lugar más estratégico dentro de la economía nacional.

Estado actual del Blanqueo

En cuanto al Régimen de Regularización de Activos, el programa se encuentra en su segunda etapa, con un vencimiento previsto para el 7 de febrero de 2025 y un impuesto del 10%.

La tercera y última fase culminará el 7 de mayo del mismo año, con una alícuota del 15%; Briones explicó que “toda la parte de efectivo ya finalizó en octubre, pero queda la opción de bienes o títulos”.

Con perspectiva a futuro, es probable que el sector reciba un impulso significativo a medida que crezca la inversión a través de esta herramienta.

El proceso de compra es similar a otros casos, salvo que el comprador debe transferir desde su Cuenta Especial de Regulación de Activos (CERA) a la cuenta del vendedor destinada a tal fin. Gran parte de los boletos firmados entre septiembre y noviembre de 2024 en GNV Group se hicieron mediante el Blanqueo.

La posible reactivación del crédito para proyectos en etapa de obra (hipotecas divisibles o de bien futuro). Los actores del sector coinciden en que estas condiciones serán determinantes para garantizar el acceso al mercado, así como para fomentar la entrada de capitales tanto nacionales como extranjeros.

Bennazar concluyó que superar las ventas históricas en este contexto será posible y que estas innovaciones “ayudarán a democratizar los precios”.