La derogación de la Ley de Alquileres provocó un aumento récord en la oferta de propiedades en ciertos barrios de la ciudad de Buenos Aires, especialmente en Parque Centenario, que creció un 438% desde fin de año; Agronomía, que registró una suba de 400%; Villa Ortúzar, 271%; Villa General Mitre, 270%; y Parque Chas con un alza de 250 por ciento.
Hasta principios de 2024, en estos trazados había menos de 10 departamentos para alquilar, pero ahora la oferta de departamentos de dos y tres ambientes se expandió con fuerza allí.
Las razones principales que explican el repunte son las siguientes:
- Propietarios que previamente retiraron sus propiedades del mercado debido a las estrictas regulaciones de la Ley de Alquileres están ahora más incentivados a ofrecerlas nuevamente.
- Incremento en la demanda de alquileres temporarios y mayor interés por inversiones inmobiliarias en estas zonas.
- Ajustes de precio más flexibles (por las normas del DNU que posibilita acuerdos libres entre partes) y competitivos (desde el sector sostienen que al haber más propuestas hay más opciones de tipos de unidades y precios), atrayendo tanto a inquilinos como a inversores que piensan en comprar para alquilar después.
En Parque Centenario que está próximo con Almagro, Villa Crespo y Caballito, hay más de 80 departamentos en pesos. Un dos ambientes arranca desde $300.000 y puede escalar hasta $450.000 al mes, mientras que un tres ambientes arranca en $380.000 y llega hasta $600.000 al mes.
“El problema es que las expensas comienzan a subir con más ímpetu que los precios de alquileres (sólo en abril en CABA subieron casi un 22%). En esa zona promedian los $80.000 y desde marzo último subieron un 60%, más que los alquileres que en ajustes trimestrales o cuatrimestrales no llegan al 50%, aunque si la inflación confirma su descenso, en los próximos dos meses es probable que ambos casos no suban con tanta fuerza”, dijo a Infobae Lisandro Cuello, experto inmobiliario.
En Agronomía, los valores son similares y descienden un 15% en Villa General Mitre, próximo a La Paternal. Hasta fin de año, no se conseguían viviendas en esas áreas, pero ahora ambos barrios suman más de 120 propuestas entre dos y tres ambientes.
Cuello amplió que ahora hay hasta PHs “que promedian los $650.000 mensuales con tres y cuatro ambientes, algunos con cochera incluida”.
En Villa Santa Rita, cerca de estos barrios hay departamentos de dos y tres ambientes que valen entre $250.000 y $500.000 mensuales y está costando alquilarlos.
Román Paikin, de San Román Propiedades, aseguró que “ahora hay bastante negociación. Los inquilinos contra proponen porque no pueden pagar tanto al mes o al inicio del contrato buscan evitar un mes de depósito para poder hacer el acuerdo. También hacen algún anticipo en dólares, y si el propietario detecta que el perfil del inquilino es bueno, acepta y se termina concretando el pacto por una duración de 24 meses con ajustes cuatrimestrales que pueden ser por Índice de Contratos de Locación o Índice de Precios al Consumidor (IPC)”.
No se convalida fácilmente
Maure Inmobiliaria, en su análisis periódico, confirmó que la oferta post DNU que derogó la Ley de Alquileres en CABA se expandió un 176% (con datos de Zonaprop) y un 185% (con datos de Argenprop).
Aunque desde el mercado sostienen que los valores no son fáciles de abonar mes a mes.
Soledad Balayan, analista del mercado y de la inmobiliaria que hace el reporte, dijo que “ahora hay acumulación de avisos de departamentos en alquiler porque no se convalidan los precios y condiciones publicados, lo cual genera una eventual presión a la baja del precio de publicación”.
En Palermo, uno de los barrios con más oferta actualmente, hay más de 4.000 unidades entre departamentos de 1 a 3 ambientes y PH.
Paikin añadió: “Departamentos que están entre $600.000 y $700.000 por mes no se están alquilando con facilidad, llevan más de 20 días publicados y, aunque se reciben consultas, por ahora siguen disponibles. Falta que se recuperen los salarios para que permita afrontar los costos de la vivienda, entre otros”.
Desde el mercado inmobiliario argumentan que hay acumulación de avisos de departamentos en alquiler porque no se convalidan los precios y condiciones publicados, lo cual genera una eventual presión a la baja del precio de publicación.
Sobre las cláusulas de ajustes en los nuevos contratos, Balayan concluyó: “Creo que todavía hay miedo a la futura inflación, con lo cual es más factible una baja del precio de publicación que ceder en el ajuste trimestral por IPC”.
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