Créditos UVA: qué tiene que pasar con el dólar, la inflación y el precio de las propiedades para que sean buen negocio

El regreso del crédito se convirtió en las últimas semanas en la nueva gran esperanza de una recuperación económica algo más prometedora de lo que indican hasta ahora las cifras de consumo, actividad industrial y también de la construcción. Particularmente el resurgimiento de los préstamos hipotecarios UVA concentra desde el mes pasado gran atención. El Banco Hipotecario tiró la primera piedra con su lanzamiento con créditos UVA más tasa de 8,5% y a partir de ahí otras 10 entidades públicas y privadas lanzaron sus respectivas ofertas, con diferentes características e incluso tasas que parten del 3% en algunos casos para zonas específicas.

Con el renacer de esta modalidad, volvió el planteo que tanto “trauma económico” generó en un sector importante de la sociedad o, al menos, que se hizo muy visible: la viabilidad de este mecanismo en tiempos de inflación en alza y, particularmente, de salarios que pierden contra la suba de precios.

Ese fue el principal problema en el que se detuvo mayormente el debate en los últimos días: la conveniencia o no de endeudarse, en el caso de reunir los ingresos suficientes para acceder, en función del riesgo que implica la indexación del capital adeudado en comparación a la evolución de esos ingresos. Es decir, en el riesgo de volver al pasado. Aun cuando hoy la inflación esté en baja y la perspectiva es que sean los salarios los que se recuperen.

Sin embargo, no es ésa la única cuenta que hace falta hacer, al menos en los próximos meses, para tomar la decisión. También la evolución del dólar comparado con la inflación es una variable que determinará, eventualmente, el peso de la deuda en dólares, moneda en la que además cotizan las propiedades.

Con esa perspectiva, determinar el momento de tomar el crédito puede hacer toda la diferencia entre un buen y un mal negocio. Esto porque, a partir de ahora, tal como indican las expectativas de inflación incluídas en la última edición del Relevamiento de Expectativas del Banco Central (REM), la suba de precios entre mayo y fin de año acumularía 50 puntos porcentuales mientras que el dólar, según el mismo relevamiento, acusaría una suba de 27% si se tomara el tipo de cambio promedio de $1.320 que pronostica el REM. Es decir que la inflación, variable por la que ajusta el capital adeudado, iría más rápido que la suba del dólar con lo cual la deuda, medida en dólares, sería más alta.

Con eso en vista, el primer reflejo podría ser esperar a que las variables se acomoden y, eventualmente, certificar que la inflación haya bajado y esté alineada a la suba del dólar o incluso por debajo. Pero lo cierto es que, mientras eso ocurre, la demanda de los créditos de individuos que decidan arriesgarse de todos modos puede impactar en el precio de las propiedades con lo cual, en definitiva, la deuda en dólares a tomar sería también mayor.

“Suponiendo que la inflación coincide con la esperada por REM 25 entonces hasta fin de año será del 50%, mientras que si el dólar llega al promedio esperado de $1.311 (suponemos que ya sin cepo) la suba será de 18%. Conclusión; pasás a deber un 27% más en dólares”, aportó el economista del CEMA, Alejandro Kowalczuk, también administrador de carteras. Vale su aclaración: el relevamiento entre analistas y consultores del mercado se refiere al tipo de cambio oficial pero, eventualmente, ya sin cepo. Pero, aun en el caso de que para esa fecha se mantuvieran esas restricciones, es esperable –o al menos es la expectativa actual del mercado– que la brecha no pegue con un salto, con lo cual esa proyección se sostiene.

“Si el precio del inmueble sube más del 27% ganaste. Si no perdiste, te hubiera convenido esperar para sacar el crédito”, agregó el analista. En definitiva, los elementos a tener en cuenta a la hora de definir si conviene o no endeudarse con un crédito UVA no depende exclusivamente ni de los ingresos ni de los precios. También influirá la evolución del tipo de cambio y, sobre todo, la reacción de los precios en el mercado inmobiliario.