La derogación de la Ley de Alquileres mediante un Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) bajo la firma del presidente Javier Milei marca un nuevo episodio en la serie de cambios que experimentó esta normativa. Estos vaivenes causaron incertidumbre y opiniones divergentes entre propietarios e inquilinos.
A partir de ahora, los contratos que se firmen estarán regidos por el Código Civil y Comercial. Se podrá acordar libremente el plazo (en ausencia de estipulación, se consideran dos años como duración máxima), el precio, la moneda (ya sea en pesos, dólares, u otras) y la modalidad de actualización.
Para las agrupaciones que defienden a los inquilinos, la desregulación de alquileres es considerada como abusiva, mientras que otros sostienen que es inconstitucional.
La derogación de la Ley de Alquileres plantea una situación crítica según voces inquilinas. Diego Fernández Camillo, del Movimiento Inquilino Nacional, dijo a Infobae que “este cambio puede resultar perjudicial tanto para miles de locatarios que podrían quedarse sin vivienda como para los pequeños propietarios que se ven obligados a vender sus propiedades a precios bajos, una tendencia que viene ocurriendo en los últimos años”.
Argumentan que es imperativo continuar el proceso de búsqueda de soluciones a nivel local en cada municipio y provincia. Esto implica convocar a actores clave como las pequeñas inmobiliarias, los colegios de martilleros que buscan evitar abusos, y los pequeños propietarios.
Jonatan Baldiviezo, fundador del Observatorio del Derecho a la Ciudad, confirmó que presentaron acción judicial contra el DNU de Milei por Inconstitucional y antidemocrático para que se declara su nulidad insanable. Quedó radicada en el Juzgado Federal en lo Contencioso Administrativo Federal N° 2 a cargo del doctor Esteban Carlos Furnari.
Magalí Zirulnikoff, cofundadora de la Comunidad Federal Inquilina y No Propietaria, destacó que la derogación de la Ley por DNU es inconstitucional. “No existe necesidad, ni urgencia para que el Poder Ejecutivo legisle en nombre del Congreso sobre una ley que se votó en ese ámbito hace 2 meses”..
Considera que la oferta no crecerá a precios accesibles para la población trabajadora que alquila. Zirulnicoff amplió: “La oferta no se traduce en precios acordes a los salarios, situación que afectará al mercado de viviendas en alquiler”.
Lo ven positivo
Propietarios de inmuebles sostienen que la opción de acuerdo entre partes, como funcionó la norma hasta 2020, y el retorno al mecanismo del Código Civil y Comercial, ofrece una vía para aliviar la presión en el mercado de alquiler.
Karina González, de la agrupación Propietarios Unidos de Argentina, señaló que “la defensa de la propiedad privada y la seguridad jurídica son cruciales. La pronta intervención judicial para recuperar la propiedad y ponerla nuevamente en alquiler, así como la ejecución eficiente de garantías para el cobro, son esenciales”.
Desde esta entidad buscaron tranquilizar a los inquilinos. Históricamente, los acuerdos directos entre las partes no presentaron problemas, aseguran. “Reconocemos la mutua dependencia y estamos comprometidos a cuidar a los buenos inquilinos sin necesidad de intermediarios o representantes”, dijo González.
Sobre la solicitud de desalojo exprés, otro reclamo que lleva años, Bárbara Durán, también integrante de Propietarios Unidos de Argentina, consideró que la duración del contrato no está directamente relacionada con esta petición. “Mejorar la seguridad jurídica facilitaría el desalojo exprés al flexibilizar los requisitos para los inquilinos, independientemente de la duración del contrato”, dijo.
“Mayor oferta generarían competencia y equilibrio de precios, lo que, junto con mayor estabilidad y menor inflación, podría frenar el constante aumento”, agregó Durán.
La escasez de viviendas está presente en todo el país, en Neuquén capital casi no hay departamentos ni casas en alquiler. Claudio Oseroff, representante de los propietarios de inmuebles para alquilar de esa provincia, dijo: “Celebramos la derogación de la ley, destacando su impacto negativo anterior y la incapacidad de aceptar ajustes anuales o semestrales con inflación de tres dígitos. El mercado se normalizará gradualmente con acuerdos entre partes”.
Para una respuesta rápida de los propietarios, expertos sugieren reducciones impositivas en bienes alquilados para vivienda permanente y facilidades financieras para los inquilinos, como fianzas bancarias con costos promocionales y disminución de costos en expensas.
“Antes de la ley, el mercado inmobiliario era eficiente, y a pesar de las fluctuaciones nominales por la inflación, los valores reales se mantenían similares o inferiores. En Neuquén, el impacto se agrava debido al fenómeno de Vaca Muerta y la insuficiente infraestructura para la creciente población trabajadora. Esperamos que esta tendencia se revierta y se necesitan construir más viviendas para satisfacer la creciente demanda”, concluyó Oseroff.
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