Están por arrancar los últimos dos meses del calendario y el mercado inmobiliario parece reaccionar: crecen las consultas y operaciones que por lo general se deciden a esta altura del año. Un termómetro del momento es si la falta de dólares afecta al segmento, pero como habitualmente se emplean los que están “en el colchón” o se transfieren de cuenta a cuenta, no hay problemas, advierten los especialistas.
La faltante de dólares afecta a otros rubros de la economía, pero las inmobiliarias sostienen que no se dejó de hacer ninguna operación porque las arcas del país estén en problemas.
Sobre si hay que generar un “dólar vivienda”, por ejemplo, Pablo Cianciarullo, presidente de una compañía de real estate con sede en la Argentina y España, destacó a Infobae que no sería necesario. “El dólar billete es uno solo, es el que se utiliza para realizar las operaciones. Lo que va a ayudar es el blanqueo y sobre todo si se incorpora la compra de unidades usadas (que deberá aprobarse por el Congreso nacional a través del Presupuesto 2023). Eso aportaría un dinamismo muy importante al sector”, dijo.
Otro síntoma que se confirmó en los últimos días es que se redujo la cantidad de inmuebles en oferta en Buenos Aires. Según Radar Inmobiliario, en septiembre se frenó la racha de subas interanuales ininterrumpidas (51 meses en Zonaprop y 49 en Argenprop).
”En el caso de Zonaprop la cantidad de departamentos ofertados descendió 1,4% interanual; mientras que frente al mes previo, la baja fue de 1,9 por ciento. En Argenprop, el descenso interanual fue idéntico, en tanto que se mantuvo el stock en el mismo nivel hasta septiembre. Si bien esta baja puede ser leída como un indicador de reactivación del sector, al no estar acompañada en un incremento fuerte del nivel de operaciones, creemos que se debe a otros factores más relacionados con las inmobiliarias como puede ser la depuración de cartera y la baja de avisos por la política tarifaria de algunos portales”, explicó Fabián Achával, de Radar Inmobiliario.
En base a la cantidad de escrituras porteñas de agosto, se necesitarían 4,8 años para absorber toda la oferta disponible, es decir, un poco más de tres años que el tiempo promedio requerido en los últimos siete. Si se coloca este dato en perspectiva, en la etapa posterior a la instauración del cepo cambiario de 2011, solo se necesitaban en promedio 2 años para absorber el stock vigente, mientras que durante el boom de operaciones por los créditos UVA, el stock total se vendía en menos de un año. En los últimos seis meses el tiempo de absorción estuvo en crecimiento, sin embargo, en dos meses el tiempo se redujo en 1,2 años a partir del incremento de la cantidad de operaciones en Buenos Aires, según lo informado por el análisis.
Inmobiliarias no toman lo mal tasado
Se pueden reflejar que haya menos viviendas publicadas en Buenos Aires y eso puede llegar a obedecer que hay unidades que llevan un tiempo muy largo en venta y muchas inmobiliarias empiezan a ser selectivas en las publicaciones.
Un martillero que opera en el corredor norte de la ciudad dijo a Infobae que no ofrecen viviendas de dueños no aceptan que el mercado cambió y que hay una drástica reducción de valores. “Sólo se vende lo que está bien valuado. A veces se encuentra un punto de equilibrio, pero es vital entender que los precios descienden de forma consecutiva desde 2019”.
Un porcentaje menor de viviendas están saliendo del mercado de venta y pasando al mercado de renta (sobre todo temporaria) lo cual resulta bastante atractivo porque una propiedad depreciada en su valor encuentra lo opuesto en ese escenario.
“Por ejemplo, en el mercado premium está muy bien posicionado y hay extranjeros que se focalizan en inmuebles porteños tanto para la compra venta para luego orientarlas al mercado del alquiler temporal. Hoy una propiedad buena, bien equipada y con muebles tiene una renta que muy pocas veces se vio en la historia”, resumió Cianciarullo.
Otro indicador es que en las últimas semanas se hicieron varias reservas que están muy por encima de la media que fueron los dos últimos años. “No quiere decir que esto se vaya a proyectar y prolongar por un largo tiempo, pero estamos viendo que sucede y semana a semana se viene consolidando la cantidad de reservas para compra venta”, concluyó el experto.
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