Arbitrajes inmobiliarios: cómo funciona la herramienta que buscará solucionar conflictos entre inquilinos y dueños

Para evitar conflictos que pueden aparecer en el mercado inmobiliario, el Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires (Cucicba) propuso la creación de su Tribunal Arbitral.

Una herramienta jurídica que permite que las partes sometan voluntariamente sus diferencias a través de un árbitro para que decida sobre la controversia, en este caso netamente de naturaleza inmobiliaria y que pueda resolverse sin llegar a que se prolonguen las diferencias. Con esta modalidad se aspira que la posible pugna pueda resolverse en pocos meses y evitar llegar al Poder Judicial en donde los juicios duran años.

El Tribunal Arbitral del Cucicba laudará principalmente en temas relacionados con la actividad, conflictos que puedan suscitarse en alquileres, compra ventas de inmuebles, desarrollos inmobiliarios, fideicomisos, inversiones, daños por construcciones, entre otros.

Para que este tribunal pueda funcionar, en los contratos que se firmen desde ahora en adelante y cuando las partes lo consideren necesario, se podrá agregar la opción. Eso debe establecerse en el contrato porque el arbitraje es voluntario, aunque si luego las partes eligen ir a esa instancia también lo van a poder hacer.

“En los contratos se incluye una cláusula en que las partes se comprometen a someter cualquier controversia que surja en dicha relación contractual a determinado Tribunal Arbitral. Ello implica, que si no se ponen de acuerdo las partes frente a una cuestión, cualquiera de ellos puede pedir que intervenga un árbitro para que laude el diferendo. Lo que resuelve el árbitro se equipara a una sentencia de un juez”, dijo Marta Liotto, presidenta de la entidad.

Algo favorable tanto para inquilinos, propietarios y consorcios es que habrá costos bajos. No está aún estipulados, pero aclararon desde la entidad que el arancel será accesible y que los honorarios serán acordes con la gravedad del conflicto.

Ese costo tendrá mucho que ver con las diferencias en las que haya que laudar, no es lo mismo buscar una solución de un fideicomiso de 300 unidades que en un departamento de 2 ambientes de 40 metros cuadrados.

“Es importante aclarar la diferencia entre mediaciones y arbitrajes: en las primeras los grandes protagonistas son las partes si se ponen de acuerdo; en el segundo, las partes hacen una exposición y el rol clave es el del árbitro”, precisó a Infobae Hernán Iradi, responsable de relaciones institucionales del Cucicba.

Cómo funcionará

Tanto los matriculados oficiales como los abogados especializados en arbitrajes que deseen formar parte de los tribunales deberán inscribirse en el Cucicba para completar la capacitación correspondiente.

A los interesados, inquilinos, propietarios, constructores, entre otros, que estipulen de forma voluntaria la posible intervención del tribunal en los contratos, en escasos días la entidad que agrupa a más de 8.000 inmobiliarios porteños, les designará un árbitro para que invite a las partes a presentar sus planteos.

Liotto dijo que es sencilla la actuación arbitral y que no es necesario hacer nada de trámites engorrosos, “al contrario, a quienes lo dejen estipulado, con solicitarlo en el contrato queda abierta esta opción”.

Hace unos días se realizó una jornada que combinó lo presencial y virtual, en donde participó Juan Ramón Montero, presidente de un Tribunal Arbitral de Madrid (España), y otros expertos que son de países de nuestra región como Ecuador y Brasil, en donde funcionan con éxito estos arbitrajes.

“En el Tribunal de Madrid se han resuelto una gran cantidad de conflictos de alquileres, deudas, reparaciones, resoluciones de contratos, por ejemplo. También han intervenido en conflictos de grandes inversiones en desarrollos inmobiliarios cuando las partes no logran ponerse de acuerdo. La idea es replicar dicha experiencia en nuestra Ciudad”, dijo Liotto.

Cuales son los problemas más comunes

Voces expertas estiman que su aplicación sería una solución para activar y hacer descender la conflictividad en Buenos Aires. Sería muy apropiado dejarlo asentado en los contratos de locación, tanto de viviendas, oficinas como locales comerciales.

Allí suelen darse los principales problemas en el ámbito inmobiliario, donde a veces hay inconvenientes por atrasos en los pagos, o por roturas en la unidad o del consorcio (que a veces demoran porque deben aprobarse en asamblea a menos que sea algo urgente), y cuesta resolverlos de inmediato.

También en construcciones a nuevo es común que haya roturas de parte de constructoras que levantan edificios y ocasionan eventualmente algún daño en la propiedad anexa.

“Esto comenzará a regir en breve, esperamos que voluntariamente entre las partes que hacen el acuerdo tomen conciencia de lo valioso que es aceptar los arbitrajes para el futuro y evitar desgaste y costos en cuestiones judiciales que pueden eludirse″, concluyó Iradi.

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