Alquileres: por qué los especialistas creen que un impuesto a las viviendas desocupadas puede dañar más al mercado inmobiliario

Esta semana, luego de la primera reunión de la Mesa de Alquileres convocada por la Secretaría de Comercio, el Gobierno confirmó que analiza impulsar medidas como un impuesto a la vivienda vacía para incrementar la cantidad de propiedades en alquiler. La propuesta fue acercada por la asociación Inquilinos Agrupados y se aplicaría a dueños con más de tres viviendas.

Pero, ¿cuándo se puede considerar qué una propiedad está vacía? Un relevamiento realizado en 2019 por el Instituto de Vivienda de la Ciudad de Buenos Aires (IVC), determinó que el 9,2% de las viviendas porteñas están vacías. Como metodología se usó información del Ente Nacional Regulador de la Electricidad (Enre) sobre usuarios residenciales de Edenor y Edesur que tenían un consumo eléctrico mensual entre 0 a 50 kwh. Como referencia, el gasto de una heladera es de 45,36 kwh por mes.

La tasa de vacancia del 9,2% representa 138.328 usuarios residenciales con un consumo mensual menor a 50 kwh. La vacancia se concentró sobre todo en el corredor Norte de la Ciudad, con foco en las comunas 1 (Retiro, San Nicolás, Puerto Madero, San Telmo, Montserrat y Constitución) y 14 (Palermo).

La opinión de los tributaristas es que el impuesto puede generar más presión tributaria y provocar un efecto contrario al buscado: propiedades en venta y menos inversiones en el sector inmobiliario. “Ya existe un impuesto similar, porque se debe declarar una renta presunta en Ganancias por inmuebles destinados a recreo o verano. Aplicar otro impuesto va a generar más problemas al mercado, que ya tiene efectos negativos por la Ley de Alquileres. Es seguir interviniendo el mercado con políticas que no son positivas”, señaló Sebastián Domínguez, socio de SDC Asesores Tributarios.

“Se está hablando de propietarios con más de tres viviendas desocupadas. Si es así, se aplicará en muy pocos casos porque no es algo muy común. Quien no alquila su propiedades puede ser porque la renta es poco representativa frente a la inversión o porque tiene temor. Es, en definitiva, un aumento de la presión tributaria. Sobre el inmueble ya se paga ABL, impuesto inmobiliario, impuesto sobre los Bienes Personales. También puede conspirar contra el blanqueo para la construcción que quieren promover”, agregó.

Para Iván Sasosvky, fundador de Expansion Holding, en la Argentina ya no hay margen para nuevos impuestos. “Es para incentivar a que se declaren los alquileres y supuestamente que haya más oferta. Pero este tipo de leyes generan el efecto inverso. Se están reflotando viejas ideas cuando la Argentina no no tiene margen para subir más impuestos con una informalidad de más del 50%. El peso siempre cae sobre los mismos”, agregó. Y también recordó que la Ley del Impuesto a las Ganancias ya tiene una presunción de valor locativo sobre inmuebles.

En el sector inmobiliario, en tanto, consideran que la medida no tendrá impacto en ampliar la oferta en el mercado. “Es una medida inocua porque el segmento medio (medio bajo y medio alto también) son pocos los que tienen las viviendas desocupadas. Puede pasar en un segmento alto, en propiedades en Puerto Madero, por ejemplo, o departamentos cuyos propietarios viven en el interior o fuera del país y lo usan cuando viajan a Buenos Aires”, dijo José Rozados, titular de la consultora Reporte Inmobiliario.

Para Soledad Balayan, de Maure Inmobiliaria y analista del mercado, la idea es difícil de implementar. “Siempre tratan de buscar un castigo en lugar de ir por el camino del incentivo. En lugar de poner el foco en mejorar la economía para que haya incentivos a la inversión pareciera que se hace lo posible para desincentivarla. Se puede ver la forma de agilizar juicios de desalojo para que no se pidan tantos requisitos o bajar la carga impositiva”, aseguró.

En qué ciudades se aplican impuestos

El impuesto a la vivienda vacía —con diferentes modalidades— se aplica en varias ciudades del mundo. En Montevideo, desde 2019, las propiedades desocupadas por más de un año pagan el doble de un impuesto que se denomina “contribución inmobiliaria”. Como parámetro se usa el consumo de luz y agua.

En Francia, por ejemplo, el impuesto inmobiliario en ciudades de más de 200.000 habitantes se combina también con descuentos e incentivos fiscales para los dueños que mejoren sus viviendas y luego las destinen al alquiler.

En septiembre del año pasado, los ciudadanos de Berlín votaron a favor de una iniciativa para expropiar a las grandes inmobiliarias viviendas vacías y que sus alquileres pasen a ser gestionados por una empresa pública. Las empresas serían compensadas económicamente. Según medios alemanes, cuatro de cada cinco berlineses alquila y se proyecta que para 2030 la ciudad necesitará al menos 200.000 nuevas propiedades.

En Londres, una de las ciudades del mundo con precios más altos por metro cuadrado, las autoridades locales pueden cobrar un 50% extra en impuestos a los dueños de casas vacías por más de dos años. El municipio también tienen la facultad de imponer órdenes de compra a los inmuebles.

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