Los cambios en el mercado de alquileres a un año de la nueva ley: más propiedades en dólares y contratos temporarios

La oferta de viviendas en locación en divisas subió 28% en los últimos 12 meses, a nivel país. El acuerdo entre las partes y la variación de los precios

La oferta de alquileres en dólares creció durante la pandemia
La oferta de alquileres en dólares creció durante la pandemia

A poco más de un año de la sanción de la nueva Ley de Alquileres, y en el marco de la pandemia, el mercado de las propiedades en alquileres sufrió varias transformaciones y comenzó a reacomodarse. El principal efecto fue en los precios: en el segundo trimestre de este año (entre abril y junio) se registraron aumentos promedio, en pesos, de 58,6% y 66,9% en comparación con el mismo período del año anterior, según datos la Dirección General de Estadística porteña en base a la plataforma Argenprop.

Estos aumentos estuvieron por cuarto trimestre consecutivo muy por arriba del registrado por los precios al consumidor. En CABA el IPC se elevó en el segundo cuarto del año 41% respecto de igual tramo de 2020, marcando un claro punto de giro en comparación con los dos años previos al cambio de la legislación de este segmento del mercado inmobiliario.

En la ciudad de Buenos Aires, la oferta de alquileres en dólares aumentó 8,9% en los últimos 12 meses, casi la tercera parte que en el total país

Por otro lado, también se modificó el panorama para los alquileres que se ofrecen en dólares y para los alquileres temporarios. Según un relevamiento de la plataforma Zonaprop, en la Ciudad de Buenos Aires, la oferta de alquileres en dólares aumentó 8,9% en los últimos 12 meses, mientras que a nivel país se incrementó 28,2%. En tanto, la cantidad de avisos temporales en CABA disminuyó 1,9% entre julio de 2020 y julio de 2021, en contraste con el el total país que repuntó 1,5 por ciento.

Desde el sector inmobiliario detallan que las realidades de las ofertas de unidades valuadas en moneda extranjera son muy diferentes según la zona: se concentran especialmente en countries y barrios cerrados y en propiedades premium en la ciudad de Buenos Aires. “En zona sur hasta La Plata, solo se alquilan en dólares las casas dentro de countries o en barrios cerrados, y comienzan con un valor de USD 2.000 al mes. Respecto a los alquileres temporarios, nuestros operadores ya tienen demanda para los meses de diciembre, enero, febrero y marzo”, dijo a Infobae Alejandro Ginevra, presidente de la Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarios (Camesi).

Los alquileres en countries y barrios cerrados se ofrecen en moneda estadounidense
Los alquileres en countries y barrios cerrados se ofrecen en moneda estadounidense

“En la categoría premium de la Capital, como Puerto Madero, los alquileres se están cerrando exclusivamente en dólares y temporarios. Y en zona Norte en general, el mercado estuvo bastante parado desde el fin del verano en adelante, ya que la mayoría de los propietarios retiraron de la oferta de alquiler los inmuebles permanentes al no conseguir inquilinos en dólares. En la zona de Vicente López hasta San Isidro, que es más de alquiler anual, muchos prefirieron poner en venta sus propiedades o esperar al candidato dispuesto a alquilar con la moneda estadounidense”, agregó Ginevra.

Según detallaron desde la cámara sectorial, en las zonas de countries suele ser más aceptado el pago en dólares para alquileres de forma temporaria, ya que incrementó la demanda para quienes buscan estar fuera de la ciudad. “Quien buscaba alquiler en pesos por tres años en countries, como por ejemplo un cliente corporativo, en este tiempo debió bajar sus pretensiones por no conseguir en las zonas más caras como Nordelta”, explicaron.

Este mes, los operadores de zona Norte comenzaron a recibir pedidos de alquileres temporales de seis meses -septiembre a febrero- para obtener algún beneficio por la anticipación. Pero la oferta sigue estable y en dólares.

“En la categoría premium de la Capital, como Puerto Madero, los alquileres se están cerrando exclusivamente en dólares y temporarios” (Ginevra)

“A más de un año de la sanción de la Ley de Alquileres los valores de los nuevos contratos en CABA siguen subiendo por arriba de la inflación. En ese contexto, quienes tenían una propiedad en alquiler decidieron subir los precios para poder seguir obteniendo rentabilidad, mientras que otros directamente decidieron volcarse a la venta. Entonces, ante la reducción de la oferta y la demanda de alquileres que sigue firme, ya que no existen herramientas financieras para acceder a una vivienda, los precios aumentaron”, dijo a Infobae Leandro Molina, director comercial de Zonaprop. Hoy, para la zona del AMBA, las búsquedas en la plataforma es liderada por los alquileres, que representan 54% de las búsquedas frente a 41% que corresponde a la venta.

El directivo explicó que en el caso de los alquileres temporales, si bien durante un tiempo se establecieron como una alternativa atractiva para jóvenes a modo de experimentación de la independencia sin atarse a los contratos de tres años, sus segmentos fuerte siempre fueron el turismo o los jóvenes que venían a estudiar del interior o del extranjero. “La demanda por parte de ambos perfiles sigue pausada por la situación sanitaria. Sin embargo, mientras la educación remota continúa, quienes encontraron la posibilidad de instalarse un tiempo fuera de CABA, aprovecharon el alquiler temporal para ensayar otros estilos de vida”, contó Molina.

En el sector coincidieron en que los contratos temporales se mantienen estables por la falta de turismo externo y que “disfrazar” un contrato nuevo de temporario con un inquilino anterior es ilegal y muy riesgoso. “En todo caso lo que acuerdan es una prórroga del contrato anterior que eso si es legal. Para el caso de contratos nuevos de vivienda no queda otra opción que hacerlos a tres años con la actualización que estableció el gobierno”, dijo a Infobae Gabriel Brodsky, CEO de la inmobiliaria Predial.

El mercado de alquileres temporarios se mantiene estable sobre todo por la falta de turismo externo (Gentileza: Alternativa Propiedades)
El mercado de alquileres temporarios se mantiene estable sobre todo por la falta de turismo externo (Gentileza: Alternativa Propiedades)

La oferta de locaciones en dólares tuvo un pico en el segundo semestre de 2020, según datos de Pablo Kaminsky, broker de Century 21 Premier Real Estate. “Hoy vemos un mercado más estable, con los alquileres de casas en Nordelta a partir de USD 2.000 mensuales, aunque los inquilinos ya no convalidan los precios que estaban dispuestos a pagar un año atrás. Si bien siempre el segmento alto de los alquileres se hizo en dólares, con la demanda por la pandemia y también por efecto de la nueva ley, se extendió a la mayoría de las operaciones en Nordelta y barrios cerrados aledaños. Esto aplica para todo tipo de casas e incluso departamentos que antes se alquilaban en pesos”, detalló.

“Asumir pagos en dólares a largo plazo es de imposible cumplimiento, por el cepo cambiario vigente, y puede causar enormes complicaciones” (Rodríguez)

Con todo, muchas veces los alquileres publicados en dólares se pesifican al momento de cerrar el contrato. “En algunos casos se intenta negociar el tipo de cambio entre las partes, aunque lo que se debe hacer es tomar el tipo de cambio oficial al momento; es determinante tener en cuenta que asumir pagos en dólares a largo plazo es de imposible cumplimiento, por el cepo cambiario vigente, y puede causar enormes complicaciones”, dijo a Infobae Ariel Rodríguez, CEO de Value Bet Inmuebles.

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