Alerta por la sobreoferta de departamentos: hay más de 120.000 unidades publicadas y se concretan sólo 2.000 ventas por mes

La situación del mercado de los departamentos usados se agrava en la Ciudad de Buenos Aires, por las pocas ventas (en 2021, en promedio sólo se registran 2.000 actos según el relevamiento mensual de los escribamos porteños) se sigue ampliando la cantidad de unidades, que ya superan los 120.000 inmuebles publicados en los distintos portales especializados.

Gabriel Gruber, CEO y cofundador de Properati dijo a Infobae que “la tendencia se mantiene sin importar el número de ambientes. Y a ello, se agrega la caída de precios en respuesta a la situación de un mercado estancado y que no muestra signos de recuperación. El número de escrituras de compra-venta tanto en CABA (2.439 en junio), está todavía por debajo de años previos”.

Los valores de los departamentos usados se mantienen con una caída interanual en promedio que oscila entre el 7 y 15%, tomándose los barrios que menos y los que más bajaron en Buenos Aires (ver recuadro).

Según Properati, La Paternal, con USD 2.081 por m2, es el que más bajó sus valores con un 27.5%, y Versalles, con USD 2.222 por m2, con 0,7%, registró la menor disminución entre junio de 2020 y 2021.

Al tomarse el valor promedio de todos los barrios, el análisis de la plataforma detectó que la cotización por m2 es de USD 2.562, entre los más caros como Puerto Madero y Recoleta, y con Villa Riachuelo y Lugano entre los más bajos.

“Los precios responden a una dinámica de oferta y demanda. Tras un año de parálisis inmobiliaria, la demanda está decidida a conseguir negocios baratos con la mente puesta en invertir de forma segura. El mercado está ilíquido, trabado por la cuestión de que los precios no terminan de ajustarse para funcionar correctamente”, amplió Gruber.

Qué propone el sector para solucionar este problema

Mientras crece la preocupación, como solución, representantes del segmento propusieron al Gobierno que implementen algo similar a los Cedines (un certificado creado en 2012, como medio de pago e instrumento financiero que se aplicó en la realización de inversiones en el mercado inmobiliario y en proyectos de construcción de viviendas). “Funcionó muy bien y se hicieron decenas de operaciones hasta 2015″, argumentó Marta Liotto, vicepresidenta del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios porteño (Cucicba).

También el sector espera que el Gobierno nacional trate una nueva ley de créditos hipotecarios ajustados por Coeficiente de Variación Salarial (CVS) que impulsó la Mesa de Vivienda integrada por empresarios del Real Estate, sindicalistas y funcionarios, y que está en el Congreso de la Nación.

“La sobreoferta de departamentos usados es consecuencia directa de la fallida Ley de Alquileres del año pasado, que resultó nociva tanto para los inquilinos, que sufrieron y sufren gigantescos aumentos, como para los propietarios quienes, sin un incentivo para alquilar la propiedad, deciden ponerlas en venta”, dijo Liotto.

Especialistas inmobiliarios argumentan que otra posible solución para estabilizar el mercado de usados en venta sería la modificación de aquellos aspectos de la ley (los aumentos anuales indexados y los contratos a tres años) que se encuentran en la raíz de los desequilibrios que está sufriendo actualmente este segmento.

Por otra parte también la falta de potenciales compradores es consecuencia de la crisis económica actual, cepo, la falta de créditos y la pandemia.

Más opiniones

Hernán Perrone, corredor público nacional responsable de Remax Parque, sostuvo que salir de esta encrucijada no será fácil. “Se va a incrementar aún más la cantidad de propiedades en venta versus las escrituras mensuales. Hay una gran cantidad de propiedades sobrevaluadas en el mercado. Debe haber una conversación sincera con el cliente vendedor para hacerle saber que lo que se está vendiendo hoy es lo que está a precio de mercado, que es el que el comprador está dispuesto a pagar por ese inmueble en este momento”, sostuvo.

La realidad es que hoy el valor de una propiedad lo marca el comprador, el que tiene el poder de negociar y está mejor parado en este contexto. Perrone, destacó: “Entonces, si nosotros guiamos la negociación y nos sinceramos con el vendedor para decirle que quizás no sea el mejor momento para poner su propiedad a la venta si no hay urgencia, probablemente se reduzca la cantidad de propiedades en cartera”.

Los expertos sostienen que la problemática es anterior a la pandemia, por lo menos del segundo semestre de 2018, cuando se produjo la gran devaluación, luego de dos años muy buenos con el crédito nominado en Unidades de Vivienda (UVA), las propiedades habían subido entre un 20% o 25% y se habían mantenido elevadas en precio porque estaban acompañadas de la demanda relacionada a los créditos hipotecarios.

“En lo particular no todas las propiedades deberían bajar de precios ya que aquellas que han sido puestas a la venta a un valor realista de mercado porque existe cierta necesidad y urgencia para el propietario a la hora de vender, podrían sufrir una negociación mínima de un 5% a 7%. Ahora, hay departamentos que tienen mucho tiempo en cartera, y deberían bajar su precio para poder ser una opción”, dijo Perrone.

Según el Informe del metro cuadrado real, confeccionado por la red de inmobiliarias adheridas a Remax y la Universidad del Centro de Estudios Macroeconómicos de Argentina (UCEMA), los precios de los departamentos que se manejaron en el mes de junio para CABA son los siguientes: 1 ambiente: USD 1.863; 2 ambientes: USD 2.051, y 3 ambientes, 1972 dólares.

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