Creció la donación de propiedades: por qué se da ese fenómeno en pandemia, cuáles son las ventajas y qué impuestos hay que pagar

Luego de que se implementaran cambios en el Código Civil, la donación de propiedades —en general de padres a hijos— se volvió un procedimiento más frecuente dentro de la planificación patrimonial y de herencia. Esos inmuebles donados tienen ahora menos trabas para venderse o usarse como garantías bancarias. Por eso, según escribanos y fuentes del sector inmobiliario, las operaciones de este tipo tuvieron un incremento en los últimos meses.

Más allá de los cambios en la legislación, por los cuales los títulos provenientes de donaciones dejaron de ser observables desde el punto de vista jurídico, los escribanos coinciden en que la pandemia también influyó en el resurgimiento de las donaciones de inmuebles, con más personas que piensan ordenar su patrimonio.

Según datos del Colegio de Escribanos porteño, entre enero y mayo de 2021 hubo unas 3.634 donaciones contra 618 en el mismo período del año anterior. Un crecimiento de 488%. “Frente a la pandemia empezaron a fluir más testamentos, actos de última voluntad, porque la gente se enfrentó con la posibilidad de su finitud, de un riesgo para su vida, y quiso organizar el patrimonio familiar. La pandemia aceleró esa idea de no dejar cabos sueltos. Y por otro lado, los cambios legislativos que volvieron a hacer las donaciones seguras”, destacó Ricardo Blanco Lara, prosecretario del Colegio de Escribanos.

“Este cambio no solo trajo alivio al momento de planificar las herencias sino que generó un impacto positivo en el mercado inmobiliario, con más propiedades disponibles para la venta”, Solange Esseiva, titular de la inmobiliaria H-54. Según Esseiva, las operaciones de este tipo crecieron un 30% en el último año.

Antes de la entrada en vigencia de la nueva norma, que fue publicada en el Boletín Oficial en diciembre de 2020, los títulos de propiedades provenientes de donaciones quedaban observables por 10 años desde la donación o cinco años desde la muerte del donante; por eso, había alguna resistencia a comprar esos inmuebles, lo que frenó muchas operaciones.

Entre los beneficios de planificar la herencia figuran que la donación en vida resulta menos costosa y más rápida de ejecutar que las sucesiones, que se protege el patrimonio ante la pérdida de valor comercial y que se deja de lado el temor de que se vea afectada la seguridad jurídica, indicó la especialista.

“A la hora de considerar la posibilidad de hacer adelantos de la herencia, hay que tener en cuenta que se puede donar a los hijos por partes iguales en condominio, donar un inmueble a cada uno de ellos en distintos momento o donar solo la propiedad y reservar el derecho real de usufructo vitalicio. Normalmente el donante se reserva el derecho de usufructo del bien donado, de manera que puede continuar usando o alquilando el inmueble en provecho propio”, indicó Esseiva.

El usufructo puede establecerse también a favor del cónyuge del donante. Un dato importante es saber si el el inmueble está afectado al Régimen de Protección de la Vivienda (antes llamado “bien de familia”).

Por las donaciones también se pagan impuestos. Si el inmueble está ubicado en provincia de Buenos Aires o el beneficiario de la donación tiene su domicilio en territorio bonaerense debe abonarse el impuesto a la transmisión gratuita de bienes (ITGB), cuyo importe es variable según la valuación fiscal del inmueble y el vínculo de parentesco entre donante y donatario. Ese impuesto no existe en la ciudad de Buenos Aires.

Por otro lado, se incluye el Impuesto a las Ganancias cedular, que es del 15% y se calcula por la diferencia entre el precio de venta y el precio de compra actualizado por el índice legal, y se abona en la Declaración Jurada Anual. La escribanía, por su parte, fija un porcentaje de honorarios de acuerdo al valor de la propiedad.

“La donación también puede ser beneficiosa para disminuir el impacto del impuesto a los Bienes Personales. Si una persona que paga ese impuesto en la alícuota más alta, que es de 1,25% para bienes en el país, adelanta la herencia y dona una propiedad a hijos que quizás tributan Bienes Personales a un valor menor o, si van a usarlo como vivienda, casa-habitación no tributan. Conviene para distribuir el patrimonio entre más personas”, indicó el tributarista Sebastián Domínguez, socio de SDC Asesores Tributarios.

“Pero hay que advertir que si alguien dona el inmueble y se reserva el usufructo mientras vive tiene que seguir declarando el inmueble en Bienes Personales. En ese caso, no tiene un efecto impositivo, sino el efecto de adelantar la herencia y que después no sea necesario realizar una sucesión”, agregó Domínguez.

Normalmente las donaciones se hacen a favor de los hijos, que son los “herederos forzosos”. No se pueden hacer donaciones entre los cónyuges, aunque hayan optado por el régimen de separación de bienes y no el de comunidad. Pero sí pueden hacerse donaciones a quienes no sean herederos forzosos, siempre que no perjudique sus derechos, o a entidades benéficas.

“Las donaciones que no pueden hacerse son entre cónyuges y en el caso de una persona menor de edad que recibió un bien a título gratuito y no puede volver a donarlo sin autorización de un juez. Por eso, antes de realizar cualquier operación es importante consultar a un escribano sobre las distintas opciones. Pero prácticamente desaparecieron todas las trabas. Por ejemplo, hoy una persona puede donar a un hijo de su pareja, que antes no estaba contemplado”, aclaró Blanco Lara.

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