En el sector inmobiliario anticipan que será inevitable una caída de los precios de las propiedades después de la cuarentena

En un momento de incertidumbre económica para todas las actividades, en el sector inmobiliario tienen una casi certeza: cuando se reactive la venta, una vez que se levanten las restricciones impuestas por las medidas de aislamiento social obligatorio, se consolidará una baja en los precios en dólares de las propiedades .

La discusión, entre distintos referentes de la actividad, es cuál será ese nivel de caída en los valores. Mientras algunos creen que podría estar entre 20% y 30%, otros dudan de que las bajas puedan llegar a ser tan altas. En lo que coinciden es que las mejores oportunidades para la compra serán en el corto plazo.

“Para la venta de propiedades venimos de una caída permanente de 24 meses. ¿Cuánto debemos bajar una propiedades para convalidar el precio con el comprador? Muchos dicen 10%, 20% y hasta 30%. Depende del lugar, pero los precios actuales no están siendo convalidados. Vamos a tener que retasar y revalorizar las propiedades”, explicó Alejandro Bennazar, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), durante el X Seminario de Reporte Inmobiliario, que este año se realizó de manera virtual.

“Tenemos muy claro que hoy las propiedades deberían reacomodarse hasta un 30% en el caso de los inmuebles usados porque la rentabilidad no está convalidando los precios. Se viene una revalorización y retasación nacional; en el medio de esta situación en muy difícil contemplar cuál va a ser la baja, pero la baja es inevitable”, agregó.

Sin embargo, algunos referentes del sector advirtieron que no se debe tomar como referencia los precios de publicación de las propiedades y calcular desde ahí una baja, porque esos valores están muy lejos del valor real de cierre de la operación. Además, hay una sobreoferta de propiedades en las plataformas de compra online. Se publican 20.000 propiedades y en los meses precuarentena se vendían 3.000 en promedio.

Ariel Champanier, CEO del grupo Remax Premium con varias décadas de experiencia en el mercado local y en los Estados Unidos, advirtió que habrá bajas pero que probablemente no lleguen al 30% en dólares. “No estamos viendo esa baja. Los valores publicados en los portales van a bajar un montón, pero esos ya no son un parámetro. En la Argentina los propietarios son los dueños de sus casas, no están hipotecados como en otros países, y en muchos casos pueden aguantar antes de vender”, agregó.

Pero señaló que esa baja no debe ser vista como una pérdida para el propietario. Una propiedad que en enero se vendía a USD 200.000 y hoy quizás se vende a USD 160.000 no implica una pérdida de USD 40.000. “El que pierde dinero es el que se lo lleva al exterior. Pero con esos USD 160.000 se pagan más sueldos, se compran más bienes o se construyen más metros que con los USD 200.000 de enero. El poder de compra es mayor", explicó Champanier. Y realizó una autocrítica sobre el sector, ya que durante el último año y medio se tasaron propiedades por encima de su valor, a precios “absurdos o ridículos”.

Al final, dio un mensaje optimista: las consultas en las inmobiliarias de su cadena crecieron un 57% de abril a mayo. A pesar de las restricciones para mostrar las propiedades y para realizar operaciones, con registros de la propiedad cerrados en varios distritos, como la ciudad de Buenos Aires, en abril tuvieron 11 reservas y en mayo el número creció a 30. De todas formas, lejos de las 130 que en promedio se realizaban en un mes normal, pre-cuarentena. “El mercado se va a recuperar cuando sinceremos los valores”, concluyó.

Otro indicador que está observando muy de cerca el sector, y que podría generar una baja en los precios de las propiedades usadas, es el costo de la construcción, que cayó en dólares. Al bajar los precios de las propiedades nuevas, la tendencia se puede trasladar al resto del mercado.

Mario Gómez, director de Le Bleu Negocios Inmobiliarios destacó que el sector viene con un crecimiento sostenido de precios desde hace 18 años, pero que el riesgo es creer que esa tendencia puede proyectarse al infinito. “Los árboles no crecen hasta el cielo. Toda la década del 90 es de precios sostenidos y en el Gobierno de Fernando De La Rúa empieza una caía que tiene su piso en el primer trimestre de 2002. Ya en abril de ese año, cuando se permite usar el dinero del corralito para comprar inmuebles, arranca un proceso de recuperación que llega a nuestros días. No se puede proyectar hasta el cielo; el ciclo inmobiliario existe”, señaló.

¿Cómo ajustan los mercados? Por precio o por cantidad. En el caso del mercado inmobiliario, ya hubo un ajuste por cantidad: las operaciones, que en la década del 90 podían llegar a 7.500 por mes en la ciudad de Buenos Aires, ya tuvieron una caía abrupta, con un promedio de 3.000 por mes en los meses anteriores a la pandemia.

“Lo que vemos es que los precios han sido históricamente rígidos a la baja y la historia nos muestran que se ajusta por precios solo en crisis terminales”, indicó Gómez. Pero advirtió que las oportunidades suelen durar por un período corto de tiempo.

Para Santiago Magnin, fundador de la página especializada De Inmobiliarios, el precio del metro cuadrado en dólares bajó con las grandes crisis (hiperinflación, crisis de 2002), pero sin embargo sigue siendo la única inversión con rendimiento positivo en el largo plazo, si se toman en cuenta otras inversiones para el mercado argentino. “Hay propietarios realistas que ya aceptaron la baja en los precios del mercado. Se va a ir reactivando de a poco. Estamos en una crisis que ajustará por precio no solo por cantidad”, destacó.

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