Cómo funcionará el nuevo sistema de créditos para comprar viviendas "desde el pozo"

Los boletos de compraventa de viviendas en proceso de construcción ya pueden ser inscriptos en el Registro de la Propiedad Inmueble de la ciudad de Buenos Aires. Esta medida, anunciada la semana pasada por el Gobierno a través de un decreto, permite que los bancos  y desarrolladores inmobiliarios puedan financiar desde el pozo los inmuebles a construir.

"Acceder a una vivienda desde el pozo puede costar un 30% menos que una ya terminada. Pero es un mercado que hoy no existe para los sectores medios. Hoy es un producto caro destinado a otros sectores", explicó a  Infobae, Iván Kerr, secretario de Vivienda. "La construcción está apuntada a un segmento muy alto y las empresas desarrolladoras argumentan que no hay una financiación intermedia cuando aun no está hecha la subdivisión de las propiedades", agregó.

Ahora, con el cambio en los requisitos, se podrán registrar los boletos de compraventa de "futuras unidades funcionales"  —viviendas aun no construidas—una vez que se haya pagado como mínimo el 25% del valor total del inmueble a construir. El trámite de registro se realizará de forma online.

Este boleto de compraventa registrable será objeto de garantía de crédito. Por eso, en el Gobierno esperan que los bancos públicos, en primer lugar, y luego los privados comiencen a ofrecer opciones de créditos similares a los hipotecarios para las personas que quieran comprar una propiedad "desde el pozo".

"Esos créditos se convertirán en créditos hipotecarios, en una hipoteca. Hasta ahora los bancos no lo hacían, porque no se querían quedar, por ejemplo, con un barrio entero a terminar. Este cambio permite que cada comprador le deba al banco su crédito", detalló Kerr.

Desde el año pasado, con la publicación de la Comunicación 6250 del Banco Central, los bancos ya habían quedado habilitados para tomar boletos de compraventa y participaciones en fideicomisos como garantías de financiamiento. Pero, según advirtió el secretario de Vivienda, "no se animaban".

El decreto sobre la inscripción de los boletos de compraventa en el registro aplica solo a la ciudad de Buenos Aires porque es el único registro que depende del Estado Nacional, pero Kerr adelantó que la idea es "marcar la cancha" y que están trabajando con los registros de las provincias de Buenos Aires, Córdoba y Santa Fe para que también adopten el registro de boleto de compraventa.

"Según los datos del censo 2010, el 25% de la población está en situación de déficil habitacional. De ese total, un 60% son de ingresos bajos y un 40% de segmentos medios. La construcción hoy está muy apuntada a los segmentos altos y la idea de esta medida es que se vaya también a los segmentos medios, donde está la necesidad de vivienda. Además, se descalza de la venta en dólares", destacó Kerr. El funcionario señaló que la medida fue una de las que surgió de los encuentros de la mesa sectorial de la construcción, donde también se impulsó la exención de impuestos para los desarrolladores inmobiliarios.

La Cámara Inmobiliaria Argentina, en tanto, celebró la medida y consideró que será una "herramienta positiva" para resolver uno de los aspectos más controversiales del acceso a la financiación para la adquisición de bienes con destino familiar.

Las ventas de propiedades en la ciudad de Buenos Aires se desplomaron en los últimos meses: en septiembre —los datos más recientes relevados por el Colegio de Escribanos de la Ciudad—, la cantidad total de las escrituras de compraventa cayó un 41,2% respecto al mismo mes del año anterior. Mientras que agosto, las operaciones realizadas con hipotecas bancarias bajaron un 78% en comparación con el año anterior. En apenas cinco meses, se registró una caída del 82% de las escrituras con crédito.

Mientras tanto, el costo de la construcción viene de alcanzar su mínimo histórico en dólares desde 2012, ya que la devaluación del peso aún no se reflejó en el valor de las propiedades. La baja en el valor de la construcción no influye en los valores de los precios de los inmuebles que ya se encuentran finalizados, pero sí lo hace en aquellos que están construyéndose.

Con costos de la construcción más bajos y menos inversores con crédito, los desarrolladores necesitarán contar cada vez más con compradores de inmuebles desde el pozo y con opciones de pago que faciliten el acceso de las personas que no cuentan con el 100% del capital necesario para adquirir un inmueble.

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