Así es el cobro adicional que le hará la Dian a las personas que jueguen fútbol en una cancha que esté dentro de un conjunto residencial

El hecho de pagar impuesto sobre las ventas (IVA) por el uso comercial de zonas comunes se convirtió en un punto central para conjuntos residenciales en Colombia ante últimos pronunciamientos de la Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales (Dian). La institución explicó que no se trata de una normativa nueva, sino de la aplicación y fiscalización de regulaciones vigentes, como la Ley 675 de 2001 y el artículo 462 del Estatuto Tributario, sobre la explotación económica de estos espacios.

Así las cosas, un conjunto residencial debe pagar el IVA cuando alquila zonas comunes a terceros o genera ingresos adicionales por estos espacios. Esto ocurre si, por ejemplo, se arriendan canchas deportivas, salones sociales o parqueaderos a personas ajenas a la copropiedad. Bajo el régimen de propiedad horizontal, varias familias comparten la gestión y el mantenimiento de áreas comunes como parques, pasillos, ascensores, gimnasios y piscinas. La Ley 675 de 2001 regula estos espacios para el bienestar colectivo y la seguridad de los habitantes.

Con normalidad, el presupuesto de mantenimiento proviene de la cuota de administración que los propietarios pagan cada mes. Sin embargo, para aliviar las finanzas de la copropiedad, es cada vez más común alquilar salones sociales, cobrar por el uso de las canchas o los parqueaderos, y rentar áreas de BBQ a visitantes externos. Estas actividades pueden transformar el carácter de los espacios comunes e introducir obligaciones fiscales adicionales.

Influencia de la Dian y obligaciones fiscales en zonas comunes

Las autoridades reforzaron la vigilancia sobre los ingresos generados por el uso comercial de zonas comunes. Los conjuntos residenciales están obligados a pagar impuestos y cumplir con requisitos como la facturación electrónica si sus espacios comienzan a generar ingresos fuera de la cuota ordinaria de administración.

La Dian puntualizó que “los conjuntos residenciales en Colombia deben pagar el impuesto sobre las ventas cuando las zonas comunes sean explotadas económicamente mediante alquileres o prestación de servicios a terceros”. Dicha disposición, según la entidad, no corresponde a una nueva medida, sino a la aplicación estricta del artículo 462 del Estatuto Tributario, que considera el arrendamiento de áreas comunes como una actividad gravada con impuestos.

La autoridad fiscal intensificó el control sobre las copropiedades donde se detectó incumplimiento en el pago de estos impuestos. La meta es fortalecer la transparencia en las actividades económicas dentro de los conjuntos residenciales y asegurar que paguen lo estipulado por ley.

Actividades que generan el pago de IVA en conjuntos residenciales

El impuesto solo se exige si los espacios dejan de ser de uso exclusivo de los copropietarios y se usan para actividades comerciales con ingresos extra. Ejemplos clave son el alquiler de:

• Canchas sintéticas.
• Salones sociales.
• Áreas de BBQ.
• Parqueaderos a visitantes externos.

Cuando una cancha polideportiva es arrendada a personas ajenas a la comunidad, la copropiedad debe facturar ese uso y pagar el 19% de IVA sobre el ingreso obtenido. Dicha política también se aplica cuando los salones sociales o los parqueaderos de visitantes son alquilados de manera regular. La autoridad fiscal aclaró que “la medida aplica únicamente cuando dichos espacios dejan de tener un uso exclusivo para los copropietarios y comienzan a generar ingresos derivados de actividades comerciales”.

En algunos casos, dependiendo de la magnitud o regularidad de la operación, las alcaldías pueden reclamar el pago de ICA si consideran que la actividad constituye una operación lucrativa sostenida dentro de predios privados.

Impacto económico para residentes y copropiedades

La obligación tributaria puede reflejarse en un aumento de los costos para quienes usan estos servicios dentro de los conjuntos residenciales. Si antes la renta de una cancha o un salón representaba solo una tarifa base, ahora el valor incrementa con el 19% de IVA y los costos administrativos de la facturación electrónica.

En varias copropiedades se detectó el incumplimiento del pago de este impuesto, lo que llevó a una intensificación en los procesos de revisión y control, con posibles sanciones para quienes no regularicen su situación.

Para los residentes, esto significa que actividades cotidianas como partidos de fútbol o celebraciones familiares ahora tienen un costo adicional. El importe total puede verse incrementado no solo por los impuestos, sino también por eventuales recargos administrativos.

En determinados escenarios, las alcaldías pueden exigir el impuesto de industria y comercio (ICA), lo que incrementa aún más los gastos mensuales de la copropiedad cuando el uso comercial de estos espacios es regular y significativo.

Espacios exentos de IVA y aclaraciones finales

No todos los usos de las zonas comunes generan obligación de pagar el impuesto. La Dian destacó que, si el espacio es utilizado de manera exclusiva por los copropietarios y este beneficio está cubierto por la cuota de administración, no se debe pagar IVA ni emitir factura adicional.

Tampoco hay obligación tributaria cuando el uso de áreas comunes no implica un cobro extra para residentes o visitantes, es decir, cuando el acceso está incluido en la cuota ordinaria de administración y no constituye un ingreso diferente para la copropiedad.

Dicho escenario evidencia que muchas copropiedades desconocían las obligaciones fiscales vinculadas al uso comercial de las zonas comunes. Ahora se enfrentan al reto de ajustar sus prácticas administrativas para cumplir con la regulación y evitar posibles sanciones.