Revelaron las razones por las que los colombianos no pueden acceder con facilidad a comprar una vivienda: esto es lo que los ataja

De acuerdo con la Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol), el déficit habitacional es la medida de las carencias estructurales y no estructurales en las viviendas que afectan la calidad de vida de los hogares. Indica la falta de viviendas adecuadas, dividiéndose en déficit cuantitativo (falta de unidades) y cualitativo (viviendas precarias o sin servicios básicos)

En Colombia, el fenómeno descendió a 25,6% en 2025, una mejora respecto al 32,8% reportado en 2019. Sin embargo, el retraso principal está asociado a la calidad de la vivienda, más que a la cantidad disponible, y la transformación en la estructura de los hogares ha modificado la demanda habitacional, según cifras del Departamento Administrativo Nacional de Estadística (Dane) y el informe “Panorama sectorial vivienda en Colombia: más hogares, menos ejecución y un déficit que no converge”, del equipo de Investigaciones Económicas de Bancolombia.

Dicho déficit habitacional total refleja que una de cada cuatro familias enfrenta carencias en su vivienda. Las cifras del Dane muestran una mejora respecto a años anteriores, pero advierten que el rezago persiste, sobre todo, en las zonas rurales, así como en la calidad y condiciones de los hogares colombianos.

Según el documento de Bancolombia, entre 2024 y 2025, la proporción de hogares con carencias habitacionales se redujo de 26,8% a 25,6%, lo que equivale a 4,8 millones de hogares afectados, de acuerdo con el Dane. El informe del banco resalta que este avance sigue siendo lento y que “el mercado puede mostrar episodios de recuperación comercial y aun así mantener casi intacto el problema de fondo, porque la reducción del rezago depende de varios canales que no avanzan al mismo ritmo: nueva oferta, mejoramiento de vivienda, acceso a servicios y capacidad de pago de los hogares”.

Balance entre cantidad y calidad de la vivienda

Se debe tener en cuetna que el déficit habitacional se mide en dos dimensiones: el déficit cuantitativo refleja la falta de viviendas, mientras el déficit cualitativo agrupa aquellas que presentan carencias graves en materiales, servicios o condiciones. Para 2025, la entidad estadística precisó que el déficit cuantitativo fue de 6,3%, equivalente a 1,18 millones de hogares, y el cualitativo alcanzó 19,3%, lo que representa 3,63 millones de familias.

La mayor parte del atraso recae en la calidad de la vivienda, no solo en la ausencia de nuevos hogares. Las cifras muestran una brecha importante entre las zonas urbanas, donde el déficit fue de 16,5%, y las rurales, que alcanzaron un nivel del 58,6% al cierre de 2025. Para los analistas de Bancolombia, el reto estructural exige ir más allá de la construcción de nuevas unidades y priorizar el mejoramiento de las existentes.

También advirtieron que el ajuste observado en 2025 evidencia una “dinámica de corrección lenta”. Mejorar la habitabilidad requiere intervenciones que transformen los servicios, los materiales y las condiciones de vida, más allá de incrementar la oferta inmobiliaria.

Cambios en la estructura de los hogares colombianos

La presión sobre el sector de la vivienda se acentúa por la transformación interna de la composición familiar. En 2025, la población del país llegó a 53,4 millones de personas repartidas en 19 millones de hogares, según el Dane. Además, el tamaño promedio de los hogares se redujo de 3,10 personas en 2019 a 2,82 en 2025, lo que genera una demanda de más viviendas incluso con un crecimiento poblacional más bajo.

El informe de Bancolombia destaca que “la reducción del tamaño promedio refleja transformaciones familiares, laborales y urbanas que elevan la necesidad de unidades independientes. Por eso, la demanda habitacional no debe analizarse únicamente con población total, sino con formación de hogares, porque es el hogar y no la persona individual el que normalmente toma decisiones de arriendo, compra, endeudamiento y localización”.

Durante 2025, los hogares unipersonales representaron 20,2%, los monoparentales fueron 24,3% y los biparentales descendieron a 51,3%, según cifras del Dane. La expansión de hogares pequeños o liderados por una sola persona implica una presión adicional sobre el acceso a vivienda, sin necesariamente una mayor capacidad adquisitiva.

“Si el número de hogares aumenta y una parte de ellos tiene menor capacidad individual de pago, el mercado enfrenta una presión doble: necesita más unidades y, al mismo tiempo, debe ofrecer soluciones compatibles con ingresos más fragmentados”, planteó Bancolombia.

Retos para el mercado de vivienda y acceso habitacional

Durante el primer trimestre de 2025, el mercado inmobiliario evidenció una desaceleración sostenida:

• Ventas netas de viviendas: cayeron 6,1%
• Lanzamientos: disminuyeron 9,4%.
• Iniciaciones de obra: bajaron 31,3%.
• Renuncias: crecieron 6,2%.

La situación, que muestra menor ejecución, implica que la oferta de nuevas viviendas podría no crecer al ritmo necesario para responder al incremento en el número de hogares. La dinámica se refleja en un mayor peso del arriendo, la postergación de la compra de vivienda y la permanencia en hogares con limitaciones, advierte el informe.

De acuerdo con Bancolombia, la brecha habitacional no se corrige de manera automática con el tiempo y, si la oferta futura no se ajusta a la demanda, los desafíos pueden agravarse. El foco está en reactivar la capacidad de acceso a soluciones habitacionales efectivas y atender las necesidades reales de la población.

Apuntó la entidad bancaria que el descenso del déficit habitacional es resultado de varias tendencias, pero persiste el reto de garantizar viviendas de calidad. “Mientras las restricciones continúen y la ejecución de proyectos avance con mesura, la velocidad de mejoría seguirá lejos de lo que necesitan millones de familias colombianas”, finalizó.