Decreto sobre vivienda social tras alza del salario mínimo abre debate por precios VIS y topes atados a salarios mínimos

El incremento del salario mínimo decretado para 2026, cercano al 23 %, llevó el ingreso básico mensual hasta 2 millones de pesos, incluido el auxilio de transporte.

Esta decisión activó ajustes automáticos en múltiples rubros de la economía, entre ellos los precios máximos de la Vivienda de Interés Social (VIS) y de Vivienda de Interés Prioritario (VIP), cuyos topes están definidos en salarios mínimos legales mensuales vigentes.

La normativa vigente establece que los valores de la vivienda social se expresan en salarios mínimos, por lo que cualquier aumento de este indicador se traduce en mayores precios de referencia.

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Analistas económicos han advertido que este mecanismo de indexación tiene impactos sobre inflación, cuentas fiscales y mercado laboral, además de incidir en el acceso de los hogares de menores ingresos a vivienda propia.

De acuerdo con estudios citados por el Grupo Cibest, cada incremento de 100 puntos básicos del salario mínimo por encima del umbral técnico —inflación más productividad— puede generar presiones inflacionarias de hasta 14,4 puntos básicos. El análisis agrega que, dadas las diferencias entre el ajuste decretado y los referentes técnicos, la inflación podría recibir un impulso adicional de 242 puntos básicos.

En la misma línea, un informe de Credicorp Capital proyecta que la inflación podría ubicarse por encima del 6 % al cierre de 2026, frente a una estimación previa de 4,6 %. Estos escenarios han sido señalados como factores que podrían incidir en las decisiones futuras del Banco de la República sobre tasas de interés.

El impacto fiscal también ha sido objeto de estimaciones oficiales. El Comité Autónomo de la Regla Fiscal (Carf) calculó que el aumento del salario mínimo elevaría el déficit fiscal en al menos 5,3 billones de pesos durante 2026, equivalentes a 0,3 % del PIB, y en 8 billones de pesos anuales —0,4 % del PIB— a partir de 2027.

En el ámbito laboral, Cibest señaló que los incrementos reales del salario mínimo pueden reducir la creación de empleo formal. Según sus cálculos, cada punto porcentual adicional en el salario mínimo se traduce en una disminución similar en nuevas contrataciones, lo que afecta la reducción de la informalidad, que promedió 55,8 % durante 2025.

Uno de los efectos más directos se observa en la vivienda social. Con el nuevo salario mínimo, el precio máximo de una VIS pasaría de 213,5 millones de pesos a 262,6 millones de pesos, lo que modifica las condiciones de acceso para hogares de ingresos bajos y medios. Este ajuste se produce porque los topes están definidos como un número fijo de salarios mínimos.

En este contexto, el presidente Gustavo Petro cuestionó públicamente la indexación automática de precios. “Dejar de decirles a sus clientes que los precios de la vivienda se estudian para indexarlos al mismo porcentaje del salario vital, esa es una estafa delictiva”, afirmó, al tiempo que pidió a la Superintendencia de Industria y Comercio revisar posibles sanciones.

Desde Camacol, el gremio constructor respondió que los topes de la VIS “están definidos en su Plan Nacional de Desarrollo aprobado por su Gobierno y se encuentran indexados al salario mínimo que su Gobierno decreta. Estos topes son límites máximos, no aumentos automáticos”. El gremio agregó que no se han fijado incrementos generalizados y recordó que en 2025 más de 24.000 familias desistieron de comprar vivienda tras la cancelación del programa Mi Casa Ya.

En medio de este debate, el Ministerio de Vivienda publicó un proyecto de decreto para comentarios ciudadanos, cuyo plazo vence el 24 de enero. La iniciativa busca modificar la forma en que se indexan los proyectos VIS, estableciendo que el precio se pacte desde el inicio en pesos colombianos y no pueda ajustarse automáticamente por cambios anuales del salario mínimo.

La ministra Helga Rivas explicó: “El precio de la vivienda se pacta en pesos desde el inicio y no se permite cambios de precios por el simple cambio de año”. Según el texto, solo se permitirían ajustes cuando existan variaciones extraordinarias en los costos de insumos, soportadas en el Índice de Costos de la Construcción de Edificaciones (ICCE) del Dane.

El borrador también fija que el valor máximo de la VIS será, como regla general, 135 salarios mínimos legales mensuales vigentes, conforme a la Ley 388 de 1997 y la Ley 2294 de 2023.

Además, establece que cualquier contrato deberá indicar de forma clara y verificable el precio total en pesos, sin mecanismos de indexación posteriores.

El exministro José Manuel Restrepo advirtió que la medida podría llevar a que los constructores fijen desde el inicio los precios en el tope máximo permitido. “Hoy solamente el 40 % de los proyectos que se venden están en tope máximo, muy rápidamente será el 100 %”, señaló, y agregó que el decreto podría entrar en conflicto con disposiciones legales vigentes.