Vecinos morosos en edificios: Poder Judicial ordena reglamentar norma que permitirá registrar sus deudas

El Poder Judicial ordenó al Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento (MVCS) publicar, en un plazo máximo de 30 días hábiles, el reglamento del Decreto Legislativo N.° 1568, Régimen de la Propiedad Horizontal, una norma que establece nuevas reglas para la administración de edificios y condominios, además de mecanismos para enfrentar la morosidad en el pago de cuotas de mantenimiento.

La disposición fue emitida por el Noveno Juzgado Constitucional de la Corte Superior de Justicia, tras una demanda de acción de cumplimiento contra el Estado. El fallo busca que finalmente se complete la reglamentación de una norma publicada el 28 de mayo de 2023, cuya aplicación permanece pendiente debido a la falta del reglamento.

¿Qué establece el Decreto Legislativo 1568?

El Decreto Legislativo 1568 regula el régimen de propiedad horizontal, aplicable a edificaciones donde existen unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que comparten bienes y servicios comunes, como ocurre en edificios multifamiliares y condominios.

Entre sus disposiciones se encuentran nuevas herramientas para que las juntas de propietarios puedan gestionar el mantenimiento de las áreas comunes y exigir el cumplimiento de las obligaciones económicas de los residentes.

Uno de los puntos que genera mayor interés es el tratamiento de los propietarios que acumulan cuotas de mantenimiento impagas.

El abogado y profesor de Derecho Civil Mario Solís explicó al noticiero 24 Horas que la norma contempla la creación de un registro de deudores y que su implementación requiere de disposiciones reglamentarias que precisen cómo funcionará.

Morosos podrían ser reportados a la SBS

El Decreto Legislativo 1568 crea el Registro de Deudores de Cuotas de Mantenimiento de Bienes y Servicios Comunes. El Ministerio de Vivienda será responsable de este registro y deberá proporcionar a la Superintendencia de Banca, Seguros y AFP (SBS) acceso al reporte de deudores, con el objetivo de que la deuda pueda ser registrada en la Central de Riesgos.

Esto podría tener consecuencias en el historial financiero de quienes no cumplan con sus obligaciones.

“Si una persona no tiene deudas por tarjetas de crédito, pero sí tiene deudas porque no cancela la cuota de mantenimiento de su edificio, se va a ver enormemente perjudicada luego para obtener préstamos”, explicó Solís.

En otras palabras, la deuda por mantenimiento podría terminar siendo considerada dentro de la información de riesgo financiero del propietario moroso.

Deuda de mantenimiento podría figurar en la partida del inmueble

El Decreto Legislativo también establece un mecanismo para que, ante la falta de pago, se pueda extender una carga en la partida registral de la unidad inmobiliaria de propiedad exclusiva, de acuerdo con los procedimientos que deben establecerse en el reglamento.

Esta medida podría complicar una futura venta del departamento.

Solís explicó que, si la deuda aparece en Registros Públicos, un potencial comprador podría conocer la existencia de esa obligación y decidir no adquirir el inmueble debido a la carga registrada.

También se podrá recurrir a la cobranza judicial

La norma establece que los recibos impagos de las cuotas de mantenimiento de bienes y servicios comunes tienen carácter de títulos ejecutivos. Esto permite promover un proceso único de ejecución para exigir judicialmente el pago de la deuda, conforme a las reglas establecidas en el Código Procesal Civil.

Además, el propietario moroso puede ser incluido en el Registro de Deudores de Cuotas de Mantenimiento.

El proyecto de reglamento que el MVCS publicó en 2024 contemplaba que los propietarios con tres o más cuotas mensuales impagas pudieran ser incorporados a dicho registro. También planteaba restricciones para participar en las decisiones de la junta de propietarios y mecanismos de cobranza judicial.

Estas disposiciones corresponden al proyecto reglamentario y deberán ser contrastadas con el texto definitivo que el Ministerio de Vivienda publique en cumplimiento de la orden judicial.

¿Por qué el reglamento es necesario?

El propio Decreto Legislativo 1568 estableció que su entrada en vigencia se produciría 180 días calendario después de la publicación de su reglamento. Asimismo, dispuso que el reglamento debía aprobarse mediante decreto supremo refrendado por el Ministerio de Vivienda.

Por ello, pese a que el Decreto Legislativo fue publicado en 2023, sus nuevas herramientas todavía no pueden aplicarse plenamente bajo el nuevo régimen.

Ahora, el Poder Judicial ordenó al MVCS publicar el reglamento en un plazo máximo de 30 días hábiles.

Vecinos respaldan sanciones contra morosos

La posibilidad de establecer mecanismos más efectivos para cobrar las cuotas pendientes genera respaldo entre residentes de edificios y condominios.

“Debería estar cuidado por todos, mantenido por todos, y que una persona no pague y pueda disfrutar de estas áreas aun sin pagar está mal”, señaló uno de los ciudadanos consultados.

Otra vecina sostuvo que existen numerosos morosos a quienes actualmente resulta complicado cobrarles las cuotas pendientes.

“No es justo que nosotros paguemos por ellos y ellos tengan los mismos servicios”, manifestó.

Mientras tanto, el Ministerio de Vivienda aún no se ha pronunciado sobre la falta de reglamentación ni sobre la orden judicial que establece el plazo de 30 días hábiles para publicar el reglamento.