Vivienda social con nuevas restricciones en Perú: ¿Es el crowdfunding inmobiliario la respuesta a la inversión?

El mercado de Vivienda de Interés Social (VIS) en Perú enfrenta un giro regulatorio relevante tras la publicación del proyecto de Reglamento de la Ley N.° 32379, impulsado por el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento (MVCS).

La propuesta, que está en consulta pública desde el 22 de julio de 2026, introduce cambios que impactan tanto a beneficiarios como a promotores inmobiliarios y busca fortalecer los programas habitacionales en un contexto de mayor dinamismo en el sector.

Nuevas restricciones para beneficiarios: venta y alquiler limitados por cinco años

Uno de los cambios más llamativos es la imposición de una restricción de cinco años para la venta o alquiler de las viviendas subsidiadas. El objetivo de la medida es evitar el uso especulativo de los beneficios estatales y asegurar que las ayudas lleguen a las familias que realmente necesitan una vivienda.

Si un beneficiario incumple estas condiciones, se enfrenta a la pérdida del acceso al subsidio y a la imposibilidad de solicitar nuevos apoyos habitacionales por un periodo determinado. Además, podría generarse la obligación de devolver el subsidio recibido.

Otra novedad central del reglamento es la creación del Registro Nacional de Vivienda (Renavi), que pretende mejorar la trazabilidad y el control sobre los proyectos incluidos en los programas habitacionales.

Este sistema permitirá a los compradores conocer con mayor claridad la situación legal y los beneficios estatales asignados a cada vivienda. Para las inmobiliarias, el Renavi implica mayores exigencias de registro y cumplimiento de requisitos.

Obligaciones adicionales para los promotores inmobiliarios

El proyecto de reglamento también establece nuevas obligaciones para las empresas promotoras, quienes deberán cumplir con un registro detallado de los proyectos y someterse a una fiscalización más estricta.

El contexto en el que surgen estos cambios es de expansión para la vivienda social. En el primer trimestre de 2026 se otorgaron 2.335 Créditos Mivivienda, un aumento de 8,4% respecto al año anterior. Los desembolsos alcanzaron S/541,8 millones, 32,4% más que en el primer trimestre de 2025.

El programa de Financiamiento Complementario Techo Propio creció 142% en el mismo periodo, mientras que en marzo se lanzó la primera convocatoria de Techo Propio 2026 para la modalidad de Construcción en Sitio Propio, con la meta de entregar hasta 14.880 Bonos Familiares Habitacionales y una inversión superior a S/519 millones.

El Ministerio de Vivienda informó además que 57 terrenos estatales permitirán el desarrollo de hasta 164.731 viviendas de interés social, con una inversión privada potencial que supera los S/1.600 millones.

Capital privado y crowdfunding: nuevas fuentes de financiamiento

El dinamismo del sector también se apoya en nuevas fuentes de financiamiento. Plataformas de crowdfunding inmobiliario han canalizado S/57 millones en fondos privados para proyectos de vivienda social, con la meta de reducir la brecha habitacional de 2 millones de viviendas.

Este modelo ofrece a los inversionistas la oportunidad de diversificar sus carteras y obtener rentabilidad, mientras los proyectos avanzan más rápido, según Valentín Bonnet, gerente general de Inversiones IO.

“La VIS es resiliente ante ciclos políticos y económicos por su demanda estructural, lo cual posiciona al crowdfunding como un nuevo instrumento financiero para el portafolio de los inversionistas”, refiere el experto.

La consulta pública del reglamento estará abierta durante 15 días. El resultado podría redefinir el acceso y la gestión de la vivienda social en Perú, involucrando a beneficiarios, inmobiliarias y nuevos actores financieros en un marco normativo más estricto y transparente.

¿Qué es el crowdfunding inmobiliario?

El crowdfunding inmobiliario es un modelo de financiamiento colectivo que permite a varias personas invertir pequeñas o medianas sumas de dinero en proyectos inmobiliarios, a través de plataformas digitales especializadas.

Los fondos reunidos se utilizan para desarrollar, construir, comprar o remodelar bienes raíces, y los inversionistas reciben a cambio una parte proporcional de las ganancias generadas por el proyecto, ya sea en forma de intereses, dividendos o plusvalía.

Este sistema facilita el acceso a inversiones en el sector inmobiliario sin que sea necesario disponer de grandes sumas de capital, y abre la posibilidad de diversificar portafolios con participaciones en distintos proyectos.