¿Es una buena idea usar los retiros de CTS y AFP para comprar un departamento? La odisea de la cuota inicial: lo que debes saber

En un contexto en el que el acceso a una vivienda propia se ha vuelto un objetivo fundamental para muchas familias, las recientes autorizaciones de retiro de AFP y CTS abren la puerta a disponer de nuevos recursos para financiar la cuota inicial de un departamento.

Tanto para quienes buscan su primer inmueble como para inversionistas, surge la interrogante: ¿es realmente recomendable destinar estos fondos extraordinarios a la compra de una propiedad?

Mercado inmobiliario de Lima crece por retiros de fondos de AFP y CTS

De acuerdo con Alonso Bravo, director financiero de V&V Grupo Inmobiliario, la clave reside en la planificación. “Destinar el retiro de la AFP o la CTS para adquirir un bien inmueble puede ser una excelente estrategia, pero sólo si se utiliza con criterio y no en gastos de consumo que se deprecian”, señala.

Bravo recuerda que la AFP está pensada para la jubilación y la CTS como reserva ante emergencias: desplegarlas en compras cotidianas erosiona la seguridad y el futuro financiero del titular.

La cuota inicial financiada con ahorros y retiros facilita aprobación del crédito

En los últimos meses, el mercado inmobiliario registró un fuerte impulso. Según Bravo, entre enero y octubre de 2025 las ventas de viviendas en Lima crecieron 21,7% comparado con el año anterior, empujadas por la mayor liquidez proveniente de retiros y gratificaciones.

Este fenómeno ha permitido a más personas afrontar el principal reto: reunir el monto para la cuota inicial exigida por los bancos. Bravo enfatiza que la cuota inicial ideal es del 20% del valor del inmueble, aunque para vivienda principal puede admitirse un mínimo del 10%. Usar fondos extraordinarios para este fin ayuda a:

• Reducir el monto de financiamiento y, por tanto, las cuotas mensuales
• Presentar mayor solvencia ante la entidad financiera
• Evitar la sobreexposición a deudas adicionales
• Facilitar el acceso a mejores condiciones crediticias

Del mismo modo, el experto inmobiliario asegura que uno de los errores más comunes es emplear estos recursos en compras de consumo inmediato. V&V recomienda:

• No usar AFP ni CTS para cubrir gastos corrientes, como electrodomésticos o automóviles.
• Priorizar primero la formación de un fondo de emergencia equivalente a entre 3 y 6 meses de gastos.
• Saldar deudas previas antes de comprometerse con un crédito hipotecario.
• Elegir un inmueble alineado a las reales posibilidades financieras y analizar la reputación de la inmobiliaria.

La educación financiera es fundamental al usar AFP y CTS

Optar por el pago de la cuota inicial con ahorros, retiros permitidos y gratificaciones es saludable y permite mostrar capacidad de ahorro al banco, facilitando la aprobación del crédito hipotecario.

Sin embargo, explica Bravo, recurrir a préstamos adicionales para cubrir la cuota puede resultar en sobreendeudamiento y menores probabilidades de éxito.

Además, aclara que el retiro de fondos ha dinamizado el mercado, permitiendo separar y comprar más departamentos, pero también puede impactar en el financiamiento de largo plazo del sector si las AFP reducen sus inversiones inmobiliarias.

Bravo aconseja analizar cada decisión y aprovechar el contexto, pero priorizando siempre la salud financiera familiar. De esta manera, concluye, aprovechar la CTS y la AFP para la cuota inicial puede ser una oportunidad, siempre que se haga con planificación, educación financiera y enfoque en la estabilidad a futuro.