Precios de alquileres en Lima retroceden en agosto: ¿En qué distritos?

El mercado inmobiliario de Lima mostró un respiro en agosto tras meses de incrementos. Los precios de los alquileres registraron una ligera baja de 0,3%, situándose en un promedio de S/ 3.198 por un departamento de tres habitaciones y 100 m². Si bien se trata de una variación modesta, marca un contraste con la tendencia alcista que predominó en lo que va del año.

Sin embargo, este retroceso no fue uniforme en todos los distritos de la capital. Mientras algunas zonas mantuvieron precios elevados o incluso aumentaron sus rentas, otras evidenciaron descensos que alivian en parte el gasto mensual de los arrendatarios. El reporte de Urbania permite identificar con claridad dónde se concentran las mayores caídas y cuáles siguen siendo los lugares más caros para vivir.

Distritos con alquileres más altos y más bajos

San Isidro, en su zona financiera, se consolidó nuevamente como la zona más costosa para alquilar. Un departamento en esta parte de la ciudad alcanza los S/ 4.458 mensuales, cifra que lo mantiene en la cúspide del ranking. En el otro extremo, Los Olivos Norte figura como la zona más accesible, con un alquiler medio de apenas S/ 1.331. Esta diferencia refleja la fuerte segmentación del mercado limeño, donde la ubicación y el nivel socioeconómico siguen marcando las reglas del juego.

Otros distritos con precios elevados fueron Miraflores, Barranco y partes de Surco, todos con rentas superiores a S/ 3.500. En cambio, zonas de Lima Norte y el Callao ofrecen alternativas bastante más económicas, atrayendo a quienes buscan reducir gastos sin alejarse de la capital.

A continuación, la lista de todos los distritos donde bajó el precio del alquiler en el último mes:

• Lince: -1,7%
• Magdalena del Mar: -3,6%
• Cercado de Lima: -0,7%
• San Miguel: -0,3%
• Pueblo Libre: -2,0%
• Chorrillos: -2,6%
• Los Olivos: -5,5%

Variaciones interanuales: ¿dónde subió más?

Aunque agosto trajo una leve baja, en el acumulado de los últimos 12 meses los alquileres muestran un alza significativa. Todos los distritos registraron incrementos anuales, siendo Magdalena del Mar el que lidera con un sorprendente 12,9%. Le siguen Los Olivos con 12,0% y Jesús María con 10,3%, lo que confirma que la presión de la demanda se mantiene fuerte en sectores medios y emergentes.

Por el contrario, distritos tradicionales de alto costo como San Isidro o Miraflores también subieron, pero en proporciones más moderadas, alrededor de 6% a 7%. Esto indica que los mayores ajustes se están produciendo en áreas donde aún existen oportunidades de crecimiento del parque inmobiliario.

El contraste con la venta de inmuebles

Mientras los alquileres muestran dinamismo, los precios de venta de departamentos se mantienen más estables. El valor promedio en Lima se ubica en S/ 6.820 por m², lo que implica un aumento de apenas 1,1% en 2025. Este desempeño está incluso por debajo de la inflación, lo que en términos reales representa una leve caída de 0,6%. Es decir, comprar un departamento hoy resulta relativamente más barato que hace un año en relación con el costo de vida.

Un dato interesante es que los departamentos pequeños, de dos habitaciones y 60 m², son los que más aumentaron de precio en el año, con un promedio de S/ 424 mil. En tanto, las unidades de tres habitaciones y 100 m² se ubican en S/ 656 mil.

Rentabilidad para los inversionistas

La relación entre alquiler y precio de venta también ofrece señales atractivas. El retorno bruto anual se calcula en 5,26%, lo que implica que un propietario necesitaría 19 años de renta para recuperar su inversión, un plazo menor al registrado un año atrás. Lince, especialmente su zona comercial, aparece como una de las áreas con mejor potencial de rentabilidad, lo que la convierte en un foco de interés para quienes buscan ingresos pasivos a través de la compra de inmuebles.

En distritos como Cercado de Lima o Surquillo, el rendimiento supera el 6%, destacándose como oportunidades de inversión frente a zonas más consolidadas donde la rentabilidad apenas bordea el 4%.