Cuatro casas, cuatro familias y un solo día para que todo salga bien

En muchas operaciones inmobiliarias, comprar una vivienda no empieza con una compra sino con una venta. Una familia necesita disponer del dinero de su propiedad actual para acceder a la siguiente, mientras que quien le vende puede encontrarse exactamente en la misma situación. Se forman así cadenas de operaciones que deben coordinarse casi artesanalmente.

En nuestra inmobiliaria vivimos recientemente un caso particularmente ilustrativo: cuatro operaciones simultáneas, en las que cada uno de los actores necesitaba cobrar su venta para poder concretar su siguiente adquisición. Cuatro reservas, boletos y escrituras relacionadas entre sí, donde un retraso en cualquiera de ellas podía complicar todas las demás.

Y ahí aparecen una cantidad de cuestiones prácticas que conviene planificar con mucho tiempo.

Aunque actualmente muchas operaciones pueden realizarse total o parcialmente mediante transferencias bancarias, el efectivo sigue estando presente en una parte importante del mercado.

Una de las primeras preocupaciones —y una exigencia bastante habitual, que creo que es muy local y me pregunto si pasará en otros países— es conseguir los benditos dólares cara grande. Sin marcas, sin manchas, impolutos, preciosos, que no osen tener siquiera la señal de haber estado agrupados con una gomita ni registro alguno de haber pasado años apretados bajo un colchón.

Conseguirlos puede transformarse en una pequeña peregrinación bancaria. Primero se habla con el ejecutivo de cuentas; después se consulta disponibilidad en distintas sucursales y, en ocasiones, hay que recorrer más de una hasta reunir el monto necesario en las condiciones requeridas. Muchas veces toca ir a depositar los cara chica y, al día siguiente, rogarle al cajero que tenga cara grande.

Pero conseguir los billetes es solamente el primer paso. Después aparece otra preocupación lógica: verificar su autenticidad. Muchas inmobiliarias contamos con máquinas que permiten contar y realizar determinados controles sobre los billetes. También existen marcadores y otros sistemas de detección. Sin embargo, cuando estamos hablando de los ahorros de una familia o de cientos de miles de dólares, creemos que el procedimiento debe ofrecer mayores garantías.

Por eso, en determinadas operaciones coordinamos servicios especializados de conteo y verificación de billetes. No es un detalle menor: quien acaba de vender su vivienda necesita tener la tranquilidad de que el dinero que recibe podrá utilizarlo, incluso minutos después, para concretar su próxima compra.

Cuatro escrituras, un mismo día

Cuando existe una cadena de compraventas, la coordinación de horarios es clave para el éxito. Hay que articular escribanos, bancos, vendedores, compradores, inmobiliarias y, eventualmente, entidades que otorgaron créditos hipotecarios. Si además las operaciones se realizan el mismo día, los márgenes de error se reducen considerablemente.

A eso se suma una dificultad cada vez más frecuente: conseguir una sala adecuada en un banco para realizar una escritura. Una operación convencional puede resolverse dentro de los tiempos habituales de una entidad. Pero cuando deben coordinarse tres o cuatro escrituras relacionadas, es necesario prever una permanencia mucho mayor.

Por eso, estas operaciones deben organizarse con anticipación. Muchas veces implica hablar con gerentes de sucursal, explicar la particularidad de la operación y conseguir un espacio durante varias horas. La experiencia y los contactos de quienes intervienen pueden resolver cuestiones que parecen menores hasta que llega el día de la escritura y dejan de serlo.

¿Y quién entrega primero la casa?

Hay todavía otro problema.

Supongamos que una familia vende su departamento y necesita ese dinero para comprar su nueva vivienda. Pero no puede entregarlo inmediatamente porque necesita primero mudarse a la propiedad que acaba de comprar.

Al mismo tiempo, su vendedor también necesita cobrar para adquirir la suya. Es ahí donde el momento de la escritura y el momento de la entrega de la posesión pueden separarse.

Una de las herramientas jurídicas que puede utilizarse, según las características de la operación y con el adecuado asesoramiento profesional, es el comodato. El comprador adquiere el inmueble, pero permite que el vendedor continúe ocupándolo durante un período determinado y claramente establecido. Esto permite destrabar situaciones que, de otro modo, podrían hacer imposible toda la cadena.

Naturalmente, una posesión diferida requiere establecer con precisión plazos, obligaciones, entrega de llaves, estado del inmueble, servicios, expensas y responsabilidades durante ese período. No alcanza con un acuerdo informal entre las partes.

Espero no haber desalentado a quien esté pensando en vender su casa con esta columna. Después de todo, se suele decir que mudarse es una de las situaciones más estresantes de la vida.

Y justamente para ayudar en estos temas estamos nosotros, los inmobiliarios. Estudiamos una carrera, nos matriculamos y adquirimos experiencia para que compradores, vendedores, inquilinos y propietarios puedan atravesar estas circunstancias de la forma más amable posible.

Porque detrás de cuatro escrituras encadenadas no hay solamente cuatro propiedades: hay cuatro familias intentando que una casa se convierta en la siguiente.

*El autor es dueño de Braulio Inmuebles (@Braulio Inmuebles)