El consorcio la demandó para que demoliera un cerramiento en Recoleta, pero la Justicia la respaldó: la obra era antigua y el reclamo prescribió

Un conflicto por modificaciones en un edificio en la Ciudad de Buenos Aires llegó a su resolución judicial. El reclamo surgió por parte del consorcio de propietarios de un edificio ubicado en Recoleta, que demandó a una copropietaria del piso 14, solicitando que retirara una construcción considerada irregular en el balcón terraza de su departamento.

El consorcio sostuvo que la propietaria había instalado un techo precario y realizado otras modificaciones que alteraron la fachada, incrementaron la superficie original y modificaron los desagües pluviales del edificio. Según la demanda, estas obras infringieron el reglamento de copropiedad y disposiciones del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires. El reclamo también incluyó la solicitud de demolición y retiro de la construcción, con el objetivo de restaurar el estado anterior de la unidad, e implicó la advertencia de posibles sanciones económicas si no se cumplía con la orden.

La propietaria demandada, actualmente de 79 años, negó los hechos atribuidos y rechazó la validez de la documentación presentada. Argumentó que la construcción existía desde que adquirió la unidad en 1987 y que durante décadas el consorcio y el resto de los copropietarios no realizaron ningún reclamo. Además, planteó que la acción judicial se encontraba prescripta, por haber pasado el plazo legal desde la supuesta realización de las obras.

De acuerdo con la resolución judicial, dictada por el Juzgado Nacional en lo Civil n.° 20, el edificio cuenta con planta baja y catorce pisos. El departamento en cuestión, ubicado en el último nivel, dispone de un acceso a una terraza a través de una estructura de aluminio y vidrio con techo de chapa y madera. Durante la inspección, se describió la existencia de una estufa a gas, un equipo de aire acondicionado, mobiliario empotrado y un piso de cemento alisado.

La jueza a cargo del caso, según consta en la resolución, consideró relevante el informe pericial efectuado por una arquitecta designada de oficio. Esta profesional determinó que el cerramiento presentaba las características propias de construcciones realizadas entre fines de los años sesenta y principios de los setenta. El dictamen técnico también estableció que la obra no figura en los planos de mensura originales del edificio, aunque no incrementa la superficie de la unidad.

La pericia descartó la existencia de riesgos estructurales, fisuras o problemas para terceros y concluyó que el desagüe pluvial se encontraba canalizado adecuadamente. Además, se indicó que la unidad funcional inferior no resultaba perjudicada por la construcción. La jueza valoró la contundencia del informe técnico y señaló que ninguna de las objeciones planteadas logró desacreditarlo.

El fallo judicial analizó el plazo de prescripción aplicable. Según la resolución, la relación entre el consorcio y los propietarios se rige por el reglamento de copropiedad, de naturaleza contractual. La acción para exigir el cese de transgresiones al reglamento está sujeta a un plazo de prescripción de diez años, el cual comienza desde que se toma conocimiento del hecho.

En este caso, la magistrada concluyó que la construcción ya existía desde hace varias décadas y que el consorcio, por la magnitud de la obra, debió haber tenido conocimiento desde el inicio. La resolución detalló que el consorcio manifestó su reclamo formal en 2018, muchos años después de la construcción original. Por esa razón, al momento de iniciar la demanda en 2024, el plazo de prescripción ya había transcurrido.

El fallo también abordó una segunda cuestión relacionada con la colocación de una alfombra de césped sintético en la terraza de la unidad. El consorcio reclamó que este material retenía humedad y obstruía los desagües, lo que supuestamente generaba riesgos para la estructura del edificio.

La perito arquitecta explicó que el césped sintético, si bien no absorbe humedad porque está hecho de fibras plásticas, puede dificultar el secado rápido del piso en caso de lluvias intensas. Sin embargo, aclaró que en este caso la terraza cuenta con pendiente adecuada y que la alfombra se puede retirar fácilmente para permitir el secado completo. El dictamen concluyó que la alfombra no genera retención de humedad ni taponamientos y que no representa un riesgo para el techo del departamento inferior.

La jueza consideró que la colocación de la alfombra no infringe el reglamento de copropiedad ni las normas del Código Civil y Comercial para la propiedad horizontal. Tampoco se encontró probado que la alfombra haya causado daños o bloqueos en los desagües.

En cuanto a las pruebas reunidas, la jueza resaltó la importancia del informe pericial y de la inspección ocular realizada en el lugar. Ambos elementos fueron valorados como pruebas directas y fundamentales para la decisión.

El fallo resolvió admitir la excepción de prescripción planteada por la demandada respecto de la construcción del cerramiento, desestimando el pedido de demolición y retiro. También rechazó la pretensión del consorcio respecto a la alfombra de césped sintético.

Las costas del proceso fueron impuestas por su orden, dado que la controversia se basó en una cuestión que requería apreciación judicial y que la parte vencida pudo creerse con derecho a litigar.

El caso pone en relieve los alcances y límites de los derechos de los copropietarios en edificios sujetos al régimen de propiedad horizontal y la importancia de los plazos de prescripción en los reclamos por modificaciones edilicias. La decisión se basa en la interpretación estricta del reglamento de copropiedad y la aplicación de la normativa vigente al momento de la construcción de las obras.

El conflicto también evidencia la relevancia de las pruebas técnicas y la necesidad de acreditar la existencia, antigüedad y posible impacto de las obras en la estructura y funcionamiento del edificio.

El proceso requirió la intervención de peritos arquitectos y la producción de pruebas documentales, testimoniales y técnicas, que permitieron reconstruir el origen y características de las construcciones cuestionadas.

El tribunal subrayó el valor probatorio de las pericias y la inspección ocular, que permitieron constatar en forma directa el estado de la unidad funcional y las modificaciones denunciadas.

La resolución judicial reiteró que las restricciones y límites impuestos por el reglamento de copropiedad deben cumplirse rigurosamente, pero que el ejercicio de acciones judiciales para exigir el respeto de esas normas queda sujeto a los plazos legales previstos.