Construcción con fallas: la obra de una casa en Zona Norte que terminó en la Justicia por paredes torcidas y baños sin agua

La Justicia de San Isidro resolvió un conflicto derivado de la construcción de una vivienda de 370 metros cuadrados en Zona Norte, al confirmar la condena a un arquitecto y a un maestro mayor de obras por defectos graves en la ejecución. El caso expuso problemas estructurales, escaleras irregulares y paredes fuera de escuadra, luego de que un peritaje determinara que la obra incumplió normas técnicas básicas y dejó ambientes sin la funcionalidad prevista

La demanda fue iniciada por un vecino de Vicente López que contrató a dos profesionales para levantar su casa. El acuerdo entre las partes consistió en la ejecución de una obra bajo la modalidad de locación, estableciendo obligaciones claras para ambos lados: uno debía construir según lo pactado y el otro abonar el precio convenido. El presupuesto original, acompañado en la presentación judicial, detalló los trabajos a realizar y asignó a los demandados el rol de responsables tanto del proyecto como de la dirección y ejecución.

El demandante sostuvo que la obra terminó presentando múltiples defectos, lo que motivó su reclamo judicial. Según la documentación analizada, los trabajos no se ajustaron a las reglas del buen arte y quedaron acreditados problemas en la ejecución, lo que llevó a la intervención de peritos y testigos.

La sentencia de primera instancia, dictada por el Juzgado Civil y Comercial n.° 5, dio parcialmente la razón al demandante. Se estableció una indemnización de $360.000 más intereses y costas a abonar por los dos profesionales demandados, mientras que se desestimó la responsabilidad de un tercer involucrado, quien solo había confeccionado los planos y no participó en la dirección de la obra.

El fallo de primera instancia se fundamentó en el vínculo contractual y la prueba pericial, que detalló las irregularidades detectadas: problemas en la escuadra de los ambientes, diferencias en la altura de escalones de la escalera principal, deficiencias en la zinguería y canalización del agua, falta de ventilación en algunos sectores y ausencia de controles adecuados durante la dirección de la obra. Según la sentencia, estos defectos comprometieron la calidad del trabajo y justificaron la condena a los profesionales.

El fallo fue recurrido por los dos condenados, quienes argumentaron que la pericia carecía de fundamento, que algunos defectos eran resultado de pedidos específicos del cliente, y que la valorización del inmueble era prueba de la calidad de la obra. Además, manifestaron que ciertas observaciones del perito no reflejaban la realidad de la construcción y que el daño moral reclamado no se encontraba probado.

Los jueces de la Sala III de la Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial de San Isidro revisaron los agravios presentados. Analizaron el contrato y las obligaciones que surgieron del mismo, subrayando que el presupuesto firmado mencionaba expresamente que los roles de proyecto y dirección recaían en los demandados. Testimonios de obreros y especialistas que participaron en la obra reforzaron esa interpretación.

La Cámara desestimó el argumento de que los profesionales solo participaron en la ejecución, ya que tanto el presupuesto como los testimonios confirmaron su responsabilidad directa en el control y dirección de la obra. Los jueces precisaron que la locación de obra implica la obligación de ejecutar los trabajos conforme a lo pactado y respetando las normas técnicas aplicables.

En cuanto a los defectos de la obra, la Cámara validó el informe del perito arquitecto, que enumeró una serie de problemas: falsa escuadra en los diferentes ambientes, escalones con alturas irregulares, zinguería que desagotaba en el jardín, baño sin ventilación, instalaciones que no coincidían con los planos y falta de ventilación en el subsuelo y algunas habitaciones. El dictamen concluyó que los defectos obedecieron a un mal replanteo y a la falta de control en la dirección de la obra.

El tribunal repasó los argumentos de los demandados sobre la cantidad de metros cuadrados construidos y la existencia de ampliaciones no abonadas por el comitente, pero consideró que esas cuestiones no eximían a los profesionales de responder por los defectos señalados.

Respecto a la denuncia administrativa presentada por el accionante ante el Colegio de Arquitectos de la Provincia de Buenos Aires, la Cámara advirtió que la resolución de esa entidad no eximía de responsabilidad civil a los demandados, ya que el cierre del expediente disciplinario solo determinó que el caso no configuraba una falta ética.

Sobre el monto de la indemnización, la sentencia de primera instancia se basó en el cálculo realizado por el perito, que estableció $345.000 como el importe necesario para reparar los defectos constructivos. La Cámara confirmó esa suma, ya que los demandados no aportaron una prueba que permitiera modificar ese criterio.

En relación con el daño moral, la Cámara consideró que en el ámbito contractual corresponde un análisis estricto y que la parte actora no logró probar el menoscabo alegado, más allá de la existencia de los defectos materiales. En consecuencia, el tribunal revocó la condena por ese rubro y desestimó el reclamo.

La resolución también abordó el tema de las costas, imponiéndolas a los demandados en su calidad de parte sustancialmente vencida en la segunda instancia. El tribunal dispuso diferir la regulación de honorarios para su oportunidad.

Durante el trámite del expediente, ambas partes presentaron extensos argumentos y pruebas, incluyendo el análisis de ampliaciones de obra, peritajes sobre los materiales y la revisión de planos originales y finales. La controversia giró en torno a la interpretación de las obligaciones asumidas y las consecuencias del incumplimiento.

La sentencia de la Cámara puso especial énfasis en la importancia de distinguir entre la ejecución y la dirección de la obra, y en la obligación de los profesionales de garantizar la calidad de los trabajos y el cumplimiento técnico de lo pactado.

El fallo estableció que el valor de mercado del inmueble no resulta suficiente para descartar los defectos técnicos señalados en la demanda y la pericia. La Cámara sostuvo que la apreciación de la pericia debía prevalecer, ante la ausencia de pruebas que la desvirtuaran.

El caso expone los alcances de la responsabilidad de los profesionales de la construcción y subraya que la falta de pruebas sobre el daño moral impide su reconocimiento, aun cuando existan defectos materiales en la obra.

El expediente refleja la complejidad de los litigios sobre contratos de obra y la relevancia de la prueba técnica en estos procesos.