Alquiló su casa en un country, denunció que la devolvieron “inhabitable”, pero la Justicia rechazó el reclamo

El Juzgado en lo Civil y Comercial n.° 13 de San Isidro rechazó la demanda por daños y perjuicios basada en un supuesto incumplimiento contractual en el alquiler de una vivienda ubicada en Pilar. El proceso judicial abordó el reclamo de una persona que aseguró haber sufrido pérdidas económicas por la falta de restitución oportuna y en condiciones del inmueble alquilado.

La parte demandante inició acciones judiciales tras alegar que había celebrado un contrato de locación con la parte accionada el 17 de junio de 2010. El acuerdo comprendía una unidad de un barrio cerrado de la localidad de Pilar, provincia de Buenos Aires. El plazo original del alquiler fue de 24 meses, con vencimiento el 30 de junio de 2012.

Según consta en el expediente, tras la finalización del plazo contractual, la persona que ocupaba la vivienda solicitó una extensión de seis meses para encontrar otra residencia. El propietario accedió a esta solicitud, manteniendo el monto mensual del alquiler en 4.500 pesos.

Transcurrido el período adicional, la demandada no devolvió la propiedad. El reclamante relató que empezó a recibir avisos por deudas impagas de servicios e impuestos, lo que motivó el reclamo judicial. Solo tras reclamos urgentes, la demandada restituyó el inmueble, aunque, según la demanda, no saldó las deudas pendientes.

La parte demandante describió que, una vez recuperada la vivienda, la encontró en condiciones que calificó de inhabitables, con daños que impidieron su alquiler inmediato. Esa situación generó la necesidad de afrontar reparaciones y cubrir los compromisos impagos. En enero de 2013, el accionante envió una carta documento solicitando el pago de 8.050 y 18.380,68 pesos por reparaciones, objetos faltantes y desperfectos, pero no obtuvo respuesta.

También intentó localizar a la fiadora del contrato, pero, al enterarse de su posible fallecimiento, dirigió la demanda exclusivamente contra la inquilina. El total reclamado por daños y perjuicios ascendió a 64.353,90 pesos.

La demanda fue formalmente contestada en julio de 2023 por la parte accionada, que negó todos los hechos y la existencia misma del contrato de locación. También desconoció la documentación presentada y objetó la procedencia de los rubros indemnizatorios reclamados.

El expediente avanzó a la etapa probatoria y, tras la producción de pruebas, se dispuso el pase de los autos para sentencia.

El fallo abordó en detalle la cuestión de la carga de la prueba. En la resolución se explicó que corresponde a quien afirma la existencia de un hecho controvertido probarlo en juicio. El magistrado evaluó que el único documento que instrumentaría el contrato era una fotocopia, no un original, y que el documento fue desconocido en su autenticidad por la parte demandada.

La sentencia remarcó que una fotocopia simple no puede considerarse prueba suficiente de un contrato privado, ya que carece de valor jurídico si no se acredita su autenticidad mediante reconocimiento de firma o comprobación judicial. El expediente no incluyó peritaje caligráfico ni otro medio idóneo para probar la autenticidad del instrumento.

El juez señaló que, aunque la ley de locaciones urbanas exige la forma escrita para los contratos, la falta de instrumento original no implica nulidad, pero obliga a probar el vínculo por otros medios. En este caso, el resto de las pruebas tampoco resultó concluyente.

Se citó que dos testigos aportados por el reclamante, ambos con vínculos personales con él, declararon sobre la existencia de un conflicto por alquiler, pero no pudieron identificar a la inquilina demandada. La carta documento enviada para reclamar los daños fue desconocida y no se comprobó su autenticidad.

Un informe de la Agencia de Recaudación de la Provincia de Buenos Aires (ARBA) notificó que no constaba el pago del impuesto de sellos correspondiente a un contrato entre las partes. Esta información generó mayor incertidumbre sobre la existencia del vínculo contractual. El juez enfatizó que ninguna constancia del expediente permitió acreditar la relación jurídica invocada.

El fallo sostuvo que la ausencia de pruebas eficaces sobre la existencia y validez del contrato de locación impide hacer lugar a la demanda por daños y perjuicios derivados de su supuesto incumplimiento. La resolución enfatizó que el sistema procesal asigna las consecuencias de la falta de prueba a la parte que asume la carga de demostrar el hecho.

De acuerdo con la sentencia, la fotocopia del supuesto instrumento original, desconocido por la demandada, es inhábil para sustituirlo, pues al constituir una mera reproducción fotostática carece de la manifestación de voluntad escrita directa del sujeto a quien se le atribuye y, por ende, no tiene eficacia probatoria.

El juez precisó que, incluso si existiera un contrato verbal, la falta de elementos suficientes para vincular a ambas partes impide responsabilizar a la demandada por los daños alegados. La sentencia concluyó que la demanda debe ser rechazada.

Las costas (gastos) del juicio fueron impuestas a la parte demandante, siguiendo el principio de que quien no obtiene un resultado favorable debe afrontar los gastos del proceso.