Bien de familia: habilitaron la ejecución de un inmueble porque no estaba registrado cuando se trabó el embargo

La Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial resolvió revocar una decisión de primera instancia y habilitó la ejecución de un inmueble en Lanús Este que había sido embargado en el marco de un juicio ejecutivo iniciado por una empresa arenera contra dos particulares.

El fallo, firmado recientemente por los jueces Héctor Osvaldo Chomer y Alfredo Arturo Kölliker Frers, determinó que la protección del inmueble bajo el régimen de “Bien de Familia” no era oponible a la empresa acreedora, ya que la inscripción registral de ese estado se realizó muchos años después de la adquisición y posterior embargo.

El conflicto central giró en torno a la validez y la oponibilidad de la protección de la vivienda familiar frente a un acreedor que había trabado embargo sobre el inmueble. La controversia se originó cuando los ejecutados, plantearon que la casa ubicada en Lanús Este, estaba protegida por el régimen de “Bien de Familia” —actualmente denominado “Régimen de Protección de la Vivienda”— y, por lo tanto, no podía ser ejecutada para satisfacer la deuda reclamada por la empresa actora.

La defensa de los deudores se basó en que, al momento de adquirir la propiedad, manifestaron su voluntad de afectarla al régimen de protección, dejando constancia en la escritura traslativa de dominio. Sin embargo, el Registro de la Propiedad Inmueble de la Provincia de Buenos Aires no inscribió esa afectación hasta el 15 de abril de 2025, es decir, quince años después de la fecha en que los titulares declararon su intención. El propio Registro reconoció la omisión y, al subsanarla, otorgó prioridad temporal a la afectación, consignando que la inscripción “antecede a los asientos b-3 y b-4”, correspondientes a los embargos trabados por la actora.

La defensa de los acreedores

La empresa apeló la decisión de primera instancia que había declarado la inejecutabilidad del inmueble, argumentando que la protección de la vivienda solo es oponible a terceros si está debidamente inscripta en el Registro. Sostuvo que, al momento de trabar el embargo, no existía constancia registral de la afectación y que, en consecuencia, la protección no podía perjudicar los derechos de un acreedor de buena fe.

En su presentación, la firma remarcó: “la relación jurídica con el Registro de la Propiedad Inmueble la mantuvieron los co-ejecutados y no su parte, razón por la cual estaba en sus posibilidades verificar que la inscripción del inmueble como ‘bien de familia’ se realizara efectivamente”.

Por su parte, los demandados defendieron su buena fe y el cumplimiento de todos los pasos necesarios para proteger la vivienda. Alegaron que no puede exigirse a un ciudadano que audite el funcionamiento de un organismo público y que la omisión del Registro no debía perjudicarlos. En su respuesta, subrayaron: “no puede pretenderse que un ciudadano deba ‘auditar’ a un organismo público para asegurarse de que cumpla con su función, y que ello implicaría imponerle una carga irrazonable, fomentando la desconfianza en las instituciones”. Además, destacaron que el Registro reconoció su error y corrigió el asiento, otorgando la prioridad que correspondía a la afectación.

La decisión de la Cámara

Teniendo en cuanta las posturas contrapuestas, la Cámara analizó el marco legal aplicable, recordando que tanto la ley 14.394, vigente al momento de la adquisición, como el actual Código Civil y Comercial de la Nación (CCCN), exigen la inscripción registral para que la protección de la vivienda sea oponible a terceros. El tribunal citó expresamente el artículo 244 del CCCN, que establece: “La afectación se inscribe en el registro de la propiedad inmueble según las formas previstas en las reglas locales, y la prioridad temporal se rige por las normas contenidas en la ley nacional del registro inmobiliario”.

En este sentido, la Cámara enfatizó que la sola manifestación de voluntad en la escritura no basta para proteger el bien frente a terceros, sino que es indispensable la inscripción efectiva en el Registro.

El fallo remarcó que, si bien los compradores exteriorizaron su intención de proteger la vivienda en la escritura, “el Registro de la Propiedad no tomó razón de ello sino hasta quince (15) años después”. La Cámara consideró que, sin esa inscripción, la protección no podía ser invocada frente a la empresa embargante, que actuó como tercero de buena fe.

El tribunal sostuvo: “para que la afectación al régimen del ‘Bien de Familia’ de que da cuenta la escritura de compra pueda ser invocada frente a terceros (como en este caso lo es el acreedor embargante), se requiere que haya sido inscripta en el Registro de la Propiedad Inmueble en los términos exigidos por el art. 244 CCCN”.

En su análisis, la Cámara descartó la necesidad de investigar la causa de la omisión registral o la eventual responsabilidad del organismo, al considerar que lo relevante era la inexistencia de la inscripción al momento del embargo. El tribunal citó antecedentes jurisprudenciales en los que se resolvió en el mismo sentido ante omisiones de inscripción de derechos reales o afectaciones, tanto en transmisiones “entre vivos” como “mortis causa”, y en la constitución de “bien de familia” o “usufructo”.

En consecuencia, la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial resolvió revocar la decisión de primera instancia y declarar inoponible la afectación al régimen de protección de la vivienda frente a la empresa actora, habilitando así la ejecución del inmueble embargado. La sentencia dispuso que las costas de la alzada se distribuyan por su orden, al considerar que los ejecutados pudieron creerse con derecho a resistir el recurso.