Tips jurídicos: ¿se adquiere una propiedad por el paso del tiempo?

El Código Civil y Comercial de la Nación dispone que la prescripción para adquirir es el modo por el cual el poseedor de una cosa adquiere un derecho real sobre ella, mediante la posesión durante el tiempo fijado por la ley. ¿Eso implica que el mero paso del tiempo puede generar que una persona sea dueña de, por ejemplo, una casa? ¿Qué es la “usucapión”?

Existe una idea -un tanto difusa- de que tener o hacer algo durante un largo período de tiempo puede generar derechos sobre una cosa o privilegios en determinadas situaciones. “Es un derecho adquirido”, suele escucharse a modo de explicación, como si eso fuese una definición concluyente, una verdad inobjetable.

El tiempo y el derecho son dos factores que suelen coquetear en numerosos planos, no siempre de una manera lineal o sencilla. ¿Puede entonces el paso del tiempo generar derechos? Si vivo en un inmueble durante un año, dos o diez años, ¿eso me hace dueño de un inmueble? En caso afirmativo, ¿interesa la forma en la que alguien comenzó a habitar ese lugar?, ¿influye si pagó o no los impuestos o los servicios de esa propiedad? Para responder a estas preguntas, es preciso adentrarse en el intrincado y complejo universo de la “prescripción adquisitiva”.

La usucapión, tal como precisan los manuales, “es un modo de adquirir los derechos reales por la continuación de la posesión en forma pública, pacífica, continua e ininterrumpida durante el tiempo establecido por la ley”. Este modo de adquirir una cosa implica que una persona posea algo sin ser dueña, y que esa posesión se dilate durante un determinado período de tiempo fijado por la ley. En una cuenta matemática, “posesión” más “tiempo” arrojaría como resultado “adquisición”: y es la adquisición de, por ejemplo, un inmueble, lo que permite a alguien vender o disponer de ese bien con todas las de la ley.

Pero claro: adquirir una propiedad por la posesión y el paso del tiempo es un asunto serio, que incluso podría afectar a terceros, y es por eso que nuestro ordenamiento acerca ciertas condiciones que vuelven a esta particular forma de hacerse dueño una tarea para nada sencilla.

Este poseedor del bien, que pretende adquirir una propiedad a través de un juicio de usucapión, debe, además de poseer, comportarse como dueño (aplicaría perfecto aquí la máxima de que “hay que ser y parecer”, aunque en este caso para ser, primero hay que parecer). En este sentido, será clave, pero no imprescindible, que el poseedor acredite que ha pagado de manera regular los impuestos y las tasas que afecten al inmueble que pretende usucapir (sí: “usucapir” es un verbo habitual en la jerga legal).

Las constancias de estos pagos -propios de cualquier buen dueño- es una de las tantas pruebas que pueden acreditarse para hacer valer el derecho esgrimido: otro medio probatorio serán los testigos que puedan dar fe de que el usucapiente se conducía como un auténtico dueño de la cosa. Si las facturas de impuestos y servicios del inmueble venían a nombre de otra persona, ¿eso invalida los comprobantes de pago? No: aun así, quien los haya pagado durante un determinado período de tiempo podrá acompañarlos como valiosas constancias en un juicio.

La ley distingue la figura del tenedor del poseedor. Mientras el poseedor se conduce como dueño -de forma deliberada, sin reparos en la existencia de un propietario-, el tenedor reconoce que hay alguien que es propietario o poseedor. El Código Civil y Comercial de la Nación también distingue dos tipos de prescripción adquisitiva: la larga o la breve. La larga es de 20 años, contados a partir de la posesión del inmueble en forma ostensible y continua. En la prescripción corta, existe un poseedor de buena fe mediando justo título por el plazo de 10 años.

“Si la cosa es mueble hurtada o perdida”, afirma el Código en su artículo 1898 para hablar de, por ejemplo, una computadora, “el plazo es de dos años”. En el mejor de los casos, el juicio terminará con una “sentencia de prescripción adquisitiva”: en proceso que debe ser contencioso, el juez debe fijar la fecha en la cual, “cumplido el plazo de prescripción, se produce la adquisición del derecho real respectivo”, tal como precisa el art. 1905 CCCN.

Un dato importante: la sentencia declarativa de prescripción larga no tiene efecto retroactivo al tiempo en que comienza la posesión, es decir que no se considerará que el usucapiente es dueño desde la fecha en la que comenzó a ser poseedor sino a partir de la fecha que fije la sentencia.