La reciente propuesta de un impuesto a las segundas residencias en Nueva York, impulsada por el alcalde Zohran Mamdani y la gobernadora Kathy Hochul, ha generado expectativas de una “avalancha judicial” e incrementado la incertidumbre en el mercado inmobiliario de la ciudad.
El plan, presentado la semana anterior, busca gravar las propiedades de lujo valuadas en más de USD 5.000.000. De concretarse, podría modificar el equilibrio fiscal del sector, afectando la rentabilidad, el atractivo para la inversión y el desarrollo de nuevos proyectos empresariales, según especialistas en derecho tributario citados por el diario The New York Post.
El objetivo declarado de la medida es recaudar anualmente USD 500.000.000 con un tributo dirigido a los inmuebles de alto valor que no sean residencia principal.
En los últimos cinco años, se efectuaron 4.146 ventas de apartamentos en Manhattan por montos iguales o superiores a USD 5.000.000, y aproximadamente el 70% de estas ventas corresponde a segundas residencias, según Jonathan Miller, director ejecutivo y especialista de la consultora Miller Samuel.
Estas cifras fueron confirmadas por el medio financiero CNBC. No obstante, la ausencia de definiciones técnicas y legales sobre la implementación del impuesto plantea desafíos inmediatos para autoridades y contribuyentes, generando preocupación entre inversores y propietarios ante el riesgo de inseguridad jurídica y dificultades para planificar estratégicamente sus operaciones y patrimonios.
Los promotores del gravamen, Mamdani y Hochul, que en el pasado se mostraron reticentes a nuevas cargas fiscales para residentes de altos ingresos, modificaron su postura durante la reciente disputa presupuestaria estatal, según The New York Post.
El plan aún requiere la aprobación de la legislatura estatal y carece de detalles clave sobre su cálculo y alcance, lo que genera inseguridad para inversores y propietarios, quienes señalan el problema potencial de enfrentar nuevos litigios y alteraciones en el valor de sus activos.
En cuanto a la forma de cálculo del tributo, no está definido si se aplicará sobre el valor de mercado —generalmente superior al valor catastral usado por el fisco local—, o si se optará por una fórmula combinada.
Nathan Goldman, miembro de la Asociación Americana de Contabilidad y profesor en la Universidad Estatal de Carolina del Norte, advirtió en The New York Post que esta indefinición “podría provocar muchas más batallas legales”, ya que la tasación de los inmuebles es “una cifra subjetiva”. Añadió que “cualquier persona con un patrimonio entre USD 5.000.000 y 6.000.000 de dólares tendrá que acudir a los tribunales para luchar contra esto”.
De acuerdo con Robert Pollack, socio principal y especialista de la firma Marcus & Pollack LLP, el desfase entre los valores de mercado y los registros fiscales en Nueva York es notorio.
Señaló el caso de Ken Griffin, fundador de Citadel, quien en 2019 adquirió un ático de 24.000 pies cuadrados en el edificio 220 Central Park South por USD 238.000.000, marcando un récord nacional.
Sin embargo, la ciudad asignó a la propiedad un valor de mercado de USD 15.500.000 y un valor catastral de solo USD 6.990.000. Esta diferencia obedece a que la normativa local establece la tasación de condominios y cooperativas en función de alquileres hipotéticos, no al precio real de compraventa.
Un aspecto fundamental del debate es la posible reacción judicial de los propietarios afectados. La falta de correspondencia entre valor transaccional y valor fiscal, unida a la complejidad del sistema de tasación, crea un terreno propicio para litigios.
Con frecuencia, los contribuyentes contratan peritos para disputar los montos asignados por la administración, según explican especialistas en derecho tributario.
El empresariado y los sectores financieros han manifestado su preocupación frente a la medida. Ken Griffin sugirió que podría reconsiderar un proyecto en Midtown, mientras Bill Ackman calificó el impuesto de contraproducente.
Ackman, quien no reside de forma permanente en Nueva York pero posee propiedades de alto valor en la ciudad, sostiene que los dueños de segundas residencias “impulsan el crecimiento económico sin agotar los recursos locales”, y señaló a The New York Post que la normativa “podría incentivar la migración de capitales y empresas hacia Florida”.
El diseño fiscal y la brecha en el sistema de valoración
El sistema fiscal neoyorquino emplea una metodología basada en el alquiler presunto para estimar el valor de las propiedades residenciales, desestimando el precio real de compraventa.
Por ejemplo, para el caso de Griffin, el municipio calculó un alquiler mensual estimado de USD 239.255 para el ejercicio fiscal 2025-26, cifra que sirvió de base para determinar el valor de mercado.
El valor catastral equivale al 45% de ese monto, ampliando la brecha respecto al precio pagado por el comprador.
Esta metodología, diseñada hace décadas para un mercado menos dinámico, evidencia sus limitaciones frente a la sofisticación y el volumen actual del segmento de lujo.
Los intentos de actualizar los registros para reflejar los valores de mercado podrían derivar en una oleada de acciones legales, con propietarios dispuestos a recurrir a la justicia para proteger sus intereses.
Incertidumbre normativa y riesgo de maniobras de evasión
La propuesta no aclara si el impuesto será progresivo, con tasas del 0,5% desde USD 5.000.000,1,5% desde USD 10.000.000 y 4% desde USD 25.000.000, como sugería el proyecto de 2019, o si solo gravará el excedente, como el “Impuesto Taylor Swift” de Rhode Island.
La definición de “propietario no residente” también está pendiente, lo que podría incentivar la declaración de segundas residencias como domicilios principales para eludir el gravamen. “Si Ken Griffin solo está en su condominio tres meses al año, ¿estará sujeto a este impuesto? No lo sabemos”, planteó Goldman en The New York Post.
Especialistas en derecho tributario advierten que la falta de claridad normativa podría fomentar maniobras de subvaluación para evitar el nuevo gravamen.
Es probable que crezca el número de ventas en valores cercanos a los umbrales fiscales —por ejemplo, propiedades vendidas en USD 4.980.000 para esquivar la tasa inicial, o en USD 24.900.000 para no alcanzar el tramo superior.
Expectativa ante la definición legislativa y el impacto en el mercado
Mientras la ciudad de Nueva York delibera sobre la normativa, los distintos actores del mercado inmobiliario, junto a expertos legales y fiscales, aguardan definiciones concretas.
El potencial efecto sobre la recaudación pública y la posible fuga de capitales se han convertido en el eje del debate, en espera de una resolución legislativa que defina el alcance y la viabilidad de la política tributaria sobre el sector inmobiliario de lujo.
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