El nuevo impuesto en Nueva York: ¿quién paga, cuánto y cómo impacta al mercado de lujo?

Propietarios de segundas residencias en Nueva York cuyo valor de mercado supere los USD 5 millones deberán afrontar el nuevo impuesto pied-à-terre, una medida presentada por la gobernadora Kathy Hochul y el alcalde Zohran Mamdani, según lo informado en comunicados oficiales de la NYC Mayor’s Office y el Gobierno del Estado de Nueva York.

El gravamen afecta a viviendas de una a tres familias, condominios y cooperativas que funcionan como segundas residencias y no como domicilio principal, con el objetivo de que quienes posean este tipo de inmuebles contribuyan proporcionalmente al sostenimiento de los servicios públicos de la ciudad.

De acuerdo con la Oficina del Contralor de la Ciudad de Nueva York (NYC Comptroller’s Office), oficina oficial de control presupuestario, y el documento técnico del gobierno de Nueva York Raising Revenues, el universo potencial de propiedades alcanzadas es de alrededor de 13.000 inmuebles, muchos adquiridos por inversores internacionales o residentes en otros estados.

Ejemplos citados en la comunicación oficial incluyen el penthouse de USD 238 millones de Ken Griffin y la propiedad de USD 20,5 millones de Alexander Varshavsky.

Según el informe Raising Revenues de la NYC Comptroller’s Office, la estructura del impuesto pied-à-terre es progresiva y depende del valor de mercado del inmueble:

Detalles del nuevo impuesto pied-à-terre

• Entre USD 5 millones y USD 6 millones:

▹ 0,5% sobre el monto que exceda los USD 5 millones.

• Entre USD 6 millones y USD 10 millones:

▹ USD 5.000 fijos más 1% sobre el excedente de USD 6 millones.

• Entre USD 10 millones y USD 15 millones:

▹ USD 45.000 fijos más 1,5% sobre la diferencia respecto a los USD 10 millones.

• Entre USD 15 millones y USD 20 millones:

▹ USD 120.000 fijos más 2% sobre lo que supere los USD 15 millones.

• Entre USD 20 millones y USD 25 millones:

▹ USD 220.000 fijos más 3% sobre el excedente de USD 20 millones.

• Más de USD 25 millones:

▹ USD 370.000 fijos más 4% sobre la cantidad que sobrepase ese umbral.

La NYC Comptroller’s Office calculó que, en promedio, el gravamen anual será de USD 10.000 a USD 12.000 para cooperativas y condominios, aproximadamente un 0,2% del valor de mercado habitual, mientras que para viviendas unifamiliares la mediana del impuesto ronda los USD 30.000 (0,53%). Estos valores pueden variar según la redacción final que adopte la Legislatura estatal.

En cuanto a la finalidad, la administración de Hochul y Mamdani indicó que la recaudación esperada del impuesto superará los USD 500 millones anuales, monto destinado a ayudar a cubrir el déficit superior a USD 5.000 millones en el presupuesto municipal previsto para 2027.

Ambos líderes subrayaron que la medida busca financiar los servicios esenciales de la ciudad sin aumentar el impuesto a la renta ni las cargas sobre la clase media neoyorquina.

Excepciones y alcance del gravamen

El impuesto pied-à-terre excluye del pago a las residencias principales, así como a inmuebles alquilados de forma permanente a inquilinos con residencia habitual en la ciudad. La gobernadora Hochul explicó: “No es un impuesto sobre residentes. Si el dueño vive allí o lo alquila a un residente permanente, no aplica el gravamen”.

Estas exclusiones establecen un límite claro: la obligación fiscal recae únicamente sobre propiedades utilizadas como segundas residencias y no sobre quienes tienen un único domicilio en la ciudad, ni sobre propietarios que destinan sus inmuebles al alquiler estable.

Repercusiones en el mercado inmobiliario

Desde el sector inmobiliario, la propuesta recibió críticas. El presidente de la Real Estate Board of New York (REBNY), James Whelan, advirtió en medios como The Real Deal y Bisnow, ambos portales especializados en bienes raíces, que el impuesto “debilitará la economía de la ciudad, reducirá los valores de las propiedades y elevará los costos para los neoyorquinos”.

Otros actores del mercado, como Jason Haber (New York Residential Agent Continuum) y Ravi Kantha (Serhant), señalaron en los mismos medios que la medida puede desalentar inversiones extranjeras y provocar la venta a menor precio de activos de lujo, remarcando la “naturaleza intempestiva” y “sorpresiva” de la propuesta.

En contraste, la presidenta del Concejo Municipal, Julie Menin, consideró en declaraciones a CBS News NY, canal local, y Bisnow que la iniciativa es “sensata”, pues permitirá “generar ingresos significativos para financiar servicios vitales sin afectar a los trabajadores”.

Debate legislativo y perspectivas futuras

El debate legislativo sobre el impuesto pied-à-terre permanece abierto. Hochul enfatizó en su presentación oficial que la medida se inspira en experiencias de otras grandes ciudades como París y Toronto y afirmó: “Es una cuestión de equidad: quienes se benefician de la ciudad sin vivir en ella a tiempo completo deben contribuir a los costos de su funcionamiento”.

Para la NYC Comptroller’s Office, el gravamen busca también revertir el fenómeno de viviendas de lujo infrautilizadas, responsables en parte de la presión sobre el mercado y de la escasez de unidades disponibles para residentes permanentes. Según el documento Raising Revenues, aproximadamente un 20% de los departamentos valuados en más de USD 5 millones permanecen vacíos o subutilizados.

El futuro de la norma estará determinado por el resultado de la discusión en la Legislatura y por el impacto real sobre el mercado inmobiliario de lujo, en un contexto en el que la ciudad enfrenta la doble necesidad de consolidar sus ingresos y mantener su atractivo para inversiones de alto valor.