Las dos zonas de Nueva York donde la subida de los alquileres será mayor por los aranceles a la construcción

El mercado de alquiler de viviendas en Nueva York enfrenta una nueva presión al alza debido a la vigencia de los aranceles del 25% sobre las importaciones de acero y aluminio, impuestos por el presidente Donald Trump. Estos aranceles, activos desde marzo a pesar de una pausa de 90 días en otras tarifas comerciales, afectan directamente los costos de construcción en la ciudad más poblada de Estados Unidos, caracterizada por una demanda habitacional constante y una oferta limitada.

De acuerdo con el más reciente informe sobre el mercado de alquiler de la ciudad, publicado por Realtor.com, la escasez de viviendas y el aumento en los costos de edificación provocados por las tarifas a los materiales de construcción generan un escenario complicado tanto para los desarrolladores como para los inquilinos. La economista de Realtor.com, Jiayi Xu, advirtió que “al aumentar los costos de construcción, estos aranceles podrían disuadir a los constructores de iniciar nuevos proyectos y obligar a los desarrolladores a pausar o cancelar planes existentes”, lo que podría profundizar la crisis de oferta que ya afecta al mercado inmobiliario neoyorquino.

Entre los cinco distritos de Nueva York, Manhattan y el Bronx son los más expuestos a los efectos de las tarifas, debido a que registraron los mayores crecimientos en permisos para viviendas multifamiliares durante el último año. Según el análisis de Realtor.com, Manhattan experimentó un aumento del 24,6% en permisos de construcción respecto a sus promedios entre 2019 y 2023, mientras que el Bronx alcanzó un incremento del 24,2%. Esto convierte a ambos distritos en los más vulnerables ante la interrupción de proyectos de vivienda motivada por los mayores costos en materiales.

Manhattan y el Bronx, los barrios que podrían sufrir mayor escasez de nuevas viviendas multifamiliares

El reporte señala que la intensa actividad de permisos de construcción en Manhattan y el Bronx durante el último año responde a la búsqueda de atender la creciente demanda de vivienda en estos distritos. Sin embargo, esa misma aceleración de proyectos los deja más expuestos a las consecuencias económicas de los aranceles. Con la construcción de nuevas unidades multifamiliares en riesgo de ralentización o suspensión, la oferta de viviendas en estas áreas podría reducirse de manera significativa, contribuyendo a una presión adicional sobre los precios de alquiler.

Los otros tres distritos de la ciudad —Brooklyn, Queens y Staten Island—, aunque no ajenos a los efectos de los aranceles, se encuentran en una situación ligeramente distinta. Estos registraron una disminución en la actividad de permisos durante el mismo periodo, pero según Xu, la continuidad de las tarifas podría profundizar esta caída al desalentar nuevas solicitudes de construcción. Esto contribuiría a un incremento de los alquileres en toda la ciudad, al mantenerse la demanda sin respuesta suficiente por parte de la oferta habitacional.

Los precios de alquiler continúan subiendo en toda la ciudad mientras persiste la escasez de viviendas

En paralelo a la problemática de los costos de construcción, el informe de Realtor.com muestra que los precios de alquiler en Nueva York continúan en ascenso. Durante el primer trimestre de 2025, el alquiler medio en la ciudad alcanzó los 3.397 dólares mensuales, lo que representa un aumento del 5,6% o 179 dólares en comparación con el mismo periodo del año anterior. Esta tendencia al alza se refleja en todos los distritos, aunque con distintas magnitudes.

Manhattan, conocido por ser el distrito más caro de la ciudad, lideró este crecimiento con un incremento del 5,5% respecto al año anterior, llevando el alquiler medio a 4.495 dólares mensuales. Por su parte, Brooklyn registró una subida del 5%, alcanzando un alquiler medio de 3.748 dólares, mientras que en Queens el aumento fue del 4,3%, con un precio promedio de 3.298 dólares. El Bronx, pese a su alta exposición al impacto de los aranceles, presentó el aumento más moderado en este periodo, del 0,7%, situando el alquiler medio en 3.010 dólares. Los datos de Staten Island aún se encuentran bajo revisión, por lo que no se dispone de cifras actualizadas.

Desde la primavera de 2020, en plena pandemia de COVID-19, el alquiler medio en la ciudad se ha incrementado en más del 18%, equivalente a 521 dólares. Este panorama refleja la consolidación de una tendencia de aumento constante en los precios de alquiler, agravada por la limitada oferta de nuevas construcciones.

Mayor demanda de apartamentos pequeños frente a las dificultades para acceder a unidades más grandes

El informe también identifica una marcada preferencia por los apartamentos de menor tamaño, como los estudios y las unidades de hasta dos dormitorios. Entre enero y marzo de 2025, el alquiler medio para este tipo de viviendas fue de 3.365 dólares, con un incremento del 7,2% o 226 dólares respecto al año anterior. En contraste, las unidades más amplias, de tres dormitorios o más, mostraron una subida más modesta del 1,2%, alcanzando los 4.773 dólares mensuales.

Este comportamiento sugiere que, ante el aumento de los precios y la dificultad para acceder a unidades grandes, los inquilinos optan por viviendas más pequeñas, lo que contribuye a elevar aún más la demanda y los precios de estas unidades. Además, el informe de Realtor.com subraya que las zonas tradicionalmente consideradas como más asequibles, como el Bronx y Brooklyn, experimentaron las mayores subidas porcentuales en alquileres en los últimos cinco años. En el Bronx, el aumento acumulado desde 2020 ha sido del 41,2%, mientras que en Brooklyn ha alcanzado casi el 40%. En contraste, Manhattan apenas registró un incremento del 0,2% en el mismo periodo.

El desfase entre ingresos reales y el salario necesario para poder alquilar sin comprometer el presupuesto familiar

El estudio publicado por Realtor.com también calcula el nivel de ingresos necesarios para afrontar los alquileres promedio en los distintos distritos neoyorquinos sin superar el 30% del ingreso familiar destinado a la vivienda, una regla básica de estabilidad financiera. Según estos cálculos, para arrendar un apartamento típico en Manhattan se requiere un ingreso mensual de 14.983 dólares, lo que representa 179.796 dólares anuales. En Brooklyn, el ingreso necesario es de 12.493 dólares al mes (149.916 dólares anuales), mientras que en Queens se necesita 10.933 dólares mensuales (131.196 dólares anuales) y en el Bronx, 10.033 dólares al mes (120.396 dólares anuales).

Estas cifras contrastan con los ingresos medios reales de los hogares en cada distrito, que se sitúan muy por debajo de las cantidades recomendadas. El informe advierte que la brecha entre los ingresos necesarios y los ingresos reales alcanza un 161% en el Bronx y un 61% en Queens, lo que obliga a muchas familias a destinar una proporción muy superior al 30% recomendado para cubrir los costos de alquiler y servicios básicos. Esta situación agrava las dificultades de acceso a la vivienda y aumenta la vulnerabilidad financiera de una gran parte de la población neoyorquina.