España acelera la construcción de vivienda protegida, pero llega tarde a una crisis de precios sin techo

El problema de vivienda que sufren los españoles ha hecho que las distintas administraciones se pongan ‘las pilas’ y aceleren la construcción de pisos protegidos para facilitar el acceso a los jóvenes y a las personas con rentas más bajas. Este impulso ha hecho que durante los tres primeros meses del año el Gobierno haya finalizado la construcción de 5.215 viviendas sociales, el mejor dato durante un primer trimestre en 14 años, según recoge la estadística de vivienda protegida que publica el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana.

El dato coincide con un incremento de la actividad promotora. Entre enero y marzo se iniciaron 4.048 viviendas protegidas, un 24% más que en el mismo periodo del año anterior. El avance refleja el esfuerzo de las Administraciones por aumentar una oferta que durante años ha crecido a un ritmo insuficiente para responder a la demanda.

Según fuentes del Ministerio de Vivienda, estos datos se suman a otros indicadores positivos en materia de vivienda pública y protegida. Entre enero y marzo se alcanzó, según el departamento, el mayor volumen de licitaciones de vivienda pública de toda la serie histórica. El Ejecutivo destaca además que 2025 terminó como el tercer ejercicio con mayor presupuesto público destinado a la construcción de vivienda protegida.

Ministerio de Vivienda quiere mantener este ritmo de inversión durante los próximos años mediante el Plan Estatal de Vivienda 2026-2030, dotado con 7.000 millones de euros. Al menos el 40% de esos recursos se destinará a la construcción de vivienda asequible, que quedará protegida con carácter permanente e indefinido.

Los precios en el mercado libre siguen subiendo

La apuesta por aumentar el parque público llega en un momento en el que comprar una casa resulta cada vez más caro. El precio de la vivienda usada alcanzó en julio los 2.933 euros por metro cuadrado, después de registrar un incremento interanual del 13,1%, según el índice de precios inmobiliarios de idealista.

No se trata solo de una subida anual. En los últimos tres meses, el precio de la vivienda usada aumentó un 3,3% y en julio avanzó otro 0,6% respecto a junio. El resultado es un nuevo máximo histórico y una brecha cada vez mayor entre los ingresos de muchos hogares y el coste de acceder a un piso en propiedad.

A pesar del aumento en la inversión en viviendas sociales, España sigue a la cola respecto a Europa en viviendas de alquiler asequible destinadas a personas con bajos ingresos. El parque de alquiler social en España suma el 3,5% del total de viviendas destinadas al arrendamiento, según recoge la Encuesta de Condiciones de Vida del INE.

La cifra está muy por debajo del 9% de media de la Unión Europea y queda todavía más lejos de los países que cuentan con un mayor parque de vivienda social. En Austria, Francia, Países Bajos y los países nórdicos, este tipo de vivienda ronda el 20% del parque, según datos de Bankinter.

Más de cinco viviendas protegidas vendidas cada hora

El problema no es únicamente que se construya poca vivienda protegida. Parte de la que se construyó en décadas anteriores ha terminado saliendo del parque protegido y entrando en el mercado libre. 228.405 viviendas que habían sido construidas con algún régimen de protección oficial fueron vendidas durante los últimos cinco años, según la Estadística de Transmisiones de Derechos de la Propiedad del INE.

Esas operaciones representan casi el 8% de las 2,86 millones de transmisiones de viviendas registradas durante el periodo. En términos medios, supone que 125 viviendas protegidas cambiaron de manos cada día, o más de cinco cada hora.

El fenómeno preocupa porque reduce el parque disponible para el que fue concebido: facilitar el acceso a una vivienda a hogares que no pueden asumir los precios del mercado. La protección pierde así parte de su función cuando los inmuebles terminan incorporándose al mercado libre una vez transcurrido el periodo de limitación correspondiente.

Para evitar que vuelva a producirse esta pérdida de patrimonio público, el Gobierno ha planteado blindar la vivienda protegida estatal y garantizar por ley que mantenga indefinidamente su carácter público. El objetivo es que las ayudas y recursos destinados a construir estos inmuebles no terminen generando, con el paso del tiempo, una nueva oferta de vivienda libre.

Madrid y Cataluña concentran gran parte del parque público

La distribución territorial de la vivienda protegida no es homogénea. Los últimos datos del Ministerio de Vivienda de 2026 muestran que Madrid lidera el número de calificaciones definitivas, con 3.802; seguida de Cataluña, con 3.517; Andalucía, con 2.265, y País Vasco, con 1.184.

En conjunto, España registró 12.858 calificaciones definitivas de vivienda protegida en 2025. La cifra refleja un repunte respecto a los mínimos de años anteriores, aunque continúa muy lejos de los niveles alcanzados durante el gran ciclo de construcción de vivienda protegida de finales del siglo pasado.

De 776 euros por metro cuadrado en Extremadura a 1.503 en Madrid

También existen importantes diferencias de precios entre comunidades. El valor tasado medio de la vivienda protegida alcanzó 1.222,3 euros por metro cuadrado en el primer trimestre de 2026, un 4,5% más que un año antes.

Extremadura registró el valor tasado más bajo, con 776,8 euros por metro cuadrado, seguida de Murcia, con 1.027,6 euros; Castilla-La Mancha, con 1.063,6, y Castilla y León, con 1.095,2 euros.

En el extremo contrario se encuentra Madrid, donde el valor tasado medio alcanza los 1.503,6 euros por metro cuadrado. Le siguen Cataluña, con 1.280,5 euros, y Andalucía, con 1.229,9 euros. El precio también evoluciona a ritmos distintos. Baleares registra el mayor incremento interanual, del 7,9%, seguida del País Vasco, con un 7,5%. En total, siete comunidades superan el crecimiento medio nacional del 4,5%.