Juan Goñi, arquitecto: “Según el INE, el 23% de la población vive en casas con algún tipo de humedad”

Comprar una vivienda en los meses de buen tiempo puede hacer que algunos problemas pasen desapercibidos, ya que ciertos problemas de la vivienda no se manifiestan con la misma facilidad durante una visita en época seca. Por eso, más allá del aspecto de las paredes o del estado de la pintura, conviene prestar atención a señales que puedan revelar problemas anteriores.

El arquitecto Juan Goñi describe una de estas situaciones en un video publicado en su perfil de TikTok (@juangoniarquitecto): el comprador entra a una casa que “huele a recién pintado”, la adquiere en los meses cálidos y no descubre el problema hasta el otoño. “Cuando tú vas a comprar y te encuentras una casa que huele a recién pintado, esto es maravilloso, y te la estás comprando para el verano, pues seguramente tienes una posibilidad entre cuatro de que en noviembre, cuando empiecen las lluvias, te encuentres alguna humedad que no habías visto”, advirtió el arquitecto.

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El dato al que hace referencia es que el Instituto Nacional de Estadística (INE) señala que el 23,0% de la población en España tenía humedades en su vivienda en 2023, según la Encuesta de Condiciones de Vida y su módulo sobre vivienda. El dato había aumentado 11 puntos respecto a 2012.

La pintura reciente puede dificultar una inspección visual, pero por sí sola no demuestra que se haya intentado ocultar una humedad. Las manchas, desconchados, cambios de textura, abombamientos o indicios de moho son señales que merece la pena revisar, especialmente en paredes exteriores, encuentros con ventanas, techos y zonas próximas a instalaciones de agua. Una inspección realizada en distintas condiciones meteorológicas puede aportar información que una visita aislada no ofrece.

Por qué es difícil reclamar

El problema tiene también una dimensión legal: ocultar una humedad preexistente mediante pintura es “ocultar un vicio” y, si el comprador logra demostrarlo, puede reclamar judicialmente. La dificultad está en la prueba. “Hay veces que es muy difícil demostrarlo”, reconoció el arquitecto. La pintura no deja rastro de su fecha de aplicación, y el vendedor siempre puede alegar que la humedad apareció después de la compra.

El Código Civil establece que el vendedor responde por los defectos ocultos que hagan la vivienda impropia para el uso al que se destina o reduzcan de forma relevante su utilidad, siempre que se cumplan las condiciones previstas legalmente. También contempla que, cuando proceda el saneamiento por vicios ocultos, el comprador pueda optar entre determinadas soluciones, y fija con carácter general un plazo de seis meses desde la entrega para las acciones correspondientes.

Esto hace especialmente relevante conservar fotografías del estado de la vivienda, anuncios, comunicaciones con el vendedor y cualquier informe técnico anterior a la compra. En una eventual disputa, disponer de documentación que permita acreditar cuándo existía el problema puede ser determinante.

La importancia de comprobarlo todo

Goñi resume la trampa con una distinción de plazos que lo dice todo: “Una mano de pintura durante una visita te aguanta eso, un mes, pero la humedad que está tapando, pues te dura toda la vida”.

Una revisión previa a la compraventa no deba limitarse a comprobar si las paredes presentan un aspecto uniforme. También resulta útil preguntar cuándo se pintó la vivienda, por qué se hizo, si se han producido filtraciones anteriormente y si existen reparaciones recientes.

Antes de firmar, una revisión técnica independiente puede servir para detectar indicios que una visita convencional no permite apreciar y para dejar constancia documental del estado real de la vivienda.