Préstamo personal, ampliación de hipoteca o crédito: cuál es la opción más barata para financiar la reforma de una casa

Pagar la reforma de una casa con el producto financiero equivocado puede suponer un gasto extra de hasta miles de euros al final del proceso. La elección entre un préstamo personal, una ampliación de la hipoteca o un crédito de rehabilitación depende de varios factores, como el tipo de interés, el importe que se necesita, el plazo de devolución o los gastos asociados a cada producto. Todo esto determina cuál es más conveniente, según el caso.

Por ejemplo, si el presupuesto de la obra no supera los 20.000 euros, el préstamo al consumo es la opción más sencilla. Tal y como ha analizado Fotocasa, con datos del Banco de España, este producto no exige tasación del inmueble, no genera gastos notariales y el dinero puede estar disponible en un plazo de entre 24 y 72 horas. Los tipos de interés de estos productos se mueven entre el 6% y el 9% TAE, según el perfil del solicitante y la entidad.

El coste del dinero es más elevado que el de un crédito hipotecario, pero para importes reducidos esa diferencia se compensa por la rapidez del proceso y la ausencia de trámites adicionales.

Cuándo el plazo importa más que el tipo de interés

Es en la franja media donde la decisión se complica. Para reformas de entre 20.000 y 80.000 euros, entran en juego tres variables, que son el tipo de interés aplicado, los gastos de formalización y el plazo total de devolución.

Quien ya tiene una hipoteca vigente puede negociar con su banco la ampliación del capital pendiente, un proceso conocido como novación o subrogación. Con el Euríbor a 12 meses en el 2,798% —dato de cierre de junio de 2026 del Banco de España—, una hipoteca variable con un diferencial del 1% resultaría en un tipo del 3,798%. Para 40.000 euros a 20 años, eso se traduce en una cuota mensual de aproximadamente 238 euros.

La trampa de este producto está en sus costes de apertura. La tasación del inmueble oscila entre 250 y 500 euros, a los que se suman posibles comisiones de novación y la escritura ante notario. El proceso puede añadir entre 800 y 1.500 euros en gastos iniciales, según la entidad y el importe.

Un préstamo personal también de 40.000 euros a siete años y al 8% TIN eleva la cuota mensual a unos 623 euros, pero el coste total en intereses rondaría los 12.370 euros. La ampliación hipotecaria a 20 años genera aproximadamente 17.160 euros en intereses. Esta diferencia demuestra que el plazo más largo de la hipoteca acumula más años de pago de intereses.

La elección, por tanto, depende de la capacidad de cada familia para asumir una cuota mensual más alta. Quien pueda sostener los 623 euros del préstamo personal liquidará la deuda en siete años y pagará menos intereses en total. Quien necesite reducir el esfuerzo mensual optará por la ampliación hipotecaria, aunque con un coste global superior al extenderse durante dos décadas. Lo más recomendable es realizar una simulación personalizada antes de pedir una oferta vinculante al banco, ya que las condiciones varían según el perfil del solicitante y la entidad.

Qué hacer cuando necesito un préstamo de más de 80.000 euros

Las reformas integrales, las ampliaciones de superficie o los proyectos que afectan a la estructura del inmueble suelen superar los 80.000 euros, un umbral a partir del cual el préstamo personal deja de ser una opción real. Los bancos limitan tanto el importe como los plazos de estos productos, lo que dispara la cuota mensual hasta niveles difíciles de asumir.

En este tramo, las alternativas son dos. La primera es la hipoteca de rehabilitación, un préstamo hipotecario específico para obras que utiliza el propio inmueble como garantía. Permite financiar importes elevados a plazos de hasta 25 o 30 años, con tipos de interés similares a los de una hipoteca de compra. Algunas comunidades autónomas ofrecen además líneas del Instituto de Crédito Oficial (ICO) o ayudas del Plan de Recuperación vinculadas a mejoras de eficiencia energética, lo que puede reducir el coste final.

Otra alternativa es la ampliación del capital hipotecario existente. Si la tasación del inmueble deja margen suficiente, el propietario puede pedir a su banco que incremente el capital de la hipoteca en vigor. Es la vía más directa para quienes ya mantienen una relación estable con su entidad.

Aun así, hay que tener en cuenta que el tipo de interés nominal (TIN) no es suficiente para establecer una comparación real entre un préstamo personal y una ampliación hipotecaria. La tasa anual equivalente (TAE) incorpora comisiones y gastos periódicos, pero no recoge los gastos de apertura ni los de tasación. La única forma de comparar con rigor es calcular el coste total definitivo. Es decir, la suma de todos los intereses pagados más todos los gastos de formalización.

Fiscalidad, plazos y documentación

La forma de financiar la reforma no condiciona el acceso a deducciones fiscales. La disposición adicional 50ª de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) contempla deducciones por obras de mejora de la eficiencia energética en la vivienda habitual. Lo que se deduce es el importe pagado por la obra, con independencia de si se financió con un préstamo personal o con una hipoteca. Los porcentajes y plazos de estas deducciones se han modificado en varias ocasiones en los últimos años, por lo que conviene consultar la normativa vigente en el Boletín Oficial del Estado (BOE) y revisar si la comunidad autónoma correspondiente ofrece deducciones adicionales propias.

Contratar un préstamo personal para la reforma no modifica las condiciones de la hipoteca vigente, aunque sí puede afectar a la capacidad de endeudamiento total del solicitante, un factor que el banco valorará en futuras solicitudes de financiación.

El proceso de aprobación de una ampliación hipotecaria requiere de entre cuatro y ocho semanas en la mayoría de los casos, dado que implica tasación del inmueble, análisis de riesgo y escritura ante notario. La documentación habitual que exige el banco incluye proyecto técnico o presupuesto firmado por un profesional, licencia de obra si procede, últimas nóminas o declaración de la renta, nota simple de Registro de la Propiedad y tasación del inmueble.