Aviso para inquilinos: estas son las cláusulas abusivas más frecuentes en los contratos de alquiler de vivienda

El Ministerio de Derechos Sociales, Consumo y Agenda 2030 ha alertado a los inquilinos sobre cláusulas que se repiten en contratos de alquiler de vivienda habitual y que la normativa o los tribunales han considerado abusivas. La recomendación es revisar el contrato, tanto antes de firmar como si ya está en vigor, y si se detectan condiciones irregulares presentar la reclamación correspondiente.

La Dirección General de Consumo ha identificado las prácticas que aparecen con mayor frecuencia en la contratación inmobiliaria y en denuncias de personas consumidoras. El aviso busca que los inquilinos reconozcan de forma rápida qué condiciones no deben aceptarse tal como están redactadas y qué puntos conviene impugnar para exigir el cumplimiento de la ley.

El Ministerio ha anunciado también que remitirá estas cláusulas a organizaciones del sector arrendador -incluidas patronales e inmobiliarias- y a entidades de arrendatarios como sindicatos y asociaciones de consumidores. Además, coordinará con las comunidades autónomas las campañas de vigilancia del mercado de 2026, con una actuación específica sobre servicios de gestión para compraventa y arrendamiento.

Cláusulas abusivas más frecuentes en los contratos de alquiler

Cobrar al inquilino los gastos de inmobiliaria o de formalización del contrato. Este es el primer punto que deben tener en cuenta los inquilinos a la hora de firmar un contrato de alquiler. Consumo ha recordado que la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece que los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato deben ser asumidos por el arrendador. Por eso, el Ministerio considera abusivo que se impongan a la parte inquilina bajo cualquier nombre.

La prohibición se mantiene aunque el contrato lo presente como “gastos de gestión”, “honorarios”, “tramitación” u otra fórmula similar, siempre que se trate de servicios prestados en beneficio del arrendador para poner el inmueble en alquiler. Consumo menciona, entre esos servicios, la gestión de visitas, la muestra de la vivienda y la preparación de documentación para formalizar el contrato.

Exigir más de un mes de fianza o más de dos meses de garantía adicional. El artículo 36 de la LAU fija para el alquiler de vivienda una fianza obligatoria equivalente a una mensualidad de renta y permite pactar una garantía adicional potestativa que no podrá exceder de dos mensualidades. Consumo señaló como abusiva la exigencia de cantidades superiores a esos límites “bajo cualquier concepto”.

Penalizaciones desproporcionadas por retrasarse en el desalojo. Según recoge el artículo 85.6 del texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (TRLGDCU), está permitido pactar indemnizaciones anticipadas por incumplimiento contractual del inquilino, siempre que no sean desproporcionadas.

En el ámbito de los arrendamientos, el Ministerio ha indicado que los juzgados vienen apreciando abusividad cuando la indemnización por demora en el desalojo alcanza importes que llegan al triple de la renta diaria del contrato. Esa referencia, según Consumo, es una señal práctica para detectar cláusulas penales que pueden considerarse excesivas.

Fianza, gastos y costas judiciales

Poner en el contrato que “todo se negoció” para trasladar la carga de la prueba al inquilino. El Ministerio ha señalado también como abusivas las cláusulas no negociadas individualmente y prácticas no consentidas expresamente que, contra la buena fe, generen un desequilibrio importante en perjuicio del consumidor. Por eso es determinante si el contenido contractual fue realmente negociado o impuesto.

Además, los tribunales han señalado que incluir una cláusula que afirma que el contrato fue negociado individualmente puede implicar una inversión indebida de la carga de la prueba sobre el consumidor, en contra del artículo 88.2 del TRLGDCU, que considera abusivas las estipulaciones que obligan al consumidor a probar hechos que deberían corresponder a la otra parte.

Condicionar la devolución de la fianza a cumplir toda la duración del contrato. El Ministerio ha indicado que es nula la cláusula que vincula la devolución de la fianza al cumplimiento íntegro de la duración pactada, por contravenir los artículos 6, 10 y 36 de la LAU. Según Consumo, esa condición supone una renuncia anticipada a derechos reconocidos legalmente y opera como una penalización encubierta.

La fianza, recordó el departamento, tiene como finalidad garantizar obligaciones arrendaticias como rentas, suministros o daños imputables al inquilino. No puede usarse como sanción por desistir antes de tiempo, ya que el desistimiento se regula en el artículo 11 de la LAU, que permite al arrendatario desistir tras seis meses de contrato con preaviso de 30 días y, en su caso, pactar una indemnización limitada.

Imponer “siempre” al inquilino todos los gastos y costas judiciales. El Ministerio ha advertido también sobre cláusulas que trasladan de forma general al inquilino los gastos procesales derivados de un incumplimiento contractual. Los juzgados han declarado nulas estas estipulaciones cuando se redactan de forma automática y sin atender a las circunstancias del caso y enumeró varios matices que estas cláusulas suelen ignorar, como la posibilidad de allanamiento, la necesidad de reclamaciones extrajudiciales por parte del arrendador o la existencia de dudas de hecho o de derecho.

Otras cláusulas abusivas que generan conflicto

Además del listado de Consumo, el informe “Cláusulas y prácticas abusivas de los contratos de alquiler y compraventa de vivienda”, elaborado por Desca Observatori, recopiló supuestos que han llegado a los tribunales. Entre ellos, aparece la retención de la fianza si el inquilino no repone las paredes a su estado inicial: el documento cita resoluciones con criterios distintos, por lo que su valoración no es uniforme en todos los casos.

El mismo informe menciona cláusulas sobre visitas periódicas del arrendador para comprobar el estado de la vivienda, renuncias de derechos ante interrupciones de suministro por causa ajena al arrendador e imposiciones de garantías o costes que pueden resultar desproporcionados. En estos supuestos, el propio informe plantea que el análisis puede depender de la redacción concreta y de cómo se aplique en cada contrato.