El precio del suelo urbano sube casi un 13% en diez años, lo mismo que el de la vivienda en solo uno

El precio del suelo urbano ha tardado diez años en subir prácticamente lo mismo que la vivienda en solo uno. Al cierre de 2025, el metro cuadrado se situaba en 171 euros, frente a los 151,9 euros registrados en el cuarto trimestre de 2015, según la Estadística de Precios de Suelo Urbano del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana. La diferencia supone un aumento del 12,6% en una década.

Este dato contrasta con el Índice de Precios de Vivienda del INE del cuarto trimestre de 2025, que subió un 12,9% interanual. Es decir, el precio de las casas aumentó en solo un año algo más de lo que el suelo urbano se encareció en diez. Por tipo de inmueble, el coste de la vivienda nueva aumentó un 11,2% y el de la de segunda mano, un 13,1%.

El suelo importa, pero no explica toda la subida

El suelo es la primera pieza de cualquier promoción inmobiliaria. Antes de levantar un edificio, el promotor debe comprar el terreno, asumir los gastos de urbanización cuando sean necesarios, tramitar licencias y financiar el proyecto hasta que las viviendas llegan al mercado. Por eso, un encarecimiento del suelo puede acabar trasladándose al comprador.

Aun así, los datos oficiales muestran que el terreno no ha seguido el mismo ritmo que las casas. Según el Observatorio de Vivienda y Suelo del Ministerio, el precio medio del suelo urbano transaccionado fue de 152 euros por metro cuadrado en 2015, bajó hasta 142 euros en 2020 y repuntó después hasta los 176 euros en 2024, el nivel más alto de la última década. En 2025 volvió a bajar hasta los 171 euros.

Ese recorrido muestra un mercado con subidas y bajadas, no una escalada constante. La vivienda, en cambio, ha encadenado subidas más intensas en los últimos años. Su encarecimiento responde también a otros factores, como la falta de oferta, el aumento de hogares, la demanda en las grandes ciudades, los costes de construcción, los plazos urbanísticos y las condiciones de financiación.

Por qué el dato del suelo cambia tanto

El precio medio del suelo puede oscilar mucho de un trimestre a otro porque depende del tipo de terrenos que se vendan en cada momento. No es lo mismo una parcela pequeña en una zona con poca demanda que un solar bien situado en una gran ciudad o un terreno listo para edificar. Por eso, unas pocas operaciones pueden mover la media con más intensidad que en otras estadísticas del mercado inmobiliario.

La comparación histórica ayuda a poner el dato actual en contexto. En 2006, antes del estallido de la burbuja inmobiliaria, el precio medio del suelo urbano llegó a 285 euros por metro cuadrado. Tras la crisis, cayó con fuerza y no ha recuperado esos niveles. Incluso en 2024, cuando marcó el máximo de la última década, se quedó 109 euros por debajo de la cifra registrada antes de la crisis financiera.

También hay diferencias según el tamaño del municipio. En las localidades de más de 50.000 habitantes, donde la presión inmobiliaria suele ser mayor, el suelo alcanzó los 292 euros por metro cuadrado en 2024. La cifra sigue por debajo de los 300,8 euros de 2015, lo que muestra que ni siquiera en los mercados urbanos de mayor tamaño la evolución ha sido necesariamente al alza durante toda la década.

El precio bajó tras tocar máximos en 2024

El precio medio del suelo urbano terminó 2025 en 171 euros por metro cuadrado, un 2,6% menos que en el mismo periodo del año anterior, de acuerdo con los datos difundidos por el Ministerio de Vivienda. La bajada se produjo en un trimestre con 8.473 transacciones, un 93,4% más que un año antes.

La vivienda, en cambio, mantuvo una tendencia claramente alcista. Según el INE, el precio de las casas aumentó un 1,8% entre el tercer y el cuarto trimestre de 2025 y se situó un 12,9% por encima del nivel registrado un año antes. Es decir, mientras el suelo se abarató al cierre del ejercicio, la vivienda siguió encareciéndose con fuerza.

Baleares, Madrid y Canarias, los suelos más caros

Las diferencias territoriales son amplias. Al cierre de 2025, los precios más elevados del suelo urbano se registraron en Baleares, con 387,7 euros por metro cuadrado; Comunidad de Madrid, con 310,6 euros; y Canarias, con 247,4 euros, según los datos publicados por el Ministerio de Vivienda. En el extremo contrario, los importes más bajos se situaron en Castilla-La Mancha, Aragón y Extremadura.

La brecha refleja que el suelo no tiene un comportamiento uniforme en todo el país: pesa más en los mercados con mayor presión residencial, turística o metropolitana, pero su evolución depende también del tipo de operaciones cerradas en cada territorio.