España pone las grúas en marcha, pero todavía no entrega las llaves. El mercado residencial cerró 2025 con un notable aumento de las viviendas iniciadas; sin embargo, el número de inmuebles terminados cayó con intensidad en el mismo periodo. La imagen es clara: aunque la construcción acelera, ese impulso no se traduce en un alivio inmediato para el mercado.
En el cuarto trimestre de 2025 se iniciaron 34.200 viviendas libres, un 21,6% más que un año antes, según el último informe del Observatorio de Vivienda y Suelo, publicado por el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana. No obstante, en ese mismo trimestre solo se terminaron 21.988 viviendas libres, un 11% menos en tasa interanual. Una diferencia que refleja el desfase entre el arranque de nuevas promociones y la entrega real de viviendas a compradores e inquilinos.
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El contraste también aparece al observar el conjunto de viviendas finalizadas, que incluye tanto vivienda libre como protegida. Entre octubre y diciembre de 2025 se finalizaron 26.594 viviendas, frente a las 31.117 del mismo periodo de 2024. Esto supone una caída del 14,5% interanual, según los datos del informe. Al mismo tiempo, los certificados finales de obra también retrocedieron: se situaron en 23.881, un 12,6% menos que un año antes.
La evolución del cierre del pasado año muestra así una doble realidad. Por un lado, el sector mantiene una elevada actividad y recupera ritmo en el inicio de promociones. Por otro, el número de viviendas efectivamente terminadas se reduce respecto al año anterior.
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La obra nueva sigue teniendo poco peso en las compraventas
En el cuarto trimestre de 2025 se escrituraron 200.441 transacciones de vivienda, un 0,6% más que un año antes, alcanzando niveles máximos de actividad de los últimos años, según el Observatorio de Vivienda y Suelo. Sin embargo, el mercado sigue dependiendo casi por completo de la vivienda usada, que concentró el 90% de las operaciones.
Este predominio de la segunda mano ayuda a explicar por qué el aumento de las viviendas iniciadas todavía no se traduce en un alivio claro para compradores e inquilinos. Aunque las nuevas promociones ganen ritmo, la mayor parte de las compraventas continúa cerrándose sobre un parque ya existente, donde la oferta sigue siendo limitada y los precios mantienen una fuerte presión.
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De esta forma, el repunte de la construcción apunta más a un posible aumento de la oferta en los próximos años que a un cambio inmediato en la situación actual del mercado residencial.
Los precios siguen subiendo pese a la mayor actividad
La falta de alivio se observa también en los precios. Al cierre de 2025, el precio medio de la vivienda libre alcanzó los 2.230 euros por metro cuadrado, con un incremento interanual del 13,1%, según el informe. Este señala que los precios han recuperado una tendencia al alza desde finales de 2020 y que el valor registrado en el último trimestre de 2025 es el más elevado del periodo analizado.
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El encarecimiento no se limita, además, a la vivienda nueva. De acuerdo con los datos del Observatorio, la vivienda libre nueva alcanzó los 2.601 euros por metro cuadrado en el cuarto trimestre, con una subida interanual del 12,8%. La vivienda usada se situó en 2.219 euros por metro cuadrado y registró un aumento del 13,1%. Es decir, el parque que concentra la mayor parte de las compraventas también se encarece a doble dígito.
Casi ocho años de renta para comprar una vivienda
El deterioro de la accesibilidad económica completa el diagnóstico. Según el informe, comprar una vivienda en España requiere ya el equivalente a 7,98 años de ingresos brutos de un hogar, tras varios ejercicios de incremento continuado. Además, el esfuerzo anual necesario para acceder a una vivienda se situó en el 35,5% de la renta disponible, un 2,1% más que un año antes.
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El aumento de la actividad también se refleja en el crédito hipotecario. Los préstamos para adquisición de vivienda alcanzaron las 133.358 hipotecas en el cuarto trimestre de 2025, un 8,7% más que en el mismo periodo del año anterior. El importe medio por vivienda se situó en 169.827 euros y el volumen total prestado llegó a 22.648 millones, un 21,5% más.
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