Ser casero nunca ha sido tan rentable: ya se embolsan 15.681 euros al año de media por alquilar una vivienda tipo

La vivienda se ha convertido en uno de los activos más rentables del mercado. Comprar una casa para alquilar dio en marzo una rentabilidad bruta del 7,15%, lo que supuso un punto más que la ofrecida en el mismo mes del año pasado. También subió respecto a febrero, pero menos, tres centésimas.

Tras estas subidas y teniendo en cuenta que el precio medio de compra de una casa tipo de 90 metros cuadrados fue en marzo de 219.240 euros -2.436 euros el metro cuadrado- y que el alquiler mensual medio fue de 1.306 euros, las ganancias anuales del propietario rondan los 15.681 euros brutos, lo que le arroja una rentabilidad por el activo del 7,15%, según datos de pisos.com.

Los rendimientos obtenidos por los caseros dependen de la ubicación de las viviendas. Abarcan una horquilla que va desde el 8,13% que ofrecen las de Tarragona al 3,83% que dan las de Donostia-San Sebastián. Esta diferencia se debe a que los pisos en la capital vasca están mucho más caros, lo que reduce sus retornos.

Las capitales más y menos rentables

Además de Tarragona, otras de las capitales con los precios más competitivos y las viviendas en alquiler más rentables son Sevilla (7,84%), Huesca (7,39%), Jaén (7,36%), Castellón de la Plana (7,08%), Murcia (7,01%) y Córdoba (6,98%). En cuanto a las grandes capitales, los pisos en renta en Barcelona dan unos retornos del 6,97% y los de Madrid, un 5,57% de media.

A la cola del ranking y por delante de Donostia-San Sebastián se colocan Palma, con un 4,43%; Girona (4,44%), Cádiz (4,56%), Pamplona (4,65%), A Coruña (4,69%), Salamanca (4,8%), Málaga (4,8%), Logroño (4,87%) y Santander (4,9%).

Ante estas cifras, Ferran Font, director de Estudios de pisos.com, argumenta que “el comportamiento del mercado del alquiler varía de forma notable entre capitales, lo que pone de manifiesto la existencia de realidades muy distintas según la presión de la demanda y la disponibilidad de oferta”.

A su juicio, estas diferencias reflejan un mercado “muy fragmentado”, donde la tensión del alquiler no se distribuye de forma homogénea: “El acceso a la vivienda y las condiciones del alquiler siguen siendo un reto estructural que afecta de manera desigual a las distintas ciudades”.

Se avecinan más subidas de las rentas

Si los alquileres están caros, lo van a estar aún más debido a que una parte muy significativa de los contratos actualmente vigentes finalizan a corto plazo y una proporción relevante de los caseros van a subir las rentas a sus inquilinos o abandonar el mercado del alquiler convencional.

Así lo recoge una encuesta realizada por Fotocasa Research en febrero de 2026. Indica que el 32% de los propietarios de viviendas de alquiler afirman que establecerán un precio más alto una vez finalice el contrato vigente, mientras que el 26% señalan que buscarán inquilinos que puedan asumir un pago mayor. Estas decisiones reflejan una tendencia hacia la revisión al alza de las condiciones económicas del alquiler en los próximos contratos, una opción que suma un 58% del total de los encuestados.

“En un año clave, en el que cerca del 40% de los contratos de alquiler llegarán a su fin, el comportamiento de los propietarios refleja una creciente falta de seguridad y de confianza en el mercado. Muchos optarán por no mantener sus viviendas en alquiler de larga duración, lo que limitará la rotación de inquilinos. Nunca habíamos detectado una fuga de oferta similar en el mercado", explica María Matos, directora de Estudios y portavoz de Fotocasa.

Reconoce que esta retirada de oferta hará que el mercado “se vuelva inevitablemente más restrictivo, elevando las exigencias económicas y limitando el acceso de la gran mayoría de los inquilinos”.

Retirar los pisos del mercado del alquiler convencional

Además de reajustar el precio del alquiler o cambiar el perfil de los futuros arrendatarios, entre las otras opciones que contemplan los propietarios cuando finalice el contrato actual, una parte relevante apunta a retirar sus inmuebles del mercado del alquiler convencional.

Concretamente, más de un tercio de los encuestados afirman que su vivienda se retirará del mercado del alquiler de larga duración al finalizar el contrato. Este porcentaje surge de la suma de tres posibles decisiones: vender el inmueble una vez finalice el contrato (24%), destinarlo al alquiler por habitaciones (8%) o reconvertirlo en un apartamento de alquiler vacacional (2%).

Alquiler temporal, más rentable que el de larga duración

El alquiler temporal va ganando terreno entre los caseros porque les resulta más rentable que el de larga duración, ya que no está sujeto a límites de precio en la mayor parte del país. Esta diferencia regulatoria explica que una parte de los propietarios esté desplazando su vivienda desde el alquiler de larga duración hacia fórmulas temporales.

“La razón es fundamentalmente económica, ya que la rentabilidad sigue siendo el principal motor de decisión para quien pone una vivienda en alquiler. En un contexto de mayor intervención e inseguridad jurídica, muchos arrendadores buscan fórmulas que les ofrezcan mayor flexibilidad, control y capacidad de ajustar precios. El alquiler temporal responde a estas necesidades y, en muchos casos, permite obtener ingresos más elevados”, argumenta María Matos.

El giro hacia el alquiler temporal también responde a factores vinculados a la gestión del riesgo y la seguridad jurídica. Entre los principales motivos señalados por los propietarios destaca la intención de reducir el riesgo de impago, seguido muy de cerca por la búsqueda de una mayor seguridad jurídica, al permitir una rotación más ágil de inquilinos.

Los arrendadores también valoran el mayor control sobre el uso de la vivienda. Otros factores relevantes son la capacidad de recuperar la vivienda en un corto plazo, el aumento de la demanda de alquiler temporal y la posibilidad de disfrutar del inmueble en periodos vacacionales.