España crece con fuerza… pero la vivienda se convierte en la gran amenaza económica

La economía española mantuvo un crecimiento sólido en 2025, con un avance del Producto Interior Bruto (PIB) del 2,8%, confirmando la continuidad de la fase expansiva iniciada tras la pandemia. Sin embargo, bajo esta evolución positiva emerge una creciente preocupación: el mercado de la vivienda se ha convertido en uno de los principales focos de tensión macroeconómica.

Así lo recoge el último Observatorio del Ciclo Económico en España, elaborado por la Fundación Rafael del Pino, BBVA Research y Fedea, que apunta a un escenario de crecimiento equilibrado en términos generales, pero con desequilibrios relevantes en el acceso a la vivienda.

El informe destaca que la demanda nacional fue el principal motor del crecimiento, aportando 3,6 puntos porcentuales al avance del PIB. El consumo de los hogares, el crédito —especialmente el destinado a empresas— y el gasto público sostuvieron la actividad económica en un contexto en el que la política monetaria continuó ejerciendo un efecto contractivo.

Además, el PIB por persona en edad de trabajar se situó ligeramente por encima de su tendencia histórica, lo que confirma una recuperación del crecimiento potencial de la economía española, estimado en torno al 1% anual. No obstante, este crecimiento estuvo impulsado principalmente por factores de demanda, mientras que los elementos de oferta restaron dinamismo.

Entre estos factores negativos destacan el capital residencial, que restó 1,3 puntos porcentuales al crecimiento, así como la evolución de los márgenes empresariales, la productividad y la carga impositiva sobre trabajo y capital.

Un mercado laboral fuerte

El mercado laboral continuó mostrando fortaleza. La tasa de desempleo se mantuvo en niveles relativamente bajos en comparación histórica y la tasa de vacantes siguió siendo elevada, aunque con señales recientes de estabilización. Asimismo, la participación de las rentas del trabajo en la economía se mantuvo sólida, sin indicios de deterioro.

Sin embargo, el verdadero foco de preocupación del informe es el mercado inmobiliario. Los expertos advierten de que el precio de la vivienda ha entrado en una nueva fase de crecimiento intenso, con tasas cercanas al 9% en 2025, convirtiéndose en uno de los fenómenos más relevantes del actual ciclo económico.

Este encarecimiento responde a un desequilibrio claro entre una demanda robusta y una oferta insuficiente. A diferencia del ciclo previo a la crisis de 2008, el problema no radica en el exceso de crédito, sino en la falta de desarrollo del capital residencial.

De hecho, la inversión en vivienda por persona se ha mantenido durante años por debajo de los niveles previos a la pandemia y solo ha comenzado a recuperarse tímidamente a finales de 2025. Esto sugiere que el ajuste necesario para equilibrar el mercado debe venir principalmente por el lado de la oferta.

Endeudamiento de los hogares inferior al de la media europea

A pesar de la subida de precios, los fundamentos financieros de la demanda siguen siendo relativamente sólidos. La relación entre el coste de la vivienda y la renta disponible es más moderada que en el anterior boom inmobiliario, y el endeudamiento de los hogares se sitúa por debajo de la media europea.

No obstante, la insuficiente construcción de vivienda, unida al crecimiento de la población, está intensificando las tensiones en el mercado. Este desequilibrio explica que, mientras en la Unión Europea los precios han tendido a estabilizarse o incluso a bajar desde 2022, en España hayan crecido a un ritmo medio del 7,5% anual en los últimos tres años.

En este contexto, los expertos advierten de que la vivienda seguirá siendo uno de los principales retos para la economía española, con implicaciones no solo sociales, sino también para la estabilidad del crecimiento a medio plazo.