El mercado inmobiliario español se acerca al final de 2025 bajo la marcada influencia de una escasez de oferta y la presión alcista sobre los precios. Los últimos datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE) apuntan a un aumento del 12,8% en el coste del acceso a la vivienda en el tercer trimestre del año hasta máximos no superados desde la burbuja inmobiliaria tanto enprecio como en ventas. Al mismo tiempo que los inmubeles se encarecen, la demanda no rebaja el pulso y el ritmo de compraventa crece.
Este panorama ha generado un importante déficit de vivienda que suma nueva tensiones al mercado y el Banco de España estima que serían necesarias 700.000 viviendas adicionales para cubrir completamente la demanda existente. A pesar de esta necesidad, las hipotecas destinadas a vivienda de obra nueva han mostrado una tendencia a la baja, mientras que los inmuebles de segunda mano ganan terreno en la constitución de hipotecas, según un informe de la fintech Gibobs.com.
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Durante 2025, las solicitudes para inmuebles de obra nueva registraron un retroceso del 15,38% frente a 2024, una caída que contrasta con el dinamismo de la demanda. Analizando la distribución, sólo el 11% de las hipotecas concedidas este año se orientaron a casas recien construidas, mientras que el 89% fueron para vivienda de segunda mano. En comparación, en 2024 la cuota de obra nueva alcanzó el 13%.
La vivienda nueva se encarece más que la usada
El encarecimiento del mercado se aprecia claramente en los precios medios de las hipotecas solicitadas para vivienda nueva. Los datos recogidos por Gibobs.com señalan que el importe medio registrado para obra nueva se situó en 310.094 euros en 2025, un incremento del 8,91% respecto al ejercicio anterior, cuando la cifra estaba en 284.728 euros. En paralelo, el importe medio de los préstamos solicitados se elevó en torno al 8%, hasta situarse en 224.259 euros.
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El encarecimiento también se ha manifestado en el segmento de viviendas de segunda mano, aunque de manera menos marcada. El precio medio de las solicitudes de hipotecas para este tipo de propiedad aumentó un 6,17%, pasando de 223.807 euros en 2024 a 237.626 euros en 2025. Esta subida se ha reflejado en el importe medio de los préstamos solicitados, que alcanzó los 180.879 euros, lo que supone un incremento del 7,43% durante el último año.
En cuanto al perfil del comprador, en los inmuebles de vivienda nueva predomina una edad media de 38,2 años, ligeramente por encima de los 38 años de media en segunda mano, apuntan desde Gibobs.com. En ambos casos, la mayoría de hipotecas se firman con dos titulares, con un ingreso medio declarado de 4.755 euros, del que dedican un 22% a la cuota. Los solicitantes de vivienda usada, en cambio, cuentan con rentas algo más bajas que ascienden a 4.545 euros, pero dedican aproximadamente el 20% de esos ingresos se destina al pago de la hipoteca, evidenciando un esfuerzo financiero ligeramente inferior respecto a quienes optan por obra nueva.
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Madrid y Cataluña copan la demanda de primera y segunda mano
El mayor interés por las hipotecas para obra nueva se concentra principalmente en tres regiones, que agrupan casi el 60% de las solicitudes: Madrid y Cataluña con un 20% cada una, y Andalucía con un 18%. Les sigue la Comunidad Valenciana, que alcanza el 12%. Los porcentajes se reducen en otras regiones como Castilla-La Mancha con un 9% y Castilla y León con el 4%.
Si se analiza la vivienda de segunda mano, la proporción varía en algunas comunidades, pero los mercados imobiliarios cercanos a las grandes ciudades y la costa siguen concentrando la mayor parte de la demanda. Madrid lidera con un 22% de las solicitudes de hipoteca, seguida de Cataluña con un 20%. Andalucía y Comunidad Valenciana comparten el 14% y tanto Castilla-La Mancha como Castilla y León registran un 5% del total cada una.
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