La vivienda se dispara en los distritos ‘pobres’ de Madrid: Villaverde, Latina y Usera cierran 2025 con subidas del 30%

Las previsiones se han cumplido y el precio de la vivienda ha cerrado 2025 con la mayor subida anual de toda la serie histórica, un 20,5% de media en España respecto a 2024 y un 21,3% en la Comunidad de Madrid, según datos de Fotocasa. Pero lo que no se esperaba era que donde más se incrementaran los precios fuera en los distritos madrileños con las rentas más bajas de la capital.

El coste medio de los pisos en la capital rondó a cierre de 2025 los 5.206 euros por metro cuadrado, cerca del doble de la media nacional. En cuanto a los distritos madrileños, el de Villaverde encabezó las subidas con un 33,8%, mientras que Salamanca mantuvo su posición como el más caro, situándose en 10.618 euros por metro cuadrado.

En contraste, Villaverde, a pesar de su fuerte incremento, sigue siendo el distrito más asequible, con un coste de 2.648 euros el metro cuadrado, según recoge el informe La vivienda de segunda mano en 2025 elaborado por Fotocasa.

Las cifras de 2025 reflejan un encarecimiento generalizado en los distritos madrileños. Así, en veinte de los veintiuno analizados, el precio creció por encima del 10% durante el último año. Tras Villaverde, los incrementos más notables se dieron en Latina (31,9%), Usera (31,1%), Puente de Vallecas y Carabanchel (ambos con un 29,3%). Todos ellos están entre los de menores rentas de la capital. Solo Hortaleza quedó al margen de la tendencia alcista, con un descenso anual de los precios del 2,6%.

De los 2.648 €/m² de Villaverde a los 10.618 de Salamanca

La disparidad de precios entre los distintos distritos de Madrid continúa aumentando. El exclusivo Barrio de Salamanca se sitúa a la cabeza con 10.618 euros por metro cuadrado. Le siguen Chamberí (9.368 euros) y Retiro (8.741 euros).

Otros distritos como Chamartín, Centro, Moncloa–Aravaca y Tetuán también superan los 6.000 euros por metro cuadrado. En el extremo opuesto, Villaverde mantiene el precio más bajo, 2.648 euros por metro cuadrado, lo que refleja que las zonas tradicionalmente más accesibles también experimentan una fuerte presión al alza.

Una subida del 20,5 en España

A nivel nacional, el informe de Fotocasa destaca que el precio de la vivienda de segunda mano en España subió un 20,5% en 2025, alcanzando un promedio de 2.879 euros por metro cuadrado.

Por comunidades autónomas, la Región de Murcia lideró el crecimiento con un 29,6%, seguida de la Comunitat Valenciana (24,4%), Asturias (24%), Cantabria (22,9%) y Andalucía (22,2%). Canarias y Cataluña presentaron incrementos significativos del 21,3% y 15%, respectivamente. Solo Baleares superó a Madrid en precios absolutos, con 5.267 euros por metro cuadrado.

Factores causantes de las subidas

La directora de Estudios y portavoz de Fotocasa, María Matos, atribuye la subida inédita de la vivienda en 2025 a una combinación de factores estructurales y coyunturales, entre los que destaca que la demanda de viviendas cuadruplicó la oferta el año pasado.

“Tras la pandemia, persiste un cambio estructural en las preferencias residenciales: más espacio, mejor ubicación y mayores prestaciones. A ello se suma un fuerte impulso demográfico debido al crecimiento de la población por la inmigración y la expansión acelerada de los hogares unipersonales, que casi se han duplicado en una década, incrementando de forma directa la necesidad de vivienda”, argumenta la experta.

Otro de los motivos es el interés por invertir en vivienda tras la bajada de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo y las rebajas de las hipotecas realizadas por los bancos.

“El contexto financiero también intensifica la presión compradora. La bajada de tipos ha devuelto al mercado al 21% de la demanda que estaba en pausa. Además, el comprador extranjero representa ya el 15% del total y el inversor ha duplicado su peso en dos años hasta el 10%”.

Todas estas variables han dado como resultado una brecha estructural, y ya se crean más de 200.000 hogares al año frente a unas 100.000 viviendas nuevas. “Este desajuste hace muy poco probable una bajada de precios en el corto plazo”, explica Matos.

Madrid en el panorama regional y provincial

La Comunidad de Madrid se mantuvo el año pasado junto a Baleares como una de las comunidades autónomas con los precios de la vivienda más altos, con ambos territorios por encima de los 5.000 euros por metro cuadrado y muy por delante de otras regiones. Mientras que el País Vasco, Canarias y Cataluña presentaron medias que oscilaron entre 3.200 y 3.700 euros.

En cuanto a la subida de precios, la Región de Murcia lideró el ranking con un (29,6%), seguida de Comunitat Valenciana (24,4%), Asturias (24,0%), Cantabria (22,9%) y Andalucía (22,2%). Donde menos remontaron fue en La Rioja, un discreto 1,5%.

A nivel provincial el valor de las viviendas se incrementó en 48 de ellas, el 96% del total, y bajó en dos. La subida anual más destacada se produjo en Murcia (29,6%), seguida de Valencia (28,0%), Asturias (24,0%), Cantabria (22,9%) y Santa Cruz de Tenerife (22,7%). En el extremo opuesto, Soria (-9,6%) y Teruel (-9,6%) registran descensos anuales.

Evolución de los barrios madrileños

De los 83 barrios de Madrid incluidos en el informe, 56 mostraron incrementos de precio durante 2025, mientras que nueve registraron bajadas. El mayor ascenso correspondió a Los Cármenes (31,4%), seguido por Entrevías (25,5%), Abrantes (25,4%), Berruguete (24,6%) y Pradolongo (23,7%). Los descensos más acentuados se localizan en Pinar del Rey (–6,2%), Almagro (–5,4%) y Recoletos (–4,1%).

En el segmento de precios máximos, seis barrios superaron los 10.000 euros por metro cuadrado. Lideró este grupo Castellana, en el distrito de Salamanca, con 11.792 euros por metro cuadrado, seguido de Recoletos (11.401 euros) y Lista (11.300 euros).

En la franja más económica, San Cristóbal —perteneciente al distrito de Villaverde— se situó como el barrio más barato, con 1.996 euros el metro cuadrado, por debajo de Entrevías (2.620 euros), Villaverde Alto (2.702 euros), Los Rosales (2.848 euros) y Palomeras Bajas (3.052 euros), lo que evidencia la notable dispersión de precios que caracterizó al mercado inmobiliario de Madrid en 2025.