Micro departamentos y unidades de planta libre: dos tendencias que pisan fuerte en real estate

Por María Alvarado

Desde hace unos pocos años vienen creciendo dos formas diferentes de construcción inmobiliaria. Una de ellas son los micro departamentos. Es decir, unidades de 20 metros cuadrados que, muchas veces, se ofrecen amueblados y cuya decoración y mobiliario se adapta a las necesidades de uso del momento. Así, el estar puede ser comedor y, hasta, dormitorio.

La segunda tendencia se refiere al diseño de unidades de planta libre para que, después, el interesado le termine de dar la tipología a su medida. Esto se está viendo sobre todo en proyectos de escala pequeña, 3 o 4 pisos, tipo PH modernos, donde los desarrolladores ofrecen metros que después se estructura a medida del comprador.

Antonio Pécora, socio de MPC Desarrollos Inmobiliarios, abrió el debate y explicó a Infobae que la construcción de unidades pequeñas es una tendencia en zonas como San Telmo, San Cristóbal, Barracas, donde la incidencia de la tierra es menor y los desarrolladores diseñan proyectos de doble frente con gran cantidad de unidades de pocos metros. "Estos proyectos, se comercializan a precios más accesibles para quien busca su primera vivienda. Un tema importante a tener en cuenta es que parte de los metros ahorrados en las unidades deben destinarse a los espacios comunes del edificio, ya sea en el último piso o en los primeros, de forma tal que el habitante pueda ampliar su hábitat cotidiano", explicó.

De esta forma, explicó que, el SUM debería ser más amplio de lo habitual y, tal vez, hasta incluir una cocina o un café/bar, un living con un gran televisor, un sector de trabajo, y la terraza debe ser funcional e invitar a la recreación y al relax. Pécora aclaró: "No me refiero necesariamente a que el edificio tenga que tener los amenities tradicionales (piscina, gym, entre otras) sino metros donde los propietarios puedan moverse. Quien habita un departamento de 18m2 debe poder sentir libertad de movimiento dentro del edificio, como una prolongación de su vivienda".

El desarrollador reflexionó sobre las ventajas y desventajas de estas unidades. Sobre las primeras recalcó el hecho de poder contar con un mayor volumen de unidades para comercializar. "Los departamentos en la Ciudad de Buenos Aires por más pequeños que sean no bajan de 60 mil dólares. O sea que destinando solo 18m2 del proyecto lográs un precio de venta del metro de unos 3 mil dólares, y hablamos de barrios donde el metro está en 2.300". La contracara –agregó- es que, si bien parece un excelente negocio, hay que contemplar otros factores como la construcción del doble de baños que los de un proyecto habitual, conllevando un gran costo.

Lady Siebenhaar, titular de Soluciones Inmobiliarias Nativa, coincidió en el crecimiento de esta tendencia y reflexionó que, probablemente, se haya tenido en cuenta en el momento de reglamentar el nuevo código de edificación. Además, explicó que uno de sus usos está destinado a alquileres temporales.

"Este tipo de unidades las orientamos a estudios profesionales, estudiantes jóvenes y a renta temporaria. Para ambos usos funciona muy bien esta tipología de micro departamentos. En nuestro caso comercializamos para alquiler temporario las unidades del edificio Austria 1914, en Palermo, que posee departamentos desde 19m2 de superficie".

Al igual que Pécora, recomendó, en el caso de que se destine a vivienda, tener espacios comunes o amenities que enriquezcan su habitabilidad. Y finalizó: "En general el público que busca comprar una vivienda propia busca unidades con metrajes un poco más holgados y en un edificio que compense los pocos metros de la unidad con amenities. Los inversores en cambio buscan este tipo de unidades, cuanto más pequeñas mejor, ya que la renta en caso de alquileres temporarios no varía mucho entre viviendas de 18 y 28m2. Pero en el capital invertido hay una gran diferencia".

Javier Goldenberg, arquitecto, dueño del estudio Hermanos Goldenberg, explicó que las grandes ciudades concentran la mayor demanda de la primera vivienda. "Se trata del universo entre 30 y 55 m2. La construcción de unidades de 20 m2 se dio, recién, a partir de este año que entró en vigencia el nuevo código de edificación". Con respecto a su público detalló que comprende al grupo de personas desde los 20 hasta 45 años. "Puede plantearse tanto para solteros, como parejas hasta con un hijo; divorciados o adultos mayores que se achican, hasta como home office. Algunos clientes de nuestro estudio apuntan a este mercado, generalmente en zonas de densidad baja, con identidad barrial".

Sobre la tendencia de construcción de unidades de planta libre, Pécora explicó: "No son otra cosa que los conocidos loft. La diferencia radica en que se conciben como plantas flexibles que pueden adaptarse a lo que busca el cliente, ya sea un loft o un departamento más tradicional de 2 o 3 ambientes. Los proyectos de planta flexible no son simplemente edificios con unidades sin separaciones. Este tipo de desarrollos se planea desde su diseño original dado que todos los servicios deben adecuarse a un uso flexible".

El desarrollador explicó que, fundamentalmente, se están viendo en barrios bajos del corredor norte como Nuñez, Saavedra, Villa Urquiza, Colegiales, Villa Crespo, Palermo Hollywood y Soho. "En general los proyectos son de pocos pisos y unidades, un estilo PH modernos. El público suele ser de entre 30 y 40 años, y que gusta del diseño, la moda, y el arte, y está al día con las nuevas tendencias".

Acerca de las ventajas para el comprador recalcó que, en la etapa de pozo, puede diseñar las separaciones y superficies de cada a ambiente a su gusto y necesidad. Y la ventaja para el desarrollador radica en que se amplía el universo de compradores.

"Por ejemplo, si desarrollás plantas libres de 50 a 70 m2 podés ofrecerlas tanto a quienes buscan un loft como a quienes prefieren un dos ambientes con una suite con vestidor, o hasta un tres ambientes. De esa manera se abarca al ejecutivo soltero que busca un estilo loft, a la pareja que recién se inicia que prefiere un dos ambientes, o a quienes ya cuentan con hijos y optan por un tres ambientes. Por supuesto que el precio para quien busca un dos ambientes va a ser más alto que el promedio. Pensemos que hoy en el mercado se encuentran dos ambientes desde 40m2, y en este caso la planta es de 60m2".

El desarrollador está proyectando un emprendimiento en el barrio de Saavedra con estas características. "Se tratará de un edificio bajo de solo 6 plantas flexibles de 120m2 que podrán ser configuradas por el comprador para transformarlas en tipología loft, 2, 3 y hasta 4 ambientes".

Goldenberg, describió a los lofts como unidades de doble altura, donde el entrepiso balconea sobre la planta baja. "Nosotros los proyectamos para las zonas de densidad baja y media. Tanto un loft como un ambiente grande tienen el potencial y están proyectados para que el público que mencioné pueda adaptarlo a sus necesidades solo con elegir bien el equipamiento. Nuestros emprendimientos están orientados a un público que valora y conoce de diseño".

Para finalizar Pécora concluye con que el inversor se ve atraído por estas dos tendencias. En el caso de las plantas flexibles porque amplía el universo de compradores finales y, de esa forma, su salida del proyecto puede ser más rápida y con una capitalización mejor. Y en el caso de los micro departamentos la ventaja radica en la velocidad de venta de este tipo de tipologías por su bajo precio, y por el bajo capital que requiere, con un riesgo también menor.

SEGUÍ LEYENDO