Las claves para invertir bien en el nuevo mercado inmobiliario

El mercado inmobiliario atraviesa un punto de transformación. Tras dos años con fuertes subas en los costos de construcción en dólares, el escenario para los inversores y ahorristas se ha rediseñado por completo.

Hoy, la decisión entre volcar el capital a una unidad usada, entrar en un proyecto de pozo o apostar por los nuevos formatos de rentabilidad hotelera no depende solo del presupuesto, sino de una lectura fina de variables como el costo de reposición, el impacto del crédito hipotecario y la sofisticación de la demanda.

Uno de los datos que hoy maneja el sector es la brecha entre el valor de venta de las propiedades terminadas y lo que cuesta volver a edificarlas. Con un stock que supera las 110.000 unidades en la Ciudad de Buenos Aires, los valores de los usados se mantuvieron estables o con subas moderadas del 2,4% en el último año, quedando rezagados frente al incremento de los materiales.

Ariel Champanier, CEO de la firma inmobiliaria RE/MAX Premium, dijo a Infobae que que en muchos barrios hoy resulta más económico comprar un departamento usado que construir uno nuevo. Según el directivo, mientras que construir un producto medio en CABA puede costar entre USD 2.500 y USD 3.200 por m² (incluyendo terreno, obra e impuestos), en barrios como Caballito, Almagro, Villa Urquiza o Belgrano, el m² usado se mueve todavía entre 1.900 y 3.000 dólares.

“El mercado todavía no terminó de reconocer el nuevo costo de reposición. Para muchos inversores esto abre una oportunidad clara: comprar propiedades usadas que hoy están por debajo de lo que costaría volver a construirlas”, cuenta Champanier.

Según el empresario inmobiliario Alejandro Sosa, el segmento del usado es hoy el refugio de quien tiene el billete en mano y busca una oportunidad inmediata.

“En el usado hay valor porque todavía no reflejó el nuevo costo de construcción”, afirma Sosa.

Sin embargo, el empresario advierte que esta ventana de oportunidad podría achicarse debido a la dinámica del mercado: las propiedades bien valuadas hoy se venden rápido y el margen de negociación, que antes era amplio, hoy difícilmente supera el 5 por ciento.

El impacto del crédito hipotecario y la suba de precios

El regreso de las líneas de crédito hipotecario, con volúmenes que rompieron récords hacia finales de 2025, ha inyectado una demanda masiva que presiona sobre el stock disponible. Mariano García Malbrán, presidente de la Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarios (Camesi), explicó que este fenómeno ya se está reflejando en los valores de mercado.

“En los corredores donde más hipotecas se colocaron, el precio del m² usado subió entre 8% y 12% interanual en dólares en los últimos seis meses”, confirma Malbrán. Para el presidente de Camesi, el crédito no solo reactiva el mercado, sino que revaloriza fuertemente el stock usado listo para escriturar, ya que es el producto más compatible con las familias que necesitan mudarse de inmediato.

Alejandro Sosa coincide con esta perspectiva: “El crédito tiene un impacto casi inmediato sobre el usado. Si el crédito mantiene el ritmo durante 2026, es lógico esperar una recuperación gradual de precios en dólares, especialmente en zonas consolidadas de CABA y GBA”.

Selectividad y ganancia de capital

Pese al atractivo del segmento del usado, el pozo no ha perdido su lugar, aunque su rol ha cambiado. Históricamente, entrar en un proyecto desde el plano ofrecía rentabilidades de entre el 20% y 30%. En 2025, el encarecimiento de la construcción enfrió el segmento, pero los expertos sostienen que sigue siendo el vehículo preferido para quien busca multiplicar capital a mediano plazo.

“El pozo sigue siendo la opción más rentable para quien busca ganancia de capital. Entrega una plusvalía del 25% al 40% al momento de escriturar o vender antes de finalizar la obra”, sostiene García Malbrán.

El presidente de Camesi destaca que, en el interior del país, este segmento fue el de mayor crecimiento en ventas durante 2025, impulsado por inversores que buscan apalancarse en la preventa.

Para Champanier, la diferencia es clara: “El usado todavía refleja precios viejos, mientras que el pozo se está vendiendo con el costo nuevo y, además, indexado por el índice CAC (Cámara Argentina de la Construcción)”. Para el emrpesario, esto hace que, para quien tiene el 50% del capital, apalancarse con un crédito para comprar un usado sea hoy una jugada más interesante que entrar en un proyecto de obra.

Branded Residences: la apuesta por la renta pasiva

Para el perfil de inversor que busca renta en dólares sin las complicaciones de la gestión tradicional, emerge con fuerza un modelo híbrido: las Branded Residences. Se trata de unidades de propiedad privada vinculadas a marcas globales -generalmente hoteleras como Marriott o Four Seasons- que combinan el diseño de autor con servicios de cinco estrellas.

Mariano García Malbrán define este modelo como la “propiedad sin fricciones”. El presidente de Camesi detalla que este formato ofrece una rentabilidad neta de entre el 7% y el 9% anual en dólares. “El propietario no paga expensas tradicionales ni se ocupa de nada. La marca cobra un fee de management de entre el 1% y 2% anual, pero eso se compensa con una prima de alquiler de entre el 25% y 35% sobre unidades comparables sin marca”, precisa García Malbrán.

Mendoza se ha convertido en el epicentro de esta tendencia en Argentina con proyectos como “El Cauce Autograph Collection Residences”, de la cadena Marriott. Según informes de Camesi, el valor de reventa de estas unidades puede alcanzar una cotización de hasta un 30% superior a las residencias tradicionales.

Mariano García Malbrán, proyecta que para el periodo 2026-2027, entre el 15% y 20% de los lanzamientos de lujo en Buenos Aires incorporarán este componente “branded”.

¿Cuál es la mejor estrategia?

Frente a la sofisticación creciente del mercado, los especialistas sostienen que la mejor estrategia varía según el perfil particular del inversor:

1. Perfil Conservador (Preservación de capital): La recomendación es el usado. Aprovechar las unidades que aún cotizan por debajo del costo de reposición en zonas consolidadas antes de que el crédito hipotecario termine de empujar los precios al alza.
2. Perfil Agresivo (Ganancia de capital): El pozo premium sigue siendo el camino. La apuesta consiste en capturar la plusvalía de la obra, siempre que se elijan desarrolladores con antecedentes sólidos y ubicaciones de alta demanda.
3. Perfil Renta (Inversor “cash” puro): Las Branded Residences o formatos administrados profesionalmente se posicionan como la opción más eficiente. Ofrecen una gestión 100% externalizada, liquidez y una renta neta superior a la del alquiler tradicional.

“El mercado se volvió más sofisticado”, concluyen los empresarios. “Contar con asesoramiento profesional ya no es un lujo, sino una necesidad estratégica para asegurar que cada dólar invertido se transforme en un activo con potencial real de revalorización”, agregan.