Créditos hipotecarios UVA: fuerte crecimiento, nuevos desafíos y expectativas para el año

Los créditos hipotecarios mostraron un notable incremento en 2025, pero el acceso sigue siendo limitado y representan apenas una pequeña parte del financiamiento total.

Para 2026, la tendencia positiva podría continuar si el contexto económico acompaña, se moderan las tasas de interés y se facilita el acceso. Fuentes del sector bancario advierten que será necesario que se alineen varias condiciones clave.

Un informe de First Capital Group detalló que las líneas de créditos hipotecarios -a tasa de interés variable y los ajustables por inflación/UVA-, exhibieron durante el año pasado el mayor crecimiento porcentual de todo el sistema de préstamos en pesos al sector privado.

En diciembre, el stock total en este segmento alcanzó $6,5 billones, lo que implicó un aumento interanual nominal del 258,8% y del 173,9% en términos reales.

Durante gran parte de 2025, la toma de créditos hipotecarios mostró dinamismo, aunque perdió impulso hacia el cierre.

Con las elecciones legislativas mediante, en el segundo trimestre se observó una leve desaceleración, sin comprometer el avance: en septiembre el stock superó los $5,3 billones, con aumentos en términos reales cercanos al 8,5% y récords consecutivos en montos colocados.

En los últimos tres meses del año, el freno se profundizó, siendo noviembre el de menor crecimiento, en un escenario marcado por la suba de las tasas de interés, menos colocaciones y mayor cautela macroeconómica.

First Capital remarcó que dicha expansión de las operaciones debe interpretarse sobre una base inicial muy reducida. Actualmente, los créditos hipotecarios representan alrededor del 5% del total del financiamiento en pesos al sector privado, por lo que todavía existe un amplio margen para su desarrollo.

Vale mencionar que la morosidad bancaria de los préstamos a los hogares alcanzó el 7,8% en octubre de 2025, triplicó el nivel de igual mes de 2024 y se constituyó en la proporción más alta de los últimos 15 años.

No obstante, el economista Andrés Salinas dijo que los impagos nunca constituyeron un problema grave en los créditos hipotecarios UVA. “De hecho, es el tipo de préstamo con menor mora en todo el sistema financiero, si se analiza su historial a largo plazo”.

El analista recordó que en 2018 el financiamiento se otorgó a personas con ingresos reales elevados, ofreciendo un amplio margen de seguridad, y efectivamente se mantuvo así. En cambio, desde 2023 los ingresos permanecieron bajos y recién ahora comenzaron a recuperarse.

”Esto indica que los créditos se conceden en un marco de recuperación, por lo que los retrasos en los pagos probablemente no se transformarán en un inconveniente, más allá de algunos casos puntuales que siempre pueden presentarse”, destacó.

La contracara es que las condiciones son cada vez más restrictivas y solo acceden personas con alto poder adquisitivo.

Bancos: perspectivas y condiciones

En el sector bancario prevén que los créditos hipotecarios sigan creciendo en 2026 y 2027. “Es un producto que nos interesa”, afirmaron referentes del mercado.

No obstante, la magnitud del crecimiento y las tasas de interés dependerán de varios factores:

• Posibilidades de securitización: depende de que el mercado de capitales esté dispuesto a comprar los paquetes de hipotecas de los bancos, lo que les permitiría disponer de fondos para otorgar nuevos préstamos. “En el mundo, este financiamiento suele provenir de los fondos de pensión”.
• Pagos de salarios en billeteras: si se habilita el pago de salarios a través de billeteras virtuales -como propone el dictamen del Senado en la reforma laboral- habría menos fondos disponibles. Los depósitos se desviarían del sistema financiero, reduciendo la capacidad prestable que generan los “depósitos estables”, los cuales se destinan a los créditos hipotecarios.
• Riesgo país: a menor incertidumbre, menor será la tasa de interés de mercado.
• Inflación: a mayor estabilidad de precios, menor será la tasa de actualización y mejor la capacidad de repago.

Según las fuentes, “los dos primeros puntos afectan directamente el ‘volumen’ y la ‘cantidad’ de los créditos, e indirectamente la tasa de interés. Estas variables explican en gran medida el crecimiento o la contracción de los préstamos. Los dos últimos inciden principalmente en la tasa de interés”.

Expectativas para 2026

Guillermo Barbero, socio de First Capital, apuntó: “Los números muestran un cambio de régimen respecto de años anteriores, con un producto que volvió a tener protagonismo. El desafío hacia adelante será sostener el crecimiento mediante fuentes de fondeo estables y condiciones que permitan ampliar el acceso sin comprometer la sostenibilidad del sistema”.

Barbero proyectó que la expansión continuará en 2026, pero advirtió: “Hasta que no aparezca un mercado inversor dispuesto a comprar títulos de carteras hipotecarias, será difícil empezar a ver mejores condiciones y volúmenes realmente significativos”.

El analista agregó: “Actualmente se observa un ritmo de crecimiento razonable, pero insuficiente para cambiar el escenario o dinamizar un mercado inmobiliario que, además, enfrenta costos de construcción muy elevados y un stock que se fue envejeciendo en los últimos años por la baja cantidad de operaciones. Así, mientras el mercado no termine de normalizarse, no puede esperarse un despegue real del crédito hipotecario”.

Federico González Rouco, economista de Empiria, consideró que 2026 será un año “tranquilo” en términos de crédito. Explicó que el financiamiento funciona bajo la lógica de la oferta y la demanda y que, en el caso de los hogares, el punto clave es la capacidad real de acceso, determinada por la elegibilidad formal y la relación entre la cuota y el ingreso.

En relación con la elegibilidad, González Rouco indicó que el mercado está concentrado, en gran medida, en los trabajadores registrados en relación de dependencia. Aunque ese universo se viene reduciendo, aclaró que “hay mucho para pescar” y que no constituye hoy el principal límite para el crecimiento.

El segundo factor, la relación cuota-ingreso, está condicionado por variables como los salarios, el tipo de cambio, los precios de las propiedades y las condiciones del crédito. El economista no anticipa una caída relevante del salario medido en dólares, pero espera un ajuste al alza de los valores inmobiliarios, ya que se mantienen en niveles bajos.

González Rouco expresó mayor cautela respecto de las condiciones del crédito. “Es la variable que más preocupa”, destacó, al señalar que en ese frente hay “poco margen de mejora en el corto plazo”. De acuerdo a su análisis, puede haber algunos avances, pero no cambios drásticos.

El economista resumió: “Del lado de la demanda, el problema está en la relación cuota-ingreso. Vamos a un mercado con restricciones de ingreso más altas, por aumentos en el valor de inmuebles y condiciones exigentes”. “Después de un año de USD 3.300 millones en crédito hipotecario, imagino un 2026 con ese monto como tope. Hablamos de 40.000 créditos, nada despreciable pero tampoco exagerado”.

Marta Liotto, presidenta del Colegio Inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires, afirmó: “Tenemos buenas expectativas para este año. La Ley de Presunción de Inocencia Fiscal, sumada a la liberación de los fondos del Blanqueo y las proyecciones de una macroeconomía más ordenada (con menor volatilidad y una baja de las tasas) configuran un escenario inmejorable para que la actividad inmobiliaria en general y el crédito hipotecario en particular puedan seguir afianzándose”.

Germán Gómez Picasso, director de Reporte Inmobiliario, remarcó: “Las expectativas son muy buenas. A partir de los resultados de las elecciones de octubre, se pronostica que las tasas de interés comiencen a reducirse gradualmente en 2026″.

“Si bien la demanda cayó levemente en noviembre y diciembre, todo indica que durante el primer semestre los números volverán a mejorar y se retomará un ritmo cercano al 20% de las compraventas apalancadas por crédito hipotecario, como ocurrió a principios de 2025″, proyectó.

Gómez Picasso sostuvo: “En el último tramo del año pasado la gente respondió bastante bien, a pesar de una suba de tasas de interés que fue significativa. Hoy, las más bajas se mueven entre el 6% y el 7% anual sobre el ajuste CER o UVA, principalmente en la banca pública. En cambio, en los bancos privados aparecen las más elevadas, que en muchos casos rondan el 15 por ciento”.

El especialista espera una reducción de esos porcentajes. Con tasas de interés ubicadas en torno al 7% u 8%, no se produciría un boom, pero sí un nivel relevante de consultas y operaciones.

En este contexto, la previsión es que los precios de las propiedades suban un poco más que en 2025. “Con el respaldo del crédito en 2026, es razonable esperar un aumento leve, ya que los valores todavía se mantienen retrasados”, precisó Gómez Picasso.