Sin Ley de Alquileres, creció 550% la oferta de monoambientes en Buenos Aires: cuánto debe pagar un inquilino por mes

Catorce meses después de la derogación de la Ley de Alquileres, la cantidad de propiedades en alquiler creció más de 340% en la ciudad de Buenos Aires, y los valores iniciales bajaron en términos reales, confirmó un análisis privado. Sin embargo, el acceso sigue siendo difícil para miles de inquilinos.

La eliminación de la normativa impulsó cambios significativos en el mercado inmobiliario. Con una flexibilización en los plazos y actualizaciones de contrato, el número de propiedades en alquiler aumentó de manera considerable, según datos de la Fundación Tejido Urbano, que realizó la investigación.

La recuperación de la oferta respondió, en gran parte, a la decisión de cientos de propietarios de volver al mercado formal, tras haber retirado sus inmuebles durante la vigencia de la normativa anterior.

Fernando Álvarez de Celis, director Ejecutivo de la Fundación Tejido Urbano, explicó que la medida cumplió con los objetivos del Gobierno: “La derogación de la ley logró aumentar la oferta de alquileres y que el precio de los mismos suba por debajo de la inflación. Esto se explica porque los propietarios volvieron a poner los inmuebles en el mercado formal. Uno de los principales temas que resolvió la derogación es disminuir el tiempo del contrato y eliminar la indexación anual, dos puntos bien recibidos por los propietarios”.

La oferta: más unidades en el mercado

Uno de los efectos más notorios de la derogación fue la reaparición de unidades en alquiler, en particular en los segmentos más demandados.

La oferta de monoambientes creció 550%, mientras que la de unidades de dos ambientes aumentó 430%; en conjunto, estos departamentos duplicaron su participación en el mercado de alquileres.

Las unidades de tres ambientes también experimentaron un incremento, aunque en menor medida (307%), mientras que las propiedades de cuatro ambientes o más crecieron 143%, además, como este tipo de propiedades se construyeron menos en los últimos 25 años, cuesta encontrarlas en locación en distintos portales especializados.

Cuestiones a resolver

Este fenómeno respondió a dos factores principales. En primer lugar, la baja en la oferta de alquiler temporario, que había captado una parte del mercado en los últimos años, pero cuya demanda disminuyó en 2024, señaló el informe. En segundo lugar, la dificultad de los jóvenes para solventar los costos de los alquileres, lo que redujo su participación como inquilinos.

A pesar del crecimiento en la oferta, las condiciones para los propietarios no son homogéneas en todas las zonas de la ciudad de Buenos Aires.

En barrios con mayor demanda, los valores iniciales de publicación se mantienen más elevados, mientras que en sectores con menor presión de mercado, los precios se ajustaron más a la baja. En barrios como Palermo y Recoleta, los alquileres iniciales de dos y tres ambientes superan los $400.000 mensuales.

Esto generó diferencias en la dinámica de negociación entre propietarios e inquilinos, según la ubicación del inmueble y sus características.

Precios más bajos, con ajustes frecuentes

El aumento de la oferta moderó los precios iniciales pero con el DNU los pactos se ajustan en su mayoría de forma trimestral o cuatrimestral, y representan una dificultad para asalariados que aún no lograron recuperar la caída de sus ingresos ante la inflación acumulada en los últimos 18 meses.

En términos reales, el valor promedio de los alquileres de monoambientes y dos ambientes en 2024 fue 26% inferior al de 2023, mientras que el de las unidades de tres ambientes cayó 22% relevó el trabajo. Sin embargo, este descenso no se tradujo en una mayor asequibilidad, debido a los ajustes periódicos de los contratos.

“La relación ingresos-alquiler se mantiene como un problema. En términos generales, representa más del 35% de un salario promedio. Aunque el precio inicial bajó, los contratos suelen actualizarse cada tres meses por inflación, lo que encarece el alquiler a medida que avanza el tiempo”, detalló Álvarez de Celis.

Como consecuencia, cientos de inquilinos optaron por mudarse a unidades más económicas, generando una mayor rotación dentro del mercado.

La mayor oferta permitió que los inquilinos tuvieran más opciones para renegociar o cambiar de vivienda en busca de mejores condiciones.

Condiciones para propietarios e inquilinos

Desde la perspectiva de los propietarios, la eliminación de restricciones en los contratos brindó mayor previsibilidad. Al poder ajustar los valores con más frecuencia, la rentabilidad de los alquileres se hizo más estable, lo que incentivó a algunos inversores a volver a ofrecer propiedades en alquiler.

En cuanto a los inquilinos, si bien la mayor oferta amplió las opciones, el desafío es económico. El crédito hipotecario emergió como una alternativa para algunos, aunque el número de personas que lograron acceder a financiamiento para la compra de una vivienda es bajo en comparación con la cantidad de inquilinos en el mercado.

Otro aspecto a considerar es la evolución de los costos adicionales al alquiler, como expensas (recién ahora bajaron levemente luego de 18 meses consecutivos) y servicios. En varios casos, estos gastos representan un porcentaje considerable del ingreso del inquilino, lo que impacta en la decisión de mudarse o permanecer en una vivienda. La variación en las expensas ha sido un factor clave en la percepción del costo total del alquiler, especialmente en edificios con servicios y amenities.

Proyecciones para 2025

Con las reglas de juego ya establecidas, el mercado de alquileres se estabilizó, informan desde el sector.

“Ya están las reglas. Son las que estuvieron históricamente en este mercado y los actores las conocen”, sostuvo Álvarez de Celis. Esto significa que no se esperan cambios abruptos en las condiciones de los contratos, aunque la evolución de la inflación y la situación macroeconómica serán determinantes en la capacidad de pago de los inquilinos.

El principal desafío a futuro será consolidar el crecimiento de la oferta sin que esto implique nuevas dificultades para los inquilinos.

Álvarez de Celis concluyó: “La combinación de factores como la inflación, el nivel salarial y la estabilidad económica determinarán si la flexibilización normativa puede traducirse en un acceso más equitativo y sostenible a la vivienda en alquiler”.