Los precios de las propiedades porteñas, con tendencia alcista: las que más se valorizaron y qué se espera para este año

El mercado inmobiliario de la ciudad de Buenos Aires cerró 2024 con una tendencia alcista en los valores de cierre por metro cuadrado, según un informe privado que mide los precios que fijan compradores y vendedores en las operaciones.

Esto confirma una recuperación del sector tras más de cinco años de inestabilidad, con cotizaciones que disminuyeron mes a mes desde octubre de 2018 hasta diciembre de 2023.

Un análisis, basado en el Índice Real del M2 elaborado por Re/Max y la Universidad del Centro de Estudios Macroeconómicos de Argentina (Ucema), con respaldo de Reporte Inmobiliario, destacó que los valores promedio alcanzaron USD 1.975 por m2 en diciembre, con un incremento anual acumulado de entre 12% y 13%, aproximadamente.

Los departamentos más valorizados fueron los monoambientes, que registraron un aumento del 15% en el año. En tanto, las unidades de dos ambientes evidenciaron una suba menor, pero significativa, mientras que los tres ambientes quedaron rezagados en términos de apreciación. La dinámica del mercado reflejó un equilibrio renovado entre oferta y demanda, impulsado por una mejora en las negociaciones entre compradores y vendedores.

Una metodología que aporta precisión

El informe calcula el índice con base en precios efectivos de las operaciones y deja de lado valores de publicación que varias veces distan de la realidad. La base de datos proviene de Re/Max.

Allí se evidencia que la brecha entre los valores de publicación de los inmuebles y los de cierre fue reduciéndose constantemente a lo largo del 2024, comenzaron el año con un promedio cercano al 6% de diferencia, para cerrar diciembre en 4,44%, aproximadamente.

Los departamentos que lideraron la valorización

Los monoambientes encabezaron la demanda en 2024 y cerraron el año con un valor promedio de USD 2.136 por m2, lo que explica su incremento en un 15% respecto al 2023, según analiza el informe.

Hernán Perrone, de Re/Max Parque, explicó a Infobae que esta tendencia se debe a la “baja inversión inicial necesaria para adquirir unidades pequeñas, que resultan atractivas tanto para inversores como para compradores primerizos”.

Asimismo, destacó que muchos inversores prefieren destinar su capital a monoambientes, y diversifican así su cartera con inmuebles que aseguran buena rentabilidad en dólares (estimado en el 6% anual por alquileres).

Por su parte, los departamentos de dos ambientes, que fueron históricamente los preferidos tanto para jóvenes compradores como para quienes buscan invertir, también mostraron una revalorización sostenida, y terminaron el año en un promedio de USD 2.086 por m2.

En cuanto a los departamentos de tres ambientes, aunque se valoraron de manera más moderada, son opciones atractivas para familias que buscan más espacio. Cerraron el 2024 con valores cercanos a USD 1.981 por m2, manteniéndose relativamente estables en comparación con otros tipos de unidades.

Factores que impulsaron la recuperación

Entre los factores más determinantes que ayudaron a sostener el alza en los valores de cierre del mercado inmobiliario porteño, el trabajo destacó la relativa estabilidad del dólar durante 2024, lo que “generó confianza tanto en compradores como en vendedores”, según puntualizó Perrone.

Además, el informe subrayó que el incipiente crecimiento en la oferta de créditos hipotecarios y la mejora en las condiciones de financiamiento favorecieron que más personas pudieran acceder a la compra de propiedades.

Otro aspecto clave fue el regreso de los inversores al mercado. Según el informe, los departamentos para renta demostraron una rentabilidad aceptable en dólares, e incentivaron nuevas compras.

Perrone especificó que varios inversores se vieron impulsados por el blanqueo de capitales, utilizaron sus dólares disponibles para adquirir unidades pequeñas y medianas. “El mercado consolidó una recuperación que no veíamos desde antes de la pandemia, ayudado por más estabilidad económica y mejores oportunidades de financiamiento”, dijo.

Perspectivas a futuro

Si bien la actividad en diciembre marcó una leve desaceleración, con precios promedio más bajos respecto a noviembre, esta caída se atribuye a la estacionalidad de fin de año y no indica un cambio en la tendencia de fondo.

Según proyecciones trazadas desde el segmento, el primer trimestre del 2025 podría registrar incrementos de precios graduales como los observados en la primera mitad del 2024. “Si se mantiene el contexto económico actual, es lógico anticipar que los valores seguirán con incrementos de forma sostenida, aunque no abrupta”, opinó Perrone.

La proyección sobre la brecha entre precios publicados y de cierre también indica estabilidad. Según el especialista, esta diferencia probablemente se mantenga en un rango del 4% al 5% durante 2025, según de cómo evolucione la situación crediticia y la economía en general.

Las viviendas más pequeñas continuarán con el predominio de la demanda, mientras que los inmuebles más grandes seguirán orientados a quienes buscan ganar espacio.

“También hay un tema demográfico: Buenos Aires tiene una alta cantidad de personas que viven solas, lo que genera una demanda constante por este tipo de departamentos, sobre todo los que tienen entre 30 y 45 m2″, concluyó Perrone.